秩序维护员部工作手册 手册

zwt1230

建工•未来城秩序维护员部工作手册
第一章   秩序维护员部组织结构(略)

第二章  秩序维护员部职权范围
秩序维护员部是公安、消防部门进行治安、消防安全的重要辅助力量。负责下属管理处所管辖的秩序维护员工作的业务指导，负责秩序维护员员的培训工作，具体职权有：
（1） 据公安部门、消防部门和上级主管部门的有关规定和要求，结合物业实际，制定各管理处所辖物业安全管理总体方案和各种防范措施。
（2）根据各管理处的实际情况和安全管理方案要求，合理设置岗位和配置人员。
（3）根据消防部门有关规定和要求，结合各管理处所辖物业实际，制度防火措施。
（4）编制下属管理处秩序维护员工作计划，检查执行情况，对各管理处秩序维护员工作进行业务指导。
（5）负责与治安部门联系，争取治安部门的支持和指导。
（6）负责编写秩序维护员队伍的培训计划，并组织实施、考核。
（7）负责下属管理处秩序维护员工作记录收集、整理、存档工作，并对服务质量进行考核，对不合格项，提出整改意见。
（8）协助拓展部负责物业管理投标方案秩序维护员部分的编写工作。
第三章  岗位职责
一、秩序维护员部经理职责
1．在总经理和当地公安部门的指导下，全面负责本部门的各项工作，直接对总经理负责，确保公司所管辖物业的安全。
2．负责制定各管理处安全、消防管理方案和措施，根据各管理处实际，编制各岗位分布和秩序维护员员配置。
3．负责检查各管理处工作计划执行情况和安全制度落实情况。
4．组织消防检查、训练、演习，处理重大消防事故。
5．负责检查、推广各管理处在治安保卫工作中典型经验。
6．负责制定秩序维护员员培训计划，并组织实施，提高并保持秩序维护员员综合素质。
7．定期对各管理处秩序维护员工作进行考核，并提出整改措施。
8．完成总经理交办其它工作。
二、管理处秩序维护员主管职责
1．在秩序维护员部经理和管理处主任的指导下，全面负责管理处秩序维护员队的各项工作，确保所管物业的安全。
2．根据秩序维护员部制定的安全管理方案和措施，制定秩序维护员队具体工作计划，并组织实施。
3．指导、监督、检查各班工作，定期进行考核。
4．掌握辖区内的安全动态，处理辖区内各类事故发生。
5．负责制定秩序维护员队的各种培训计划、组织实施并进行考核，提高秩序维护员员综合素质。
6．负责对全体秩序维护员进行考核，对不称职者提出处理意见。
7．组织训练义务消防队员，并具体组织消防演练。
8．掌握秩序维护员员的思想状况及工作表现，及时解决工作中存在的问题。
9．完成上级交办的其它工作。
三、秩序维护员领班职责
1．在秩序维护员主管的领导下，负责安排本班各项具体工作。
2．督导检查本班岗位秩序维护员员的工作情况，发现问题及时处理或向上级报告。
3．负责了解各项安全制度的落实情况和队员的思想状况。
4．负责处理辖区内一般违章行为和一般治安消防事故及时将重大安全事故报告秩序维护员主管。
5．如实记录并小结本班工作情况，并作好交接班工作。
6．完成上级交办的其它工作。
四、秩序维护员员职责
（一）门岗秩序维护员员职责
1．着装整齐，按规定上岗交接班，忠于职守，在岗时不得与其他无关人员聊天。
2．负责外来人员和外来车辆的检查，严格按规定登记。对不符合要求进入小区的人员和车辆进行礼貌劝阻，对可疑情况提高警惕，及时报告，确秩序维护员全。
3．外来车辆和没有购买或没有租车位的车辆（包括汽车、摩托车、单车等车辆）进入小区要发给临时停车证（填写进入时间和车牌号码），指定停车位置，离去时收回临时停车证，较对车牌号码，收费后放行（不满一小时的不收费）。
4．负责保管好停车费发票，按时向主管交纳停车费，由主管上交到财务部。
5．严禁收买、推销、小贩等闲杂人员进入小区内，不准装修队擅自进入小区自找“生意”。
6．对运出小区的装修材料和其他物品，要认真检查是否有放行条。禁止2.5吨以上货车进入小区，严禁危险品进入小区。
7.完成上级交办的其它工作。
（二）各责任岗秩序维护员员职责
