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解读长城物业“阳光物业服务模式”　　当富裕起来的中国老百姓自掏腰包几十万、上百万地购置商品房后，他们中的不少人却感受到，“我的物业我做主”的所有者权利正在遭遇物业公司这一外来者的挑战。面对甚为尖锐的一系列物业纠纷问题，深圳市长城物业管理股份有限公司率先提出了“阳光物业服务模式”，并通过所在的服务小区—长城一花园的成功实践，诠释了长城物业“顾客满意经营”理念的深刻内涵，构建起“阳光运作、业主自治和专业服务”三者相结合的和谐物业关系。
　　“阳光物业服务模式”为何具有如此魅力，这一美好的设想又是如何变成现实的呢？带着这样的疑问，我们走进了长城物业—
　　“物权法时代”阳光运作范例
　　长城一花园是长城物业承接的一个板式高层住宅小区，该小区从1987年建成投入使用，至今已有20年。小区各楼层为11—18层，总建筑面积11.5万平方米，没有地下停车场，首层为架空层。早在几年前，长城物业就与小区业主委员会一起，探索小区物业服务的创新模式，经过几年的尝试，终于形成了“阳光运作、业主自治和专业服务”三者相结合的“阳光物业服务模式”。
　　在长城一花园，长城物业和业主通过签订物业服务合同，明确两者平等的契约关系。物业公司严格依照物业服务合同规定的服务标准，在业主自治的环境中提供专业服务，做到规范经营，财务公开，获取阳光利润；选举业主委员会代表业主行使权利，并设立监事会，作为业主委员会的监督机构，从而确保业主在物业服务以及物业资金的管理方面享有充分的知情权、参与权和决策权。
　　长期以来，长城物业将“顾客满意经营”作为公司的核心价值观，在日常的服务工作中不断地提炼和升华，并及时将实践成果回归到服务之中。长城物业认识到，业主作为小区物业的主人，应该在服务中享有充分的知情权、参与权和决策权，只有这三权得到保障，“顾客满意”才会有坚实的基础，长城一花园成功施行的“阳光物业服务模式”，无疑是这一核心价值观的精彩演绎和集中体现。这一模式的推行，使得小区的物业财务管理具有极高的透明度，让业主花的每一分钱都清楚明白，业主可以自行选择物业服务方式、服务水平及收费标准，业主自治权利得到充分体现，而物业公司的专业化服务水平也得到了更好的发挥。
　　长城一花园物业服务合同对小区的资金管理作了明确规定，并对服务成本尤其是小区人工成本进行了明确的约定，除了支付给物业公司服务过程中发生的费用外，小区物业服务费的剩余部分以及利用业主共有资源取得的经营收入均归全体业主所有。从某种意义上说，这一条款的约定，使得业主能够掌握小区公共资金的使用权，彰显了业主的“主人翁”地位，同时也进一步明确了物业公司的服务功能。可以说，这是在物权法出台之前，国内形成的第一份最符合物权法相关规定并经实践证明切实可行的“阳光物业服务合同”。
　　业主自治与专业服务
　　在长城物业所服务的小区，业主大会是小区事务的决策者，物业公司充分尊重业主的话语权，业主在接受物业服务的过程中享有充分的知情权、参与权和决策权。
　　在此基础上，长城一花园业主委员会与广大业主和物业公司充分协商，制定并完善了《长城花园第三届业主代表大会文件汇编》，在业主大会、业主委员会、业主公约、维修基金监管、公共秩序管理等方面制定了详细的章程和规则，并建立了具有长城一花园特色的业主自治组织框架。
　　在长城一花园，1117户居民按单元分成了85个居民小组，每个小组推选一个代表，各自代表10~16户业主，组成一个表决代表单元。在业主委员会的选举上，整个小区划分成10个选区，每个选区推选的业主委员会委员候选人不超过两名，并由85个居民小组选举产生业主委员会成员，居民小组代表是该小组业主的民意代表，了解和代表业主的真实意愿。
　　长城一花园的业主委员会主任、副主任则由全体业主委员会委员推举产生，负责组织全面工作，安排、协调其他委员分管的工作。业主委员会还推举产生5名执行委员组成执行小组，分别负责财务，公共设施设备，公共房屋、公共秩序和停车场、清洁卫生和绿化、文化体育活动等方面的日常监督和配合工作。另外，小区还设立了业主监事会，作为业主委员会的监督机构，主要负责处理业主对业主委员会(或其他成员)的违规违纪投诉等工作。
　　长城物业在业主自治的环境中，为小区提供优质的专业化服务。首先，在物业服务运作方面，每年年底，物业管理处会与业主委员会充分沟通下一年度的工作计划，并将形成共识的《年度工作计划》提交给业主委员会；物业管理处每月向业主委员会提交《月度工作报告》并向全体业主公布。在财务管理方面，每年年初，物业管理处在与业主委员会充分沟通的基础上根据《年度工作计划》编制下一年度的《年度预算计划书》；每个季度，物业管理处都会准时向业主委员会递交财务季度报表，真实反映预算执行情况。长城物业在日常服务工作中也表现出了良好的成本控制意识，得到业主的普遍好评。
　　长城物业在推行“阳光物业服务模式”的过程中深刻认识到，业主是和谐社区的主体。物业公司在社区提供服务，业主在社区享受生活，社区是一个载体和纽带，把物业公司和业主紧密地联系起来，荣辱与共。没有业主和谐就没有社区和谐，没有社区和谐也就没有物业公司的生存和发展。对于“专业服务”的标准，长城物业有具体明确的阐述，他们要求做到：“以科学管养物业为核心，着眼于人文社区的理性培育，在保障和提升物业价值的同时，致力于满足客户的点滴需求。”每年年末，物业管理处根据年度业主满意度调查结果进行统计分析，选取业主的主流诉求点，并制订相应的改进方案。必要时，作为下一年度TCS小组活动的课题，由物业管理处职员自发地开展有针对性的顾客满意活动。长城物业也会针对社区文化的共性需求，策划相应的社区文化活动。长城一花园每年不少于30次的社区文化活动，对构建和谐社区起到了积极的作用，也受到了广大业主的认可和赞誉。
　　阳光服务与业主监督
　　回顾物业管理行业20多年来的发展，长城物业董事总经理陈耀忠先生表示，物业行业的市场竞争最终要走向理性。这里说的理性，是特指物业服务市场主体(业主和物业公司)各方对市场价格和物业服务提供等要素认识上的理性。物业公司应当顺应这种趋势以求生存和发展。因此，物业公司必须寻求一种能够让双方回归理性的方式。长城物业在长期的实践探索中认识到，要让业主以理性的方式认识物业服务市场要素，关键是物业公司要将“追求阳光利润”的盈利理念贯穿到整个物业服务运作过程中。
　　在长城一花园的实践中，长城物业所获得的利润为固定比例的酬金。我们可以看到，针对资金收缴及管理、账务处理问题，长城一花园的服务合同都有特别的约定，这在其他的物业服务合同中并不多见。第一，双方对小区各项资金进行了界定，支付给物业公司的费用包括人工费用、酬金和税金三个方面。除此之外，小区物业服务费的剩余部分和小区的停车费、公共物业租金等经营收入等由物业公司代收，归全体业主所有。第二，小区的经营收入首先用于日常物业服务支出，不足部分再从归集的物业服务费中抽补。长城物业按季度将业主共有的物业服务费用的剩余部分存入以业主委员会名义开立的银行专用账户，该项费用作为小区今后的大中修及更新改造项目等的储备基金。该专用账户由双方共同管理，双方各执一枚银行印鉴，共同负责资金的安全和合理使用。第三，合同规定，除年初经业主委员会审定的预算内小额费用或紧急维修费用由管理处按预定计划和预案实施，其它的大额费用支出需依据专项合同或业主委员会署名审批同意，并将相关票据复印件交业主委员会留存。第四，物业公司向业主委员会提供全面的财务会计服务，按季度向其提交《长城花园财务收支报表》和《长城花园维修基金收支报表》及其明细账目，以及业主委员会银行账户对账单据，由业主委员会负责财务的专人审核。
