物业调查:物业管理存在四大问题 服务收费

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来自乌鲁木齐市12319城市管理服务中心数据显示，2007年上半年共受理市民反映问题24739件，其中物业服务投诉就占3成左右，位居首位。统计分类市民物业投诉来看，主要集中在两方面：物业停电、停水催缴物业相关费用，影响住户正常生活；小区环境脏、乱、差，物业没有尽责为住户服务。

    除一些物业服务企业持证上岗率较低外，当前首府物业管理还集中存在以下问题。
　　
    ■问题1：供电、供水、供暖问题

　　供电、供水矛盾多发生在二次供水、二次供电的小区，因为其水电费高于一次供电供水，很多小区物业公司代收这些费用，一旦出现业主不交、拖交费用情况，有些物业就采取了极端的停电、停水、停暖的方法，这无疑加剧了物业与业主的矛盾。

    ■问题2：八成物业办公用房不归业主

　　记者从市房产局物业处获悉，市房产局对物业小区最新抽查结果显示：目前首府有8成物业办公用房归物业建设单位所有。由于绝大多数物业建设单位未按规定将物业管理用房权属移交全体业主，造成物业管理用房权属错位现象十分严重，导致近年来业主与物业建设单位因物业管理用房的权属产生纠纷。

    ■问题3：服务与收费之争

　　物业纠纷很多最终都牵扯到费用问题。据了解，由于欠费高、收费难等原因，一些企业无法正常运营，首府物业有80~90％企业处于亏损，一些物业公司于是甩手不干，甚至没办理交接手续，就擅离小区停止物业服务，物业服务出现“真空“，直接影响到业主日常生活，最终业主利益受损。　

    ■问题4：房屋质量问题

　　在一些业主看来，物业管理小区，房屋出现质量问题，自然要找物业解决。而实际情况是房屋发生质量问题原因可能是多方面的，有些是前期设计问题，有些是开发建筑材料不合格，有些则是施工质量有问题，要解决问题，就应该从根本找到真正原因。面对业主的责难，物业公司工作人员更应该细致进行相关专业知识介绍，耐心解释，不要使矛盾激化。

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明年起，物业管理人员要100％持证上岗。而据记者了解，乌鲁木齐市目前有物业服务公司300多家，已纳入物业管理有1089个区域，住户总人口占城市常住人口的50%，物业管理人员状况良莠不齐。     ■现状
    近7成企业

    基本达到要求
    27日，乌鲁木齐市房产局物业监管处处长王玉良告诉记者，今年有近7成企业基本达到了物业管理全员持证上岗要求。

　　据了解，11月份市物业管理协会组织专家对首府物业行业“自律规则”、“诚信公约”实施检查，70个物业企业近100个项目中，仍有约11％企业管理不规范，服务不专业，持证上岗率有待提高。

　　新疆电信物业公司经理王希林参加了行业检查，他说，去年至今，检查结果是物业从业人员持证上岗率大有提升，但企业管理差距还是很大。如个别企业亏损仍在经营，就是从用工上做手脚，低价雇用不具备专业素质的人员，不签用工合同，逃避缴纳员工三金、五金等。
    ■业内观点
    持证上岗

    有益行业发展
    新疆广汇物业公司总经理单文孝认为，持证上岗有利于行业整体专业知识技能提高，强化物业企业专业基础建设，从而促进首府物业行业整体稳步、健康发展。

　　新天物业公司经理张文波介绍说，当前，首府物业服务企业专业服务水平、服务意识反差很大。一些企业专业水平低、服务意识差，急需提高。

　　王希林说，按照要求，二级物业企业一般要求有专业职称持证上岗达20人、中级以上职称的不少于10人；三级物业企业一般要求有中级以上职称的在5人以上。100％持证上岗还是需要行业内检查落实，真正形成行业规则。
    ■业主态度
    质疑与期望
    物业服务与业主生活息息相关，针对该政策的实施，记者对50位业主作了调查，质疑与期望是业主颇为集中的态度。

　　三山幸福屯小区业主王琦提出质疑：“真的能做到吗？我感觉首府物业管理人员100％持证上岗很难，很多小区物业人员都经常‘换面孔’，绿化保洁及小区秩序维护员人员流动性很大。”

　　建银小区业主赵文刚等人对此很期望，他说：“政策好啊！这有利于物业人员素质的提高，双方服务、交费形成良性循环。”

　　精城小区业主吴汇认为，持证上岗是件好事，除了行业加强管理外，还应该广泛让业主了解知道，从而更好地监督。
    ■预测
    加速行业洗牌
    物业管理人员持证上岗并不仅仅要求经理，同时包括总经理、副总经理等高层管理者；公司的总经济师、经济师、会计师等除了专业资格证书外，要样要持证；其他主管人员包括小区主管、保洁主管、绿化主管、客服主管、秩序维护员主管、收费员等都要持证。

　　乌鲁木齐市物业管理协会副会长许健认为，物业“下课”走人不是解决小区矛盾的良好途径。《物权法》中将物业管理企业修改为物业服务企业，体现了本质的转变，物业企业应着力强化服务，这就需要对业主提供专业、高效的服务。

　　乌鲁木齐市房产局物业监管处处长王玉良指出，首府房地产市场整体都呈现出“洗牌整合”，物业市场也不例外。一方面是一些三级资质企业会提升为二级资质，快速发展；另一方面那些经营不规范、人员素质低的企业将遭遇出局。明年，物业协会将持续提高行业自律检查力度，加大规范行业行为，强化行业专业服务、诚信建设，促进市场进一步走向规范化、制度化发展。

梦百万

业主欠费最终将导致管理公司无法运转或服务质量下降，最终受害的确实仍是业主自身利益。

cpm2008

同意楼上意见，但如何化解呢。