1．负责各责任区内的楼宇，通道，停车场，绿化地，车辆及其它公共场所的治安防范管理。在当班时间内对本区域的安全负有主要责任。
2．负责管好进入责任区的车辆，保持道路畅通,车辆停放有序，检查停放的车辆是否已上防盗锁；注意司机和车辆在开车前有无异样，发现可疑立即查证，以确秩序维护员全。
3．负责责任区内的清洁、绿化及公共设施设备的检查，发现问题及时通知各服务中心进行处理。
4．负责对进入责任区的装修工、搬运工出入证的检查，证件不齐一律不能放行，严格管理；
5．负责责任区内装修施工人员管理。装修材料不准随意堆放，施工人员没有出入证不能上楼层；在规定时限内不准施工，防止影响其他住户休息；装修工人和无关人员晚上不准在小区内过夜；余坭、装修垃圾要及时清走,不准放入垃圾桶内。
6．负责接受业主投诉，收集业主（住户）的意见，及时通知服务中心，主动热情为业主（住户）排扰解困。
7．完成上级交办的其他任务。
（三）监控中心秩序维护员员职责
1．监控室值班的秩序维护员员要全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，做到百分之百无误操作，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用。
2．负责监控中心电视屏幕的监视工作，并密切监视消防控制屏和电脑显示系统。全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析,果断决定，及时报告并与有关岗哨取得联系。
3．负责对重点部位和可疑情况的电视录象工作。
4．负责录象带的保管工作。
5．负责查出报警位置，及时调动秩序维护员员现场查看并处理。
6 ．负责接受白天和夜间业主的投诉，并及时通知有关专业组进行处理，积极主动为业主（住户）排扰解困，业主（住户）反映的有关问题要主动及时向有关领导和部门反映，争取尽早解决。
7．做好资料保管和保密工作，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况。
8．完成上级领导交办工作。
（四）巡逻岗秩序维护员员职责
1．负责按规定巡逻路线和规定时间巡查所辖物业，留意治安消防情况，并作好记录。
2．负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离辖区内。
3．监督检查业主（住户）装修现场的治安消防情况，及时处理违章装修。重大违章装修及时向管理处主任汇报。
4．负责巡查辖区内设备房、电梯机房及公共设备设施和清洁绿化情况，发现问题，及时通知服务中心。
5．负责顶替需要短时离开岗位的秩序维护员员。
6．负责巡查停车场治安、消防情况。
7．完成上级交办的其它工作。
（五）停车场秩序维护员员职责
1．维护停车场的治安交通秩序，疏导车场的流量，保证交通畅顺，协调和指挥车辆停放在指定的车位。
2．提醒业主（住户）或客人离车前关好门窗，带走车上贵重物品，作好巡检工作，保证车辆安全。
3．严禁装易燃、易爆及危险品的车辆进入停车场。劝阻超高、超长车辆进入车场。严禁车辆乱停乱放。
4．车场内出现治安纠纷或交通事故要及时报告、疏导和处理。
5．认真按规定巡查车场车辆、消防设施及卫生情况，发现问题及时处理或向上一级汇报。
6．认真、如实作好值班记录表。
7．完成上级交办的其它工作。
（六）义务消防员职责
1． 每个管理者，包括秩序维护员员，都是义务消防员，必须履行消防员工作职责。
2． 坚持贯彻“以防为主，防消结合”的消防工作方针。
3． 认真学习消防知识，必须掌握各种消防器材操作技术和使用方法。
4． 辖区内消防器材、设备每月检查一次，保证消防器材、设备随时处于良好状态。
5． 凡属于各自辖区内的员工，一旦在本辖区发生火警事故，不论上班或下班，都必须迅速赶扑现场，积极参与抢险救灾工作，不得借故逃避。否则严肃处理。
6． 发生火警事故，必须采取应急措施，组织人力扑火救灾，关闭电闸，疏导指挥群众撤离危险区，立即报告有关部门或拨打火警电话。