　　长城物业以契约的方式，明确了业主对小区公共资金的管理权和服务质量的监督权，也明确了支付物业公司佣金的标准。对此，长城物业的管理者表示，随着物业行业竞争的加剧和相关法律法规的完善，作为微利经营的物业公司，要想持续发展，其盈利模式必须走向阳光透明。长城物业率先提出“追求阳光下的盈利”模式，并在物业服务过程中提倡透明化运作。这种模式的推广，一方面可以使物业公司避免经营风险，加强其适应市场经济的能力；另一方面，也可以推动物业行业的合理性定价，促进行业的良性发展和有序竞争。
　　社会效益与企业效益
　　随着城市化进程的加快和住房市场的蓬勃发展，物业行业成长迅速，并在社会经济生活中愈来愈扮演着不可或缺的角色。早在几年前，长城物业就意识到，物业服务行业的内涵已不仅局限在对房屋及其配套设施设备的维修、养护和公共秩序的维护等管理活动上。随着时代的变迁和发展，人们对居住的软环境方面有了更高的要求，“阳光物业服务”越来越成为人们关注的焦点。
　　一直以来，长城物业坚持践行“守法经营；与合作方真诚合作，共创价值；为业主节约每一分，让业主满意多一分，持续提升顾客满意度”的承诺，一直在“顾客满意经营”的道路前行。为了更好地赢得市场与顾客的认可，长城物业把“做一个诚信、规范、追求阳光利润的物业服务企业”作为公司的立业之基。他们认识到，努力与广大业主建立畅通、互动、灵活有效的沟通机制，使物业服务工作的运作目的、运作方式以及相应的举措为广大业主所理解，并获得其拥护。只有业主对物业服务工作的支持，物业服务质量和效率才能提高，和谐共赢的良好局面才能形成。
　　不难理解，长城物业倡导的“阳光物业服务模式”，不仅构建了和谐的社区，而且对建设和谐社会也起到了重要作用。与此同时，作为社区的主人—业主，在和谐的社区内，明明白白地支付物业服务费，如意地享受物业公司提供的专业物业服务。作为社区的物业服务提供者—物业公司，仍然是在这和谐的社区内，全心全意地施展自身的专业物业服务才能，收获阳光下的合理利润。因此，“阳光物业服务模式”是让社会、业主和物业公司都受益的共赢模式；是以平等契约关系为基础，业主自治与专业物业服务有机结合，物业公司阳光规范经营的商业模式；也是以社区和谐为本，完善中国基层民主生活的社区民主模式。(长城物业供稿）

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　　深圳市莲花物业管理有限公司成立于1990年，是国家首批一级物业管理资质企业，中国物业管理协会、深圳市物业管理协会常务理事单位，深圳市物业管理综合实力二十强企业。公司业务类型涵盖住宅区、别墅、商业、政府办公楼、工业区等物业，业务范围辐射北京、天津、南京、广州、福州、重庆等区域，管理面积逾700万平方米。莲花物业秉承“专心创造价值，诚信赢得尊重”的企业价值观，勇于创新不断发展，始终处于行业第一方阵，成为中国住宅物业管理服务的先驱者。
　　行业先驱竞风流
　　深圳，作为中国物业管理的发源地，20多年来始终走在中国物业管理的最前列。作为深圳优秀物管品牌之一，莲花物业走过了一条充满创业者智慧和拼搏的艰难之路，在激烈的市场竞争中始终立于不败之地，开创了独具莲花特色的管理服务模式，创造了众多“全国第一”，引领了行业潮流。
　　上世纪90年代初，莲花物业首创“综合一体化”管理模式和经验，引发轰动一时的“莲花效应”，并在国内物业管理行业中广泛推广；1992年，莲花物业管理创新的发源地莲花二村荣获全国首批“全国模范文明住宅小区”、“全国物业管理培训示范单位”及“全国城市物业管理优秀示范小区”称号，成为深圳住宅物业管理的一张名片；1997年，莲花物业在行业中率先推行ISO9000质量管理体系并通过国内国际双重认证，在物业管理规范化、科学化管理上再进一步，其编辑出版的《物业管理操作与ISO9000实施》等理论书籍，也成为行业的重要理论成果和企业实操工具书；1999年，莲花物业成为业内实施专业化与区域化相结合的物业管理创新模式的先行者；2002年莲花物业开创社区文化促进物业管理模式，将企业文化、社区文化与物业管理服务有机融合在一起；再后来，彩田村“管理服务中心”的设置、“首问责任制”管理，“零距离服务”口号的提出，甚至今天积极发展社区党支部推进和谐社区建设等创举，成为全国物业管理行业的培训教材，为《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的制定提供了理论依据，为中国物业管理行业的规范发展做出了积极贡献。
　　莲花物业总是不断地掀起一场场“管理”与“服务”的变革，不断地向传统的物业管理模式发起挑战，不断地提升物业管理服务的水准。创新已成为莲花物业始终秉承的重要理念，也成为推动莲花物业不断发展的文化源泉。
　　品牌之道赢美誉
　　当你漫步在莲花社区优美的园林景观之间，感受“安全、清洁、舒适、方便”的居家生活和工作氛围，参与愉快和谐的社区文化盛会，享受24小时的贴心服务时，这一定会在你的心中留下不可磨灭的莲花物业品牌烙印。
　　作为一个勇立浪尖敢于创新的现代企业，作为一个寻求社会、客户、企业、员工和谐发展深具社会责任感的行业先驱者，莲花物业人对企业文化战略和品牌之道有着自己独有的诠释和理解。
　　莲花物业将品牌文化作为企业的核心竞争力和发展创新的动力源泉,全力打造学习型组织和文化型企业。2003年，公司确立“品牌重塑”主题年，全力推进品牌再建设，其后又陆续推行“沟通、协作”、“客户服务”、“学习成长”等主题年活动，内抓质量，完善基础管理；外树形象，开展以品牌建设为核心的经营策略。通过企业文化建设，培育员工的服务意识和责任意识，培养高素质的管理服务队伍，提升企业的社会美誉度和知名度，促使企业保持服务质量领先、管理技术领先和服务理念创新。
　　莲花物业总经理俞永铭认为，莲花物业的品牌之道不仅体现了专心、专业、诚信的企业核心价值和内在文化认同，更体现了一个有作为、有理想、负责任的行业先驱所应该肩负起的社会重任和行业大义。为此，莲花物业倡导诚信经营，推动行业的规范发展和公平竞争，热心公益事业，倡导邻里关爱、守望和谐，营造高品位的人文环境。同时，莲花物业融合发展企业文化和社区文化，将丰富多彩的社区文化服务作为企业品牌建设的重彩之笔，成功举办了“莲花物业杯中国象棋社区棋王赛”、“莲花物业杯国际成人游泳大赛”等一批规模大、效果好、有影响力的文化体育赛事，引进了“深港少儿书画大赛”、“业主体验日”、“邻里节”等大型社会公益活动，构建“以社区文化促进物业管理”模式，满足业主多样化、深层次的需求，促进“社区和谐”和“社会和谐”，铸就全新物管品牌形象。
　　近年来，莲花物业品牌建设成果令人瞩目，2005年获得“最受深圳市民信赖的物管品牌”称号，2006年荣登“深圳市物业管理企业综合实力二十强”行列并荣获“深圳市创新物业管理品牌”称号，2007年入选“深圳物管十大经典模式”等，赢得了行业内外的广泛赞誉和尊重。
　　诚信服务求发展
　　对于物业管理行业来说，最为重要的产品就是服务。而这个产品的特点，决定了物业公司必须把使业主满意作为一切工作的出发点和最终导向。“物业管理的最终取胜不是靠管理规模和效益，而是靠服务，从服务细节中凸显品牌个性，从服务的差异中显现管理优势。”莲花物业总经理俞永铭认为，今天谈服务，只能看细节。从细处着手，“细节见品质，细节见真情”。
