 物业精英
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最近北京市建设委员会、北京市工商局提交讨论的《物业服务合同》范本征求意见稿约定，在合同期限内双方不得解除合同。应当说起草人的愿望是好的，希望这样规定能够保持合同稳定以确保小区安定。但是，笔者认为该约定违反法律规定的原则，更不利于解决现有的物业管理纠纷和矛盾。
合同随时解除权 合同随时解除权是法律根据合同性质作出的规定，这种规定是在综合考虑合同各方权利、义务、效率、公平的基础上作出的。合同法第268条 承揽合同规定了定作人的随时解除权；第410条 委托合同规定了双方的随时解除权。这些规定应当是我们起草物业服务合同的法律依据。 所谓随时解除权，是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权。随时解除合同,即不附条件的合同解除,它不以当事人违约为前提,而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。随时解除合同的,合同自解除之时终止。 物业服务合同随时解除权的必要性 物业管理是业主的共同管理权行使和业是业主的共同义务。物业管理是业主的物业管理，归根结底属于物权。按照物权法规定，物权是直接控制并排出他人干涉的权利。物权法还直接规定了业主共同选聘和解聘物业服务企业和更换开发企业选聘的物业服务企业的权利。 物业服务合同是委托合同性质的合同。物权法明确规定，业主对于建筑物和附属设施可以自行管理，也可以委托物业服务企业管理或者他人管理。物业服务不是简单的提供劳务，其中物业服务企业受托处理业主的事务是物业服务合同的本质所在。即便是包干制收费，服务提供者用自己的设备、技术和资源完成受托事项，将合同性质归结为承揽合同， 双方的随时解除权也是法定的。 随时解除权正当性、效率性、合理性 合同是当事人意思一致的结果。业主的解除权是物权的直接控制权和排他性的表现，是不容侵犯的。物业服务企业的解除权是物业服务企业维护自身利益的手段。如果剥夺了物业服务企业的解除权，可能因为某小区业主收费率过低造成公司破产，从而损害公司股东权益和影响该公司服务的其它小区业主的利益。 物业服务不能“拉郎配”，应当允许交易双方在平等的基础上进行博弈。在双方的博弈中提高服务品质，从而实现业主资产保值、增值，和企业效益的提高。 随时解除权是否可以约定放弃或限制 中国政法大学教授江兴国就认为：不能够对委托关系的解除限定条件，因为约定的条件如果和法律相违背，这个条件应该是无效的。 但是，对于随时解除权也是有限制的，随时解除权应在工作完成前行使。 行使随时解除权的后果 根据合同法第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 既然法律规定有随时解除权，权利的行使显然不构成违约，不能按违约处理。因此行使随时解除权后的赔偿仅指实际损失（信赖利益），不含合同履行后的可得利益（预期利益），而且约定的违约金条款也不能适用。孟宪生律师
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发表于 2008-1-25 08:44
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