7． 作好现场安全保卫工作，严防坏人浑水摸鱼及破坏活动。
8． 协助有关部门查原因，查损失及作好安置等善后工作。
第四章    工作标准
一、总要求
管辖区内无重大安全责任事故，客户对秩序维护员服务的满意率达98以上。
1．没有因失职或玩忽职守而引发火灾 。
2．没有因失职或玩忽职守而引发因水浸造成损失。
3．没有因失职或玩忽职守而造成其他安全事故。
4．没有员工在工作中重大伤亡。
二、具体要求
1．秩序维护员员均持证上岗，熟悉秩序维护员业务。
2．秩序维护员人员实行“三班二运转”24小时值班制度，在任何情况下应保持两个门岗、监控中心至少有一名队员当值。
3．由秩序维护员部完成秩序维护员员岗前培训、在岗培训及专业技能培训，并提供相应的考核记录，保证质量。
4．秩序维护员员执勤按相关制度和岗位工作规程完成。
5．各岗位队员要职守尽职，无脱岗现象。
6．突发事件发生后，秩序维护员员能保证3分钟到达现场，并通知主管及公司相关领导，按规定程序处理并及时总结。
7．消防系统运行良好，可随时起用，落实各项消防安全管理制度。
8．消防设施及消防疏散标识的完好率100%，消防通道畅通。

zwt1230

第五章    纪律规定
第一条  服从命令，听众指挥，接到上级命令应立即行动。
第二条    遵纪守法，文明办事。
第三条  严禁打骂、体罚、虐待违法犯罪嫌疑人。
第四条  不准擅自处理他人物品。
第五条  不准贪赃枉法，不准私放违法犯罪嫌疑人。
第六条  接受监督，不准 敲诈勒索。     
第七条  不能行使公安人员职权，但在辖区内发现可疑人员可查验物证。
第八条  办事公道，不准公报私仇，诬告陷害他人。
第九条  机智勇敢、团结战斗，决不怕苦怕累，贪生怕死。
第十条  坚守岗位，尽职尽责，决不放松警惕、泄露机密、玩忽职守。
第十一条  不允许在辖区范围以外查物验证（发现现行违法犯罪嫌疑人或赃物除外）。
第十二条  执勤时必须穿统一的制服（特殊情况例外）、配带装备、着装整齐。非工作时间，禁止穿制服。
第十三条  执勤时禁止喝酒、吃零食、抽烟、不准会客、  看书、看 报、不准抄手、或将手放在口袋里，不准闲聊、嬉戏和做与执勤无关的事。
第十四条  值勤时禁止携带私人通信器材（手机、BB机等）。
第十五条  必须遵守先礼后言的程序处理事情，与住户打交道时尽量使用礼貌用语，不骂人、不打人、不乱罚款。
第十六条  讲究个人卫生、严禁随地吐痰、乱扔垃圾。
第十七条  上班不准迟到、早退，有事必须履行请销假手续，队员必须按公司要求请假，按时销假。
第十八条   秩序维护员员值班时间分为三班，具体时间为：早班（早上8：00—12：00，12：00—16：00）、中班（16：00—0：00）、晚班（0：00—8：00），上班必须提前十五分钟交接班。
第十九条  严格遵守作息时间，按规定起床、休息。由主管负责以班为单位制定具体作息时间。
第二十条  无特殊原因，外来人员一律不准在秩序维护员宿舍内留宿，如有特殊原因需留宿者（限男性），必须经秩序维护员主管签字批准。未经领导批准，秩序维护员主管和队员均必须在指定的所辖小区宿舍内住宿。
第二十一条  交接班手续完毕后一小时内，必须回宿舍就寝（上白班必须在晚上11时就寝）。
第二十二条   爱护公共财物，遗失或损坏公共财物者，必须追究当事人责任。
第二十三条   应遵守公司其它有关规章制度。
第五章         内务规定
第一条 保持室内整洁，不乱丢果皮杂物。
第二条  被子叠放整齐、两层厚度一致，角度明显，枕头摆放在被子另一端，要平整，铺面无杂物。床单要干净、平整无纹。
第三条  洗涮用具、餐具、毛巾按规定形式和指定位置摆放。
第四条  制服、鞋、帽必须按指定位置摆放整齐，床下可保持三双鞋。
第五条  衣物及用品必须摆放整齐，桌凳放置整齐桌面应保持整洁。
第六条  各室每天设置内务生，轮流值日表，每天早上由值班员负责清扫室内、房门口、桌凳、门窗、厕所等的卫生，由班长监督执行。