　　在俞永铭总经理的倡导下，莲花物业在行业内率先实施了企业标准化管理，将物业管理服务分成基础管理和客户服务两个层次，将客户的需求放在企业服务的首位，实施人性化管理，并对业主接待、保安、绿化、保洁和设备维修等各项管理服务细节制定了统一的标准和作业程序，规范员工的服务行为。2006年，莲花物业将客户服务定位为年度主题，通过“客户服务年”的实施，一是从根本上转变了企业员工的服务观念，建立了以“客户服务为中心”的工作思路，鼓励员工进行管理创新，把“业主满意”融入到全员的思想行动中去；二是加强了客户识别，通过对业主的职业、年龄、兴趣爱好等进行分类，建立详尽的客户管理档案，有针对性地开发出满足不同业主需要的服务项目；三是加强了业主的沟通和互动，了解客户重点需求、潜在需求和服务反馈，并以此即时对服务流程进行合理化梳理和改造，总体运作成效十分明显。“业主利益无小事”，在关注服务品质的同时，莲花物业又以降低管理成本为突破口，细化管理，科学控制成本，在水、电、生产资料、办公耗材等方面采取了行之有效的节流手段，全力打造“价廉物美”的高性价比服务产品，以诚守信，为客户带来实实在在的便利和实惠。
　　如今的莲花物业正稳步实现跨越式发展，在以经济效益和品牌效益为目标的导引下，坚持“根据地策略”原则，逐步、稳妥、战略性地进入全国物管市场，占领了一个又一个战略高峰。专心创造价值，诚信赢得尊重，近3年来，莲花物业的接管面积已超过300万平方米，接管项目档次不断提升，并仍然呈现良好的发展势头，不断成功实现莲花品牌的再造。目前，莲花物业已在北京、天津、南京、广州、福州、重庆等地不断生根开花，成为了当地的知名品牌物管。作为回报，莲花物业也源源不断地给当地输入先进的管理模式、优秀的管理人才、专业的服务品质和最深情的人文关怀。
　　对于未来，莲花物业人踌躇满志。他们深信，一个追求创新、专业、务实、稳健的公司，必将铸就辉煌。(莲花物业品牌管理部)
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　　阅读莲花物业
　　莲花物业的愿景——做受人尊重的企业：
　　我们立志于赢得员工、客户、行业乃至社会的尊重，做受人尊重的企业。
　　莲花物业的使命：
　　为客户诚信服务；为员工成就未来；为企业创造价值；为社会营造和谐。
　　莲花物业的价值观：
　　专心创造价值，诚信赢得尊重。
　　莲花物业的经营理念：诚信为本，和谐共赢。莲花物业的精神：
　　“莲花”精神——专业务实、齐心协力、修身自新、自强不息。

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　　从管理到服务，改变的不仅仅是名称，而是一次行业整体观念的颠覆性变革。《物权法》的颁布实施、《物业管理条例》的修订、《深圳经济特区物业管理条例》的颁布以及即将实施，使得物业管理行业面临着全新的突破和改变。
　　成立于1992年的深圳市福田物业发展有限公司，15年来一直致力于现代物业管理的研究、发展和创新，重视将管理寓于服务之中，积极进行物业服务文化的建设，力求在企业营造一种“我为业主用心服务”的企业文化，是中国物管行业创新领域的优秀服务企业。公司在专业服务、行业发展上不断推陈出新，获得了一致的肯定与好评，先后被评为国家一级资质物业服务企业、“中国百强物业管理企业”、“深圳市十大最具影响力的物管企业”等。
　　近年来，福田物业通过创新管理，强化市场效益和品牌号召力，创造了许多行业中的“第一”，从《物业管理ISO9002质量体系与管理实务》一书的出版、“首问责任制”的实行、《福田物业攻略》的出台，再到在行业内率先推行标准化等一系列措施，福田物业为顾客提供了愈来愈完善的精细服务，同时也为促进全国物业管理规范发展做出了巨大贡献。
　　知业主所需解业主之难物管行业的核心理念是服务
　　纵观物业管理行业走过的历程，我们可以看到，物业管理行业一度追捧各种各样的发展观，五花八门的理念让人眼花缭乱。实际上，从现在来看，不管是什么样的口号还是多么别出心裁的概念，其主旨只有一个，那就是服务。
　　什么是服务？现代服务管理和服务营销学的大师们从不同角度做出了多种定义。一般认为，服务是指以交易和满足顾客需要的、本身无形和不发生实物所有权转移的、主要是人与人之间的活动或活动过程。服务是一个整体，所有的服务项目必须有相应的服务措施与之配套，而且离不开“物”的支持和辅助，并且完整的服务应当是由服务产品、服务措施、服务设施和服务工具组成，才称得上为“服务”。
　　福田物业在15年来的发展历程中，总结出了一套将管理寓于服务之中的经验，在企业的发展建设过程中积极推行，并获得了明显的成效。
　　福田物业公司总经理周樟生曾经提到，物业服务是现代人的生活必需，而如何提供物业服务，就要清楚地知道物业服务的内容所，业主需要哪些物业服务。这就说明，业主遇到了问题，需要有人去帮他解决。如果你不能帮业去解决问题，那么你的微笑态度再好再完美，也谈不上是服务，因此，不知道问题是什么就不是服务，不清楚问题的解决方法也不是服务。
　　在福田物业管理的各类小区中，福田物业始终奉行“顾客至上，竭诚服务”的原则，旨在为业主提供一个安全、和谐、便利的生活、工作环境，以人性化、亲情化、个性化、精细化的服务来满足不同业主的不同需求，获得了业主的一致好评，并连续多年成为在政府主管部门“零投诉”记录的企业，为行业的物业管理服务树立了一个标杆，成为物管行业发展过程中的中坚力量。
　　物业服务无小事营造健康物业服务文化氛围
　　随着现代市场经济的发展，文化建设开始成为企业管理的新潮流，成为现代企业发展先进文化，并将之转化为先进生产力的有效途径。尤其是物业服务性企业，因其物业服务的特征,使得其文化建设尤其是服务文化建设更加重要。
　　服务文化是文化建设的一个重要组成部分，它是企业在长期的对客户服务过程中所形成的服务理念、职业观念等服务价值取向的总和，是以服务价值观为核心，以客户价值为中心、关注客户需求、超越客户期望、赢得客户忠诚、提升企业核心竞争力为目标，以形成共同的服务价值认知和行为规范为内容的文化。
　　作为物业服务的提供商，福田物业清楚地认识到，物业服务无大事，而每一件小事都可能成为大事。日常的工作尽管显得很琐屑，也很单调和枯燥，但也正是由此决定了物业服务需要依靠一种习惯去支持和实施。如何培养健康良好的服务习惯，需要从日常的行为规范和行为引导去约束，如何执行行为规范，就取决于一种工作心态，而怎样使每个服务者都拥有良好的工作和服务心态则是一种观念的驱导和营造。每一个服务者的观念都会直接受到企业服务文化的影响。因此，营造健康的物业服务文化氛围，是让服务者更加精心地提供服务、满足顾客不断增长的需求、创建社会和谐共融的重要保证，也是物业企业走进“大服务时代”的唯一密码。
　　企业文化决定行为观念“大服务时代”的文化解码
　　物业服务文化作为一项长期性、战略性的基础建设工程，是一个由企业的核心层精心设计、管理层积极推进、企业全体员工在管理实践中认知、认同并将其视为准则而共同遵守贯彻执行的过程，是一个循序渐进的养成和实践的过程，最终体现在员工的自觉行为。只有当员工融入企业团队发挥作用和实现自我价值，并将员工的价值观和企业的价值观融为一体的时候，才是一个企业实现服务文化的时候。
　　对此，福田物业有着自己独到的先进理念，在行业内提出将物业管理转换成物业服务时，福田物业早已积极开展了物业服务的文化建设，在缔造和培育物业服务文化的同时，引领“用心服务”精神，让服务的观念和意识深入人心，并提出“福田物业情真意切”的服务口号，在倡导物业服务文化的道路上越走越宽，获得了业界和市民的广泛肯定。
　　当前，物管行业中业主的维权意识不断升华，虽说理性维权还是在慢慢引导之中，在日常工作中，有不少业主因为不了解事情解决的程序而对物业公司有不少的埋怨和指责，使得许多物业人感到非常委屈。
　　福田物业总经理周樟生表示，福田物业在工作实践的过程中，始终以企业的服务文化引导员工的行为，努力建设团队文化，坚持阳光操作，让业主拥有更多的物业服务参与机会和空间，并坚持对业主精心服务，使得公司的服务得到了业主的理解和尊重，并让物业服务文化的理念不仅仅是口号，而是变成一种习惯，深入人心。
　　文化决定观念，观念决定心态，心态决定行为，行为决定习惯，习惯决定未来。随着“大服务时代”的来临，福田物业始终相信，物业服务将实现其文化建设的意义，并将之贯彻执行在物业服务的每一个细节中，实现为业主服务、营造社会文明和谐的结果，卓越的物业服务文化将成为物业企业的核心竞争力，成为企业创建国际一流的物管专业化集团的必由之路。
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　　福田物业的N个第一
　　1995年，福田物业在行业内第一家提出将ISO9000质量管理体系引进物业管理，为物业管理规范化发展提出了方向；并率先在1997年顺利通过了ISO9002认证，又率先在2005年通过ISO9001：2000、ISO14001：1996、OHSMS18001：1999三合一管理体系认证。
　　1998年，福田物业在行业内第一家出版了《物业管理ISO9002质量体系与管理实务》一书，一度成为行业的畅销书，引起行业轰动，各物业公司纷纷将此书作为物业管理工作指南，为促进全国物业管理规范发展作出了巨大贡献；之后，福田物业又编著出版了《深圳市物业管理文萃》、《物业管理法律理论与案例分析》、《物业管理探索与实践》等多部专著，为深入研究和探索物业管理理论与实践起到了积极作用。
　　2001年，福田物业在行业内第一家提出“首问责任制”，获得业内人士和顾客的一致好评；
　　2004年，福田物业出台并施行了行业内企业第一部基本法——《福田物业攻略》，使公司走上了规范化、科学化的现代企业发展之路；
　　2005年，福田物业在行业内第一家导入“人力资源管理体系”，进一步推进物管行业企业文化、绩效管理、薪资管理的提升与发展。
　　2007年，福田物业第一家在行业内出版《妇幼保健机构的物业管理》一书，填补了行业内医院后勤管理服务的空白，为促进深圳市乃至全国医院后勤规范化的发展发挥了重要的作用。
　　2007年，福田物业在行业内率先推行标准化，以求为顾客提供更加完善的精细化服务。

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　　成立于1994年6月的深圳市龙城物业管理有限公司，是一家具有国家一级物业管理资质并跻身深圳市物业管理行业综合实力十强企业。龙城物业业务遍布大江南北，在全国各地拥有20多家分公司，员工近5000人，管理着深圳、北京、广州、南昌、厦门、长沙、济南等城市近百个管理项目数百万平方米物业。目前，龙城物业已发展成为以深圳为中心，辐射全国的以管理政府机关办公楼、高级住宅区、商业区、工业区、市政物业等为主的大型物业管理企业。
　　“科技型物业管理”引领行业
　　物业管理行业在普通民众的印象中，属于劳动密集型的服务行业，技术含量较低，服务相对简单，许多外行人都将物业管理的服务简单地概括为清洁环境、维护设施的管理。事实上，物业管理行业中包含的许多专业技能与科技含量令普通人难以想象，而科学、合理的规划及管理则使物业管理服务能够为顾客提供更专业、周到的服务。
　　作为在全国率先提出“科技型物业管理”理念的龙城物业，结合了公司管辖的各式科技型物业楼宇，多年来坚持进行实验探索，利用楼宇智能化系统、机电设备的自动控制系统等高科技手段替代传统的以人工为主体的管理模式，总结出一系列管理程序和经验，丰富和完善了“科技型物业管理”的内涵，成功地在全国物业管理行业市场中开辟出一片新天地，抢占了行业新的制高点。
　　为了适应物业管理的需要，龙城物业公司联系了许多高校现代建筑技术、现代建筑材料、暖通空调、自动控制和计算机网络的学科教师，共同开展科技型物业管理人才培养工作，选编了相应的培训教材，创建了科技型物业设备自动化实验室，并圆满地完成了几批培训任务。深圳市民中心是龙城物业服务的一家结构复杂、安全要求高、科技含量高的标志性建筑，其楼宇自控系统采用TACVista，实现对建筑物众多分散设备的集中监视、控制与管理，仅办公自动化系统就包括内部用户办公自动化系统、电子公文交换系统、行政办公管理业务系统以及物业管理系统。龙城物业以过硬的技术和先进的管理出色地承担起市民中心的物业管理任务，赢得了市场的赞誉和工作人员的认同。
　　目前，这种“科技型物业管理”已开始进入龙城物业服务的许多物业，包括住宅小区、商业区、市政物业等等，业主们在享受科技成果的同时更为龙城物业提供的专业科技服务惊叹不已。
　　与传统的物业管理相比，“科技型物业管理”是对传统物业管理根本属性的颠覆，给行业带来了人力资源和工作效率的改革，更大力提升了物业管理行业的整体内涵和形象。
　　“农村城市化”管理助推城市化进程
　　一直以来，人们习惯性地认为物业管理是城市小区物业才拥有的一种系统性服务，无论是从物业的清洁还是设施的维护以及环境的美化，往往都只是在一些具有城市化特征的物业里才有的服务。其实，物业管理行业所覆盖的范围非常广泛，随着行业的发展，住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、酒店、商场商业街和农民房等都被囊括其中，更多的领域开始接受物业管理的服务。
　　龙城物业正是在这样一种市场环境下，勇攀高峰，迈出“农村城市化”物业管理的第一步，到深圳市横岗上围新村进行农村自然村的改造管理。由于自然村本身的环境卫生等条件较差，由以前村里组织的管理长时间维护不力，加上居住者对改善环境、设施维护的观念淡薄，导致自然村里的管理困难重重。龙城物业进入到村里后，通过一系列系统科学的管理方式，短短时间内就将上围新村管理成为“全国城市物业管理优秀小区”，该项目因是农村自然村第一个“国优”物业而受到多方赞誉，国家及省市领导都对其做了高度评价。
　　倡导节能物业管理服务
　　当今社会是一个能源消耗非常巨大的社会，物业管理公司作为物业的管理者，理当承担起物业能耗的疏导和改进。龙城物业在对物业进行管理的过程中，始终以满足客户需求和期望为目的，从效率、成本、周期等方方面面考虑，为客户提供高质量和最大价值的服务。以市民中心为例，为响应政府节能减排的要求，龙城物业通过增加环保和节能技术的投入，实行节约型产业优化，通过综合环保节能改造后，市民中心节能降耗效果非常显著，取得了良好的社会与经济效率。
　　为达到节能的最大化，龙城物业还将进行一系列节能科技的开发，通过利用风能、太阳能等科技手段实现能源的最大利用，降低了物业对普通能源的消耗，实现了以最小的成本创造最大的社会效益。
　　从企业到社会的责任感
　　龙城物业作为一家企业，在寻求经济效益的同时，也关注着企业肩负的社会责任。从企业员工的福利到社区环境的和谐建设，再到对社会的回报，龙城物业始终以最大的热情投入进去，结下了一个个丰硕的果实。
　　经过2001年成功的国有企业股份制改造，龙城物业较早地成为由员工持股的有限责任制公司。纯粹的市场化运作，让每一个岗位上的员工都有机会成为企业的主人，企业的内部竞聘机制更是充分调动了员工的主动性和积极性，和公司一起达到“同发展、共进步”。同时，龙城物业通过实行“共管共赢”模式构建设和谐社区，以“政府管理、企业服务、业主自治”的新局面，达到政府提高管理效率、居民当家做主、社区和谐安宁的目的，更实现了业主权益最大化，真正实现了业主自治，对于构建和谐社区与和谐社会具有独到的现实意义。