第七条  无关人员不得进入宿舍，不得在宿舍内会客。
第八条  宿舍必须做到人走灯灭。
第九条  禁止在小区范围内周边扬所赌博或做违法乱纪的事情，不准在宿舍内开展影响他人休息和宿舍环境卫生的娱乐活动。
第十条  每天晚上11：00室内必须熄灯休息。
第六章    仪容仪表规定
第一条  秩序维护员队全体人员要具备良好的精神风貌，精神抖擞；要有站如松、座如钟、动如风的气势；要善于动脑筋，沉着机智地处理各类突发事件。
第二条  秩序维护员队在集体活动时要穿统一制服，整队集合，要求动作整齐、迅速；集合完毕，主管要检查队容仪表情况，下达整理服装及检查装备口令。
第三条  秩序维护员员在岗值勤时，即进入工作状态，应随时准备同违法犯罪行为作斗争，要始终保持高度的警惕、清醒头脑、饱满精神、晏扬的斗志；流动值勤要二人成行，三人成列。
第四条  秩序维护员员上岗值勤前，必须对镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带、袜子、武装带及装备是否穿戴齐备、规范和统一，必须佩戴管理处工作证，凡不齐备者，不准上岗值勤。领班应在场检查纠正，并要求全体队员养成习惯、形成规律。
第五条  不准留长发、胡子、长指甲；要勤于换洗衣服，勤擦皮鞋，保持帽子平整干净，养成干净卫生的好习惯。
第六条  对业主（住户）及同事要友善、和气、礼貌、热诚，面带微笑，首长和领导前来检查工作，要立即立正迎接，不能无动于衷；要坚守各自岗位，不得擅自离岗。
第七条  秩序维护员员在队伍行进中，队员不准东张希望，步伐必须整齐一致，喊口令必须清楚，宏亮有力。
第七章    请销假规定
第一条  秩序维护员员上班时间请假，按公司请假手续办理。
第二条  非上班时间要请假，须按时请假、按时销假。值勤时无特殊情况严禁请假。请假外出必须先写好请假单，向主管提出请假，并在批准的时间内返回，及时履行销假手续。
第三条  非当班人员请假外出，人数不得超过总人数的20%，个人请假每月不得超过4次。请假必须注明所需时间和到达地点，严禁不请假外出。
第四条 新队员半年内不能请假，半年后一次请假不能超过四天。
第八章  培训规定
第一条  秩序维护员队必须以军事化、正规化、规范化的标准严格要求，秩序维护员队员的招聘必须按以下条件择优录用。
1．复员军人中优先武警复员军人。
2．党员和团员中优先党员。
3．班长和士兵中优先班长。
4．文化层次上优先高中以上。
第二条  秩序维护员队员必须经常接受培训：
1．新招聘秩序维护员员除接受公司新员工培训外，还上岗前必须接受十五天强化培训。做到五个不：思想不纯不录、军事动作不熟不录、业务不熟不上岗、认识不统一不上岗、一般情况不会处理不上岗。
2．秩序维护员员要按培训计划进行定期轮训。
3．秩序维护员员每周必须开展不少于三次的日常培训（包括学习和训练），由秩序维护员主管负责组织并实施。
第三条  培训内容：
1．政治思想教育：提高政治素质。
2．文化知识学习：提高个人修养及文化素质。
3．物业管理知识：懂得物业管理基础知识，掌握协助物业管理的基础技能。
4．学习法规：治安管理条例、物业管理法规、消防管理法规、心理学、职业道德规范、文明礼貌、会话能力。
5． 学习业务：擒拿格斗、军体  拳、擒敌拳、消防、交通指挥等知识。
6． 学习制度：规章制度、相关工作手册、房屋装修规定及有关规定、岗位职责、纪律规定、奖惩规定。
7． 学习技术：利用业余时间组织学习水电维修与安装。
学习目标是要达到一人多艺、一专多能。既适应物业管理的需要，又培养了技术人员，同时使秩序维护员员安心工作，把秩序维护员队伍培养成公正、廉洁、高效的值勤队伍。
第九章    奖惩规定
第一条  本奖惩条例如与人事奖惩制度有冲突，以此奖惩规定为准。本条例适用于全体秩序维护员员、领班、主管。
第二条  A级处罚规定细则（严重）
1．对待客户态度粗暴、言行举止差，引起业主（住户）有效投诉，情节严重者一律给予除名。