　　在物业管理与服务领域上的不断创新，使龙城物业理所当然地成为了中国物业管理行业的一面旗帜，而龙城物业一个又一个积极的举措正告诉人们，龙城物业将会创造更多的精彩。
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　　公司简介
　　深圳市龙城物业管理有限公司成立于1994年6月，是具有国家一级物业管理资质的股份制企业，深圳市行业综合实力十强企业，系中国物业管理协会常务理事单位、深圳市物业管理协会副秘书长单位，管理着包括深圳市民中心(市政府)、贵阳市行政中心、深圳市中级人民法院、深圳市检察院、超大型社区深圳桃源村、青青山庄别墅、北京百环家园等在内的数百万平方米物业。
　　龙城物业在激烈的竞争中，凭借丰富的管理经验脱颖而出，并保持着强劲的发展势头。公司对自己所辖物业的管理水平定位于《全国物业管理示范大厦(小区)》标准，先后获得6个“国优”、10个“省优”和一大批“市优”奖项和荣誉，获奖率占全部项目的90%以上；在物业管理考评活动中公司管理的项目获得多个全国第一；拥有“国优”物业管理项目数量居全国前列，成为全国“含金量”最高的物业管理公司之一。经过市场的磨炼和洗礼，龙城物业已积累了丰富的物业管理经验，创立了知名的物业管理品牌。
　　“追求卓越，永创一流”是龙城人永恒的目标，龙城人将一如既往地开拓进取，以全新的经营理念、规范的管理、优质的服务为广大业主营造美好的工作、生活环境。

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　　随着社会经济的突飞猛进发展，房地产蓬勃崛起，地标性建筑、智能化写字楼、高舒适度住宅等高端物业如雨后春笋般涌现，令人目不暇接。更为深层次变化的是这些物业的业主和客户具有相对应的社会地位、经济地位、文化层次，有着相对称的物业服务需求。这就对我国的物业管理提出了新的要求，高端物业管理因此呼之欲出。高标准化、个性化、人文化和品牌化的服务，一体化、专业化、差异化的经营策略已成为物业管理发展的必然趋势。
　　保利物业正是在这样一种背景下，凭借多年来在酒店、剧院、高档住宅、顶级写字楼、城市地标建筑等方面的管理经验，不断拓展物业管理市场，成就了西部通道、罗湖商务中心、保利文化广场、龙岗农业银行、保利大厦等一批优秀的物业服务项目。保利物业不仅填补了国内高端物业管理依托“洋管家”的空白，而且对提升国内物业管理整体水平起到了积极的推动作用。不少业内人士指出，保利物业为国内高端物业管理举起了一面大旗，为顶级写字楼、高档住宅、高档公众物业、城市地标性物业提供一流高端物业服务起到了引领作用。
　　行业细分得以明确定位
　　对物业管理企业而言，经营是其最基本的行为，提供优质的管理和服务正是物业管理企业满足“经营和竞争”需求的一种常规手段。事实上，几乎所有的物业公司都明白，只有合法经营并获取合理回报，物业公司才能从根本上解决企业生存和发展问题。然而，随着市场竞争的加剧和业主对物业服务需求的日益增多，传统的物业服务模式已经很难适应市场的发展，运作模式单一、管理与服务方式的雷同，在某种程度上制约了物业管理行业的健康发展。
　　保利物业总经理李娟认为，粗放的市场将退出舞台，取而代之的是细化的市场结构，物业管理行业不仅分工明确，市场份额也将根据行业、地域、文化、社会背景等不同而加以细分，并将维持较长时间的平衡格局。
　　不少业内专家也指出，走专业化经营是物业管理发展的必然趋势，是专业市场细分化的必然结果，是适应企业规模膨胀的必然要求。保利物业的市场化路子来得比较早，也迈得比别人快，因此保利物业在很大层面上赢得了市场先机。对此，李娟表示，作为一家从事高端物业管理的专业化物管企业，保利物业曾经在经营上也追求过大而全的概念，以为管得多就好，就有了规模效应，其实不然，任何物业都有其内在的经营特色，保利物业因此在经营上进行了优化，坚持了“三个原则”。一是“择利而为，抓大放小”原则，决不盲目上项目，要保证社会效益和经济效益和谐共存；二是“主业与副业互动发展，副业配合主业走”的原则，以主业物业管理谋求最大的社会效益，以副业配套产业谋求最佳的经济效益，使“主业更强，副业更富”；三是“业主因受益而高兴，物业公司因获利而满意”的“双赢”原则，高端物业的潜在市场资源丰富，商机无限，从入住装修到提高生活质量、追求时尚消费，其发展空间大有可为，从而确保了公司效益得到稳健的发展。
　　优质服务带来高速发展
　　作为一家以高端物业管理服务为导向的物管企业，深圳保利物业依托并融入保利集团的优势资源，定位于高端物业服务，以一体化、专业化、差异化的经营策略，形成集约优势，在品牌、理念、人才、机制和经营管理体系等方面首屈一指。
　　以投诉率来说，业主的投诉率是直接衡量管理处和分管领导的考核指标，在保利物业，业主直观的感觉满意不满意，有一个综合投诉率。综合投诉率分得很细，比如说保安投诉率、工程维修投诉率等。工作维修是一个过程，你接到业主的电话以后，维修的话，你是不是在最快的时间内到达，李娟说，保利物业要求是15分钟必须到现场，如果到达不了现场，这个“及时”就不合格，也就是说保利的员工必须要快捷，做什么事都要快。另外，维修完以后，这个活修好了没有，也有一个完善的考评体系。比如园区绿化，园区绿化草木的死亡率怎么样，保利物业所服务的小区园区，不允许见到4到6平方米的草坪枯死，不可有一棵灌木死亡，这种具体量化的要求，极大地提高了服务品质，也给保利物业带来良好的品牌形象和丰厚的市场回报。据不完全统计，近几年，保利物业因为较早定位并实施高端物业服务模式，赢得了巨大商机，成为行业中的“先头兵”，领跑于物管行业。
　　记者了解到，保利物业的一个最大特点在于细节的完善，保利物业为此还制订了一套完整的服务体系，备受行业关注和借鉴。保利物业要求每一个员工都有扎实的专业知识，同时还要具备与业主沟通的能力。按保利物业总经理李娟的话说，服务要具备“前瞻性”、“主动性”，才能满足业主的新需求。
　　保利物业的服务理念深受推崇，目前，保利物业的服务项目已经突破200万平方米，业务遍及深圳、西安、昆明、南京、武汉、哈尔滨、成都、郑州、苏州、南宁等国内大中城市，塑造了一批又一批精品项目。
　　锐意进取为行业发展树新风
　　一直以来，保利物业在经营过程中倾心于为开发商、业主、企业及员工等多方创造价值并力争实现多嬴格局，并为此创造了一个又一个精彩，也成就了行业中的许多优秀典范，公司更是在发展过程中不断努力，实现了一个又一个突破。今年下半年保利物业接管的保利文化广场的开业、南京分公司多个高端地标性物业的进驻将再度成为新视点。
　　保利物业在各种领域中打造了企业精益求精的服务态度，并且不断锐意进取，先后推出了“一体化服务”、“酒店服务”、“商业物业全程服务”、“管家式服务”、“个性化贴心服务”、“零缺陷、零时差、零干扰”、“5E服务”等服务新模式，在行业中引起高度肯定和一致好评。保利物业大胆提出的保利物业品质管理标准，更是在物管行业中掀起了一股勇攀行业新高之风，首创国内物管服务品质新标准。
　　在长期的服务管理实践中，保利物业一直力争成为顾客专业的“资产管理专家”，企业的品牌效应以及物超所值的服务效能提高了所接管物业的附加价值，更进一步确保了物业投资者的未来收益。这种始终围绕客户需求，以持续推动城市文明化进程、持续改善人们的工作及居住环境为己任的思想，赢得了社会的认同和好评。
　　确实，业内对保利物业的关注不仅仅在于它代表物业管理的新水平，还在于它将给整个行业带来新的气息和推动力。
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　　公司简介
　　深圳市保利物业管理有限公司是中国保利集团公司旗下专门从事高档物业管理业务、具有独立法人资格的企业。保利物业管理有限公司作为中国保利集团在成功地经营自身物业基础上创立的专业物业管理公司，代表中国保利集团致力于提供先进的物业管理，服务于中国的现代化事业，推动中国的城市文明化进程。
　　公司自成立以来，大胆借鉴国外一些发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合中国国情的物业管理模式，开创专业化、标准化、规范化、国际化的物业管理新路。
　　保利物业管理有限公司作为国内最早涉足星级酒店、顶级写字楼、商业(商场)、大型会所、特种(剧院、博物馆、观光隧道、学校、医院)物业的专业物业管理公司，向中国各大城市的涉外写字楼、高级公寓、别墅、学校、医院、新建住宅小区等物业提供专业的物业管理服务。

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　时光飞逝、岁月蹉跎。1999年，随着佳兆业集团将发展的目光正式由海外转移至国内，佳兆业物业管理(深圳)有限公司也在集团公司的热烈期盼和业界的高度关注下正式成立。世纪之交，面对着深圳市日新月异的城市建设，佳兆业物业凭借集团公司海外经营的背景，极具战略地注意到“健康人居”的生活理念在深圳物业行业的空白，从而率先推动倡导了健康人居新生活的经营模式，并通过多年的经营与实践，逐渐积累出了一套适合自身发展的有佳兆业特色的大社区运营服务理念，在健康人居这一具有历史意义的新课题上，成为了引领业界的先锋。　　时至今日，佳兆业人凭借着“精诚服务，凝聚客户满意”的服务理念以及在大社区运营服务积累的宝贵经验，服务区域迅速由深圳、惠洲、珠海向成都、长沙、北京、沈阳等多个城市和地区扩展和蔓延，业已成为在管项目累计占地面积400多万平方米的大型物业管理企业，对社区物业管理尤其是20万平方米以上的超大型社区管理方面积累了丰富的经验。自2001年以来，佳兆业物业管理(深圳)有限公司及在管项目相继获得“深圳市物业管理优秀住宅小区”、“深圳十大明星楼盘”、“广东省物业管理优秀住宅小区”、“全国物业管理优秀示范住宅小区”、“深圳最具竞争力品牌物管称号”等多项荣誉，成为深圳物业管理行业内一颗璀璨的新星。
　　帮助业主远离“亚健康”
　　那么，何谓“健康人居生活”？作为深圳物业管理企业引领健康人居生活的开拓者和先行军，佳兆业物业又是如何推动和实现这一概念的呢？
　　“健康人居生活，是指一切从居住者出发，满足居住者生理、心理和社会等多层次需求，使居住者生活在健康、安全、私密、舒适、环保的居住环境中的住宅和住区。”佳兆业物业公司首席副总经理陈楠先生如是说。
　　高压力、快节奏的生活方式、日益减少的户外活动时间、高墙深院式的居住环境正作为物质文明高度发展的双刃剑吞噬着现代人的健康。近年来，“亚健康”这一概念在国际范围内被越来越广泛提及，城市富裕阶层也开始认识并重视这一问题的存在，亚健康涉及的内容，也由以前的单纯的身体健康扩展到心理健康、生活健康等方面。健康的居住生活，越来越成为时尚的潮流。因此，倡导一种文化，通过精神层面的建设，推崇健康的生活方式，创造完美的生活空间，成为佳兆业物业实现“成就中国健康人居生活”梦想的重要手段。
　　满足业主的多层次需求
　　美国的心理学家马斯洛把人类的需求分成生存需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求五个金字塔式的层级，其中生存需求和安全需求是保障其他需求的基础——只有当人类的生存和安全得到了保障，才能对精神层面有更高的追求。
　　因此，佳兆业物业公司在坚持大社区健康人居生活的服务模式下，一直以来都将工作重点放在传统的物业管理领域：坚持对社区基础设备设施做到持续常态的维护和维修，将人力物力向保障社区安全工作倾斜，用细致周到的服务为业主提供舒适的生活环境。“至臻至诚、严谨规范、务实高效、持续改进”是佳兆业物业不变的质量方针，满足业主的基础需求，使物业通过正规化、专业化的管理实现保值和增值，也是佳兆业物业工作的意义所在。
　　当然，根据马斯洛人类需求说的观点，当人类的基础需求得到保障的时候，便会有更高层次的追求。因此，仅仅为业主提供满足其基础需求的服务，并不能作为高端物业管理企业满足大型社区的发展和需要，同时，当物业管理企业介入大型社区管理的时候，其企业价值与社会价值也进入了一个不可分割的局面。佳兆业物业希望做到，在满足企业自身发展的同时，回报社会。也就是说，通过提高社区文化水平，倡导良好的精神文明风气，为业主提供满足其心理需求的更高层次，即社交、尊重和自我实现的需求服务的同时，对社区内的精神文明建设、对构建社会主义和谐社会，做出贡献。
　　组织文化活动营造生活氛围
　　陈楠先生说：“我们的健康人居的概念，是包含社区文化在内的内涵和外延都更为广阔的概念。‘健康人居生活’着眼于社区整体的文化建设和人的不断完善，在建立一种人创造文化、文化塑造人的良性循环机制中发挥其巨大的激励作用。”因此，佳兆业物业希望通过举办各种大型社区文化活动、提供社区邻里间沟通的平台、组织多种社区兴趣爱好团体以及社区媒体倡导等方式，实现一种少有所好、老有所乐的中国北方“大院”式的社区氛围，使人们一回到家中不再是深居简出的被定格在钢筋水泥中间，而是拥有相互交流、欢乐和谐的邻里关系。
　　目前，佳兆业物业管理(深圳)有限公司在管的各项目中，已经发起成立了包括社区老人协会、艺术团、太极拳表演队、游泳队、秧歌队、长跑队、读书会等在内的多个群众性文化活动组织，带动了社区文体活动有组织有系统地广泛开展。今后，他们还将通过现有的媒体资源，加大精神文明的宣传和倡导力度，他们希望不仅能够提供给业主们温馨舒适的“家”的感觉，还要使大家品味那种令人魂牵梦绕的“家乡”的味道，并以满足业主更高层次的心理需求为宗旨，以健康人居为目标，通过精神层面的缔造，从而实现物业无形价值的保值与增值。
　　作为长于大型社区管理的物业企业，佳兆业物业管理(深圳)有限公司任重而道远。物业管理仍是一个新兴行业，健康人居的建设也是一个新的课题，需要佳兆业物业全体员工的不断努力和各界人士积极献言献策。当然，我们有理由相信，在先进的企业理念的指导下，在优秀的领导团队的带领下，在公司全体同仁的共同努力下，佳兆业物业将以为业主创造美好生活空间为己任，牢固树立专业化管理和一流社区文化的意识，以规范化、专业化、信息化的管理方式服务于更广大的客户。
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　　公司简介
　　佳兆业物业管理(深圳)有限公司成立于1999年10月，是佳兆业集团公司旗下专门从事物业管理服务、具备独立法人资格的外商独资企业。物业类型涵盖大型住宅小区、别墅、写字楼、商场及酒店式公寓等，尤其在管理超大型社区方面积累了丰富的经验。公司成功创造的大盘物管模式获得了市场的高度认可，并荣膺“深圳市最具竞争力品牌物管”称号。作为ISO9001质量管理体系认证企业，公司严格遵循“至臻至诚，持续改进”的服务理念，以服务为中心，坚持专业化，精细化服务。科学严谨的管理手段和模式，使佳兆业物业迅速走上了重服务、重信誉的品牌化建设之路。
　　佳兆业物业的管理和服务，不仅协助业主实现了居住美好生活空间的梦想，另一方面，优美舒适的生活环境也确保物业的保值增值。实践证明，佳兆业物业所管理的各类物业都在当地获得了市场的追捧。