2．未经领导书面批准，擅自带外人在宿舍留宿的，第一次罚款100员，并警告处分，第二次给予除名。
3．未经领导书面批准，擅自不在所辖区内宿舍内住宿的，第一次罚款100元，第二次给予除名。
4．发现在辖区内有参与赌博者，一律给予除名。
5．偷盗公私财物或掩护他人偷盗公私财物者，必须照价赔偿，同时视情节给予罚款和除名或移送公安机关处理。
6． 发现不良情况不及时报告、反映情况不准确、有意向上级说谎，或处理问题不及时，造成严重后果者，一律予以除名或其它处分
7．责任区内发案一宗，当班秩序维护员员视情节轻重罚款100元—300元，情节特别严重者将予以除名。
8．当班时间睡觉或脱岗，造成严重后果者，一律予以除名。
9．殴打、体罚或虐待违反犯罪嫌疑人者罚款200元，并承担受害人一切医疗费用，情节严重者移送司法机关处理。
10． 以查物验证或其它借口为由敲诈勒索的，或私放嫌疑人的，予以除名，情节特别严重者予以开除并移送司法机关依法处理。私自处理押扣物品者，一次罚款300元。情节特别严重者予以开除并移送司法机关依法处理。
11．在协助拘捕违法犯罪嫌疑人时，退缩不前，贪生怕死，致使嫌疑人伤害到群众、治安员或其它人员，或致使嫌疑人脱逃者，罚款200元，并视情节轻重给予纪律处分或开除。
12．未坚持履行秩序维护员主管、秩序维护员领班、秩序维护员队员职责，或因工作疏忽造成损失，视情节轻重罚款100—300元，情节特别严重者将予以除名。
13．收费员未按章收费，贪污、挪用公款、涂改和伪造发票、收费不给发票或不按票额开发票者按贪污论处，一律除名，并处其面值10倍的罚款。
14．利用职务之便拉关系、收受贿赂、玩弄及损坏或丢失车辆、搞非法活动，视情节轻重给予罚款、纪律处分或开除出队。

[发帖际遇]: 恭贺你公司晋升为国家二级资质企业物业币5元

zwt1230

第三条  B级处罚规定细则（一般）
1． 发现不良情况不及时报告、反映情况不准确、有意向上级说谎，或处理问题不及，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月有三次予以除名。
2． 当班时间睡觉、脱岗、 串岗或在岗时做与工作无关的事（如会客、闲谈、打盹、抽烟、看报纸、吃东西等），或执勤时有抄手、手插口袋、半蹲等情况，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
3． 凡违反“队容仪表规定”第一、第二、第三、第四条规定者，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
4． 凡违反“内务规定”第二、第三、第四、第五条规定者，第一次罚款50元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
5． 有事未按规定程序履行请销假手续，上岗迟到早退，第一次罚款50元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
6． 无故旷工不上岗，按《人事奖惩制度》执行。
7． 在规定的睡觉时间（早班23：30、中班2：30）未回宿舍者，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
8． 有下列行为者：在宿舍内吵闹、或开展娱乐活动影响他人休息、不按时睡觉，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
9． 不按先礼后言的程序处理事情，有打人、骂人、罚款等行为，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
10． 不服从组织安排，消极怠工、故意推诿，敷衍塞责，对当事人第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
11． 非工作时间，穿制服私自外出行动者，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