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“彩生活”——花样年物业　　彩生活是花样年物业的核心业务板块。2002年，花样年物业率先突破了物业管理行业发展的空白区，把物业管理升级为物业服务，开创了彩生活客户服务中心及相应彩生活业务。彩生活在传统物业管理的基础上充分认识、解析业主需求，致力于为业主提供家居生活用品团购、房屋增值等有偿服务。目前彩生活业务已达上百个品类、服务近千万人次，成为花样年物业保有和扩大市场份额的中坚力量。
　　作为行业的新生事物，彩生活的可操作性和盈利能力一直令人称赞。对于全方位创新的彩生活模式而言，开创、复制的过程有如“摸着石头过河”，且歌且行，最终沉淀下来的就被证明为正确和合理。在这一探索的过程中，前无古人而后有追兵，彩生活必须为务虚的远景设想及务实的当下构架寻找生存之机。创新且不落窠臼，独树一帜又必须适者生存，彩生活有几点可称树立了行业标杆，亦是其不断发展的内驱力。
　　理念创新在“服务”领域精耕细作
　　新《物业管理条例》出台前，“物业管理企业”的名目将很多物业公司锁定在了“物的管理”层面，工作专注于门禁、清洁绿化、工程维修等物的实体管理，对业主的差异化需求视而不见。花样年物业首先认识到物业管理企业的责任不仅在管理，更在服务，而服务于业主、满足业主的个性化需求也就成为物业管理企业题中应有之义。
　　2002年，花样年物业成立“彩生活客户服务中心”，为业主提供24小时开放式服务。客户服务中心的成立，标志着花样年物业在“物业服务”这一领域开始精耕细作。事实上，客户服务中心的设立作为花样年物业服务理念的外化，也引领了相关业务的系统开展。
　　彩生活首次把管理视野延展至小区整体，把小区建筑、道路、园林和业主的物质生活、精神生活、社区文化结合起来，充分整合、挖掘社区资源，以社区资源的商业化所得部分补偿社区建设，以战养战。因此，彩生活介入小区首先在视觉观感上得到很大改善，与同类小区相比，具有更佳的居住舒适度和升值潜力。如南山区中山颐景花园，花样年物业自2005年2月介入后，投资近30万元进行智能化改造、清洁绿化改造、楼宇外立墙面翻新，令小区旧貌换新颜；至2006年底，中山颐景房价已由三四千元攀升至近万元，去除房价普涨因素，花样年物业的精心改造功不可没。对小区进行整体改造、拉动房屋增值、提升业主满意度由此成为彩生活秉承的服务原则之一。彩生活开始系统研究小区和业主需要，对每一个需求点精雕细刻，并据此研发出相应的彩生活业务。
　　“一切为了小区，一切依靠小区”，对花样年物业人来说，并非是对公共事务的拙劣模仿，而是小区至上、服务至上理念的通俗表达。花样年物业对服务的高度重视使得机关作为小区服务部门、从业人员作为小区服务者的理念深入人心，上升到这样的高度，彩生活自然无往而不利。
　　业务创新推出“房屋增值计划”
　　彩生活业务共有若干模块，其中最具创新意义和最有价值的当属“房屋增值计划”。有类于房屋银行，房屋增值计划通过对房屋进行修缮、改造、经营，提高房屋整体租售价。为此彩生活成立房屋增值部专司其职。房屋增值部吸纳服务小区的中小户型房源，对其进行统一承租、装修，以及包装、策划、分租。有别于一般中介的是，房屋增值部不充当买卖双方之间的媒介，而只作为买卖双方专业服务提供者：为业主配置家私家电和代收租金，为租户提供酒店式服务及租金代付，起到一个酒店管理公司的作用。彩生活所掌握的房源存量可观，在房租定价时相应地有了发言权，在为自身积累了服务增值的一部分利润外，也为业主创造了更大的价值。
　　2008年房屋增值计划将循新规，花样年物业将采取对服务旧小区进行整体改造的形式，通过加装电梯、房屋修缮保养、道路绿化等的改造，对小区住所品质、观感、配套进行大幅提升，从而达到房屋增值的目的。作为这一宏伟工程的开端，花样年物业已置入某楼龄十年左右的小区若干套房，不日可望介入整改。
　　2006年，花样年物业做了一个系统工程，对服务小区的社区文化活动团体进行了系统梳理。在随后翰岭院、鸿进花园等小区举行的晚会节目中，首次实现了邻近小区通力合作、同台献艺的模式，实现了社区文化的跨小区融合。有规模、有计划、有组织地开展社区文化活动是彩生活的重要工作内容。每年的荔枝游园、彩生活羽毛球赛即是在全公司层面统筹开展，不同地域、不同片区的业主被组织到一起开展交流。这种大规模的活动在丰富业主的生活之余，也使得彩生活和业主建立了高相关度，为彩生活相关业务的开展奠定了良好的民意基础。
　　平台创新建电子商务网办DM杂志
　　彩生活业务甫一开展，花样年物业即明令禁止小区开展摆台、堆头的传统销售形式，既有碍观瞻，也干扰到业主的生活。2002年，花样年物业斥巨资研发电子商务网站。其时国内电子商务尚在起步阶段，花样年物业高瞻远瞩，认识到b2c电子商务将成为与终端卖场并驾齐驱的销售模式，构建在网络层面的论坛等沟通平台，有利于商家和买家的交流，对服务的改进也不无裨益。
　　历时数年建设的彩生活圈门户网如今已具规模，成为国内首家功能完善的社区电子商务网站。该网站支持在线购物、支付，并设公益拍卖场、生活管家、社区通等栏目，为业主提供第一手信息资讯。通过这个平台，花样年物业服务的80个小区业主可快速实现资源共享，家具家电、旅游出行均可据此实现团购。彩生活圈门户网的组建，为业主开通了网购的另一条通路，有效地促进社区信息的及时传播，也使得业主、物业公司之间的沟通机制更为顺畅。
　　2007年，彩生活和工商银行推出联名信用卡，实现门禁、停车、水电管理费等的一卡通，同时支持在线、刷卡支付彩生活商品服务费用，进一步完善了彩生活支付机制。联名信用卡的推出把基础物业管理、基础金融服务和增值服务的功能合而为一，标志着花样年物业把“物业服务”的诠释推向纵深。
　　为避免影响到业主生活，彩生活坚持不在小区设摊位、不向业主发放传单等宣传品，新品发布的消息仅通过网站和《彩生活》DM杂志，最大程度地保全业主生活的私密和无干扰。《彩生活》DM杂志作为彩生活的另一招牌动作，内容主要是服务小区动态播报、花样年物业管理动向、生活常识，结合部分彩生活新品展示、商品促销的信息。本质上讲，《彩生活》期刊甚至不是一个直投杂志的概念，更像一份社区报纸。可读性使业主对杂志保持高关注度，彩生活相关信息的传播也保持了相当的到达性和有效性。
　　天道酬勤。花样年物业“彩生活”模式草创之初本无鉴可借，一路披荆斩棘，“创新”可谓是与奋斗、摸索甚至挫折如影相随的个中三昧。创新，使花样年物业为物业管理行业开启了阿里巴巴之门；创新，使花样年物业成功构建了中国第一个完善的社区电子商务模式。“代表中国物业管理的发展方向”，是花样年物业一直以来的梦想；服务模式创新，是实现这个梦想一步一个脚印的坚定基石。
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　　公司简介
　　深圳市花样年物业管理有限公司位于深圳市福田区深南大道6021号喜年中心，是具有国家一级管理资质的物业管理企业。公司通过了ISO9001、ISO14001国际质量标准体系认证，成功接管了写字楼、住宅区、酒店式公寓、豪宅别墅区、高档商业等各类型楼盘近百个，先后获得“深圳十大最受欢迎的品牌物业管理公司”、“深圳市福田区物业管理专项工作先进单位”等荣誉。
　　花样年物业通过整合开发商、业主、供应商以及物业项目的优势资源，创建了独特的彩生活经营模式。“彩生活”融物业服务、物业经营为一体，规划、设计、开发服务区域整体服务功能，策划、参与、实施物业经营方案，为业主和住户提供信息发布、信息咨询、房屋增值计划、家政服务、商务服务、突发事件处理等服务，实现物业保值增值，降低住户长期居住成本。

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    深圳市物业管理有限公司综合运营模式赢来千万家
　　作为中国内地成立最早的一家物业管理公司，深圳市物业管理有限公司见证了国内尤其是深圳市物业管理行业从起步到发展并逐渐扩大的整个过程，并在此过程中经历了企业自身发展、改革、创新、壮大的过程，成为行业中以综合一体化管理运行、服务于深圳320多万平方米物业面积、业主用户2万余户、人口近10万人的物业管理公司。自创立之日起，深圳市物业管理有限公司就树立起科学务实的物业管理理念，持续推进规范管理、精细管理，以管理促进服务，以服务优化管理，不断提升服务品质，赢得了广大业主的信赖与喜爱。
　　科学管理促进和谐物业建设
　　物业管理企业面对社区的千家万户，工作包罗万象，琐碎复杂，服务性强，接触面广，设施设备众多，维护要求高，随时都会发生棘手的难题，这对从业人员的素质要求无疑非常之高。即使是看似简单的卫生问题，也不是轻易能够解决的。物业管理企业是一个大团队，团队的运作效率取决于协调与配合水平，在企业的发展过程中创新意识同样不可或缺，日常管理和服务中，物业管理企业常常遇到急、新、难问题，要求必须具有灵活应变的能力和创造性的思维。工作中的新情况和新问题，不仅给人以压力，还给人以动力，它要求企业必须加强自身建设，提高整体素质，不断地学习充实、与时俱进。
　　深圳市物业管理有限公司一直以来推行清单式的物业管理模式，对物业管理的各个方面建立数据化的指标系统，通过系统化的操作流程和标准化的量化管理，深入到自检、系统改进、全面提升的层面，使物业管理达到专业化和精细化的专业水平。同时，深圳市物业管理有限公司还致力于推行互动式管理模式，以形式丰富的互动方式，培养业主的参与意识，提高业主参与物业管理事务的积极性，加强与业主的沟通，建立管理处与业主互动的管理模式，有效地拉近了双方的距离。
　　在深圳市物业管理有限公司管理的小区里，管理处与业主委员会共同演绎和谐小区的事例几乎随处可见。管理处通过与业委会的沟通及合作举行有益于小区建设的活动，融洽了双方关系，相互理解、相互支持，取得了双赢的结果。
　　作为开我国内地物业管理先河的东湖丽苑，取得过许多可喜的成绩，但也不可避免地存在一些问题，如楼宇陈旧、设备老化、设施不足及管理费入不敷出等，如不在管理服务上很好地花气力、下功夫，业主们难免投诉纷纷，管住关系就谈不上和美。被业界誉为“物业管理第一村”的东湖丽苑，无疑是深圳市物业管理有限公司的骄傲，是一面意义非凡的旗帜。为了保住这面来之不易的旗帜，企业的领导者以人为本，为东湖丽苑配备了全新的服务团队，在新管理处主任的带领下，员工以饱满的热情、积极的态度、奉献的精神投入到各项服务中去。员工的精神面貌变了，小区的服务质量也跟着上来了，小区业委会也受到感染和触动，开始用新的眼光审视物业管理，并很快给予管理处积极配合与大力支持，他们与管理处的员工们站到了一起，共同面对一项时代的重任——小区和谐建设。
　　业主的支持和配合，是实现良好的物业管理与服务的重要保证和坚强基石。东湖丽苑业主委员会和广大业主主动配合，给予了极大支持，业主自愿筹集资金弥补小区经费不足，进行专项改造；同时，还多次来信赞扬小区管理处员工工作勤奋、责任心强、服务到位等好人好事，真正实现了服务企业员工与业主互动，共同参与实现小区和谐繁荣的建设。
　　优质服务提升业主满意度
　　长期以来，深圳市物业管理有限公司以“诚信公正、优质服务、追求卓越、营造和谐”为质量方针，不断创新服务模式，全面实施业主满意战略，追求满意服务，不仅获得了业主一致的好评，同时也为公司获得了更多的社会效益与经济效益，创造出了深圳市物业管理有限公司在管好深房集团开发物业的基础上，积极走向社会，开拓市场的发展局面。深圳市物业管理有限公司依托国际管理体系的标准，充分考虑业主及客户的需求和满意度，打造出了企业的优质品牌，坚持提高物业管理高科技含量与扩大物业管理范围相结合，坚持效益合理、微利经营、保质保量、重在品牌效应的物业管理。
　　作为隶属于深房集团的一家物业管理企业，深圳市物业管理企业在26年的发展过程中积累了相当丰富的经验，相关部门曾经提出希望深圳市物业管理有限公司“第一家成为第一佳”，然而在深圳市物业管理有限公司所有人的心目中，“第一佳”的评比有着各种各样的评价指标，唯有业主的满意才是深圳市物业管理有限公司员工们认定的最重要的评价指标。在深圳市物业管理有限公司管理的项目当中，有95%以上都是15年以上楼龄的物业。老企业管理老小区，这也是深圳市物业管理有限公司的一大特色。
　　公司总经理陈家发曾经对外界谈道：“人们如果肯到我们管理20多年的老小区看看这些小区现在保持的良好状态，这些人应该不会再觉得我们什么都不行。”在很多老小区的管理中，问题多，维护成本大，深圳市物业管理有限公司也曾考虑过是否将有的小区在合同到期的时候不再续签，自然淘汰，但是很多业主依依不舍地挽留，有的业主委员会自愿主动集资作为公共设施的维护费用。所以，他们继续携手老小区奋力前行。
　　不断进取为企业发展谋契机
　　物业管理常常是平凡而琐碎的事业，平凡琐碎的事业往往遭遇某些不理解的眼光和看法，物业人难免有困惑感与孤独感，但这并不会消磨深圳市物业管理有限公司员工对物业管理的热爱和追求。随着企业的改革，深圳市物业管理有限公司开始走向人才专业技能化的发展，公司大胆起用新人，通过建立正式工和劳务工平等竞争的用人创新机制平台，选拔优秀的劳务工进入中层管理人员队伍。
　　随着社会的不断进步和物业管理行业的发展与完善，深圳市物业管理有限公司的全体员工都相信，企业的管理和服务一定会得到市民业主的认可和满意，并将成为企业发展的重要契机，踏上另一个值得期待的征程。
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　　公司简介
　　深圳市物业管理有限公司隶属于深房集团，成立于1981年3月10日，是中国内地第一家物业管理公司。注册资本为人民币725万元，现有总资产1.2亿多元，净资产3100多万元。现有员工1600多人，其中专业技术人员330多人。管理物业总面积320多万平方米：其中高层大厦68栋、别墅299座、多层楼宇448栋、工业厂房1栋。服务业主用户2万余户，服务人口10余万人。
　　公司经营管理机构现设执行董事、总经理、党总支书记1人，党总支部副书记兼工会主席1人，副总经理3人。公司下设行政办公室、工程技术部、计划财务部、人力资源部、经营发展部、安全管理部和品质管理部，以及怡景花园等28个管理处和北京、增城和东莞4个分公司；同时公司开办了电梯维修中心、电子维修中心、机电维修中心和深房物业清洁有限公司4个服务性企业，以及4所幼儿园。
　　公司坚持“诚信公正，优质服务，追求卓越，营造和谐”的质量方针，精诚为广大业主和用户服务。通过提高管理水平、提升服务理念等多种方式扎扎实实做好各项管理工作，26年来一直保持了较高的管理和服务水平，多次被深圳市政府、市消防局、市建设控股和深房集团评为先进单位，共获得各级各类荣誉300多项。2005年、2006年公司先后被政府主管部门和行业协会等单位评为“中国深圳行业十强企业”、“中国建设系统百强企业”、“深圳市首届遵守劳动法模范企业“；2007年，荣获“中国物业管理嘉年华金榜之年度企业特别奖”。

sunchan

很系统全面的资料，值得学习