12． 损坏公物照价赔偿，并视情节予以罚款或其他处分。
第四条  C级处罚规定细则（轻微）
1． 不按规定范围巡逻，不按规定程序规定记录，第一次罚款30元，第二次罚款50元，第三次罚款100元。
2． 对不讲究公共卫生，随地吐痰、乱扔垃圾等不良现象的任何一项一次罚款20元。
3． 不熟悉责任区内情况者、不熟悉个人岗位职责者或公司相关规定者，一次罚款30元，第二次罚款50元，第三次罚款100元。
注：每月超过两次罚款予以除名
第五条  奖励办法：
1．公司对秩序维护员员处罚所收的罚款一律作为全体秩序维护员员的奖励基金，由公司统一支配。各管理处对秩序维护员员处罚所收的罚款一律作为各管理处秩序维护员队员的奖励基金，由管理处统一支配。奖励基金主要用于奖励秩序维护员队值勤或非值勤时间的好人好事，抓获或协抓疑犯，及时制止治安事件或补救抢险等工作突出人员。
2． 奖励程序按照《人事奖惩制度》执行。
第十章 秩序维护员员工作规程
一、门岗工作规程
1．上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。
2．接班后详细看阅上班值班记录，了解岗位情况，以及未解决问题。
3．认真检查进出辖区内的车辆，对已购买车位或已租了车位的车辆进行放行。对已过租期的车辆要及时通知到管理处办理续租手续。
4．业主（住户）没有购买车位或租车位的车辆、进入辖区时，开出车辆出入登记卡，写明进入车牌号码及进入时间，离开辖区时，秩序维护员员核对车牌号码、时间，如果超过规定时间的，按规定收费。
5．外来车辆进入辖区时，秩序维护员员上前有礼貌询问找哪家业主（住户），在联系到业主（住户），征得其同意，按规定登记后才能准许进入辖区。车辆管理及收费同第“3”点。
6．秩序维护员员收费要给发票，所收款项当天要交到领班，由领班交到主管。
7．遇不明身份者来访，问清情况，与业主（住户）联系，业主（住户）在家并征得其同意，按规定登记后才能进入辖区。
8．对各类推销人员及其他无关人员，礼貌劝其离开。
9．对搬离辖区的物品，要迅速主动地走近，礼貌的请其出示物品放行条，按照放行条上所列内容认真核查每一件物品。
二、各责任区秩序维护员员工作规程
1．上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。
2．接班后详细看阅上一班值班记录，了解岗位情况，以及未解决问题。
3．接到业主（住户）投诉或提出服务要求时，认真作好记录并通知服务中心，晚上通知监控中心或值班电工。
4．每隔20分钟巡查责任区内停车场车辆、消防设施、卫生、绿化及公共设施情况，并作好记录。发现问题及时通知服务中心。
5．对业主（住户）的反映的意见和提出的建议详细记录后及时交给服务中心。
6．督导业主（住户）车辆停在自己车位上，提醒关好车辆的门窗和锁好防盗锁，对已过租期的车辆，要求其到管理处办理续租手续。
7．发生自己处理不了的问题，及时通知领班。
三、巡逻岗秩序维护员员工作规程
1．上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。
2．接班后详细看阅上一班值班记录，了解岗位情况，以及未解决问题。
3．按规定巡逻路线和巡逻次数对辖区内进行巡逻，巡逻内容包括：辖区内治安、公共设施设备、设备房、消防器材、住户装修现场、卫生情况等。
4．巡逻中思想集中，通过“看、听、问、闻”，发现问题及时通知服务中心或领班，同时要认真详细作好记录。
5．巡查楼层二次装修现场是否有施工许可证，是否按审批范围施工，对违规者应及时纠正，对不听劝阻者作清场处理并随时向领班通报情况。
6．发现辖区内有推销人员，及时作好教育劝其离开。
7．发现可疑人员及可疑情况，要进行盘问和检查，及时报告领班。
四、监控中心秩序维护员员工作程序
1． 上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。
2． 接班后详细看阅上班值班记录，了解设备运行情况，以及未解决问题。
3． 当班人员要密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录象，并通知巡逻岗和秩序维护员领班。
4． 如发现火灾自动报警装置报警，应立即通知巡逻岗或领班，迅速赶到报警现场查明情况。如是误报 ，应在设备上消除报警信号。
5． 与工作无关人员不得擅自进入监控室，经管理处主任同意进入监控室人员，要作好登记。
6． 白天接到住户投诉，要作好登记并通知服务中心，晚上接到投诉，及时通知值班电工或其他秩序维护员员处理，并作好记录。
十一章  秩序维护员员交接班制度
为加强岗位的工作交接和物品交接，减少因交接不清引起的工作失误及物品损失，特制定本制度。
第一条  准备接班的秩序维护员领班提前15分钟上班，先向上一班的领班了解各岗位工作情况，以便班前列队时将工作重点和未处理情况明确给各岗位秩序维护员员。
第二条  接班秩序维护员员，提前15分钟集合列队，领班交代各岗位工作情况后，以队列操形式带领队员至每一个岗位，逐一交接。接班人到安排的岗位时，从队列走出上前与当班人互相敬礼，并交接物品。
第三条  如接班人员有特殊情况未到达前，当班人员不得离开岗位。
第四条   交班人员须将本班工作情况详细交代给下一班，并将本班已完成和待完成工作认真记录在交接本上，交接双方签名确认。
第五条  交班人员须将相关记录书写清楚，并将相关记录本交给接班人员。
第六条  交班人员发现的情况要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完毕，接班人员应协助完成。
第七条  如果交班人员离开后，接班人员发现属于上一班之间问题的，应立即报告领班或主管处理。
第八条  相关记录表格
1．《秩序维护员员交接班记录表》。
第十二章  秩序维护员员处理问题的原则和方法
秩序维护员员的形象代表了物业管理公司的形象，既要保证所辖物业的安全，要做到服务热情、周到。因此，秩序维护员员在执勤中处理问题要遵守以下原则和方法：
第一条   原则
1．秩序维护员员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，在维护业主（住户）的安全和利益的同时，应遵守以下原则：依法办事，执行政策，不徇私情，以理服人。
第二条   方法
对不同性质的问题采取不同的处理方法。
1． 对一般违反管理规定的问题，可通过说服教育的方法解决，主要是分清是非，耐心劝导。
2． 对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解，把问题引向缓和，千万不要把矛盾激化，以免不利于解决问题。
3． 在处理问题上，坚持教育与处罚相结合原则，如违反情节轻微，不需处罚的，可当场教育，或协助所在单位、家属进行教育，如需要治安处罚的，交公安机关处理。
4．  违反其他行政规定的，交行政机关处理。
5． 对于犯罪行为，应及时制止，并把犯罪分子扭送公安机关。
第十三章  各种紧急情况处理规程
一、 发生盗窃事件处理规程
1． 巡查发现或接报辖区内发生盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如果力量不够或嫌疑人逃离现场，立即用对讲机通知班长，简要说明现场情况并监视现场，等待指挥。
2． 领班接报后，立即通知主管，同时调动其他秩序维护员员，封锁进出辖区的出入口，并派人到现场支援。
3． 事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录象，并保护好现场，留下目击者，并报派出所立案处理。
二、发生停电、停水应急处理规程
1． 发生停水处理规程
（1） 按计划维修保养供水设备及清洗水池若需停水时，管理处应以书面（或电话）形式，提前24小时发出通知，以便业主（住户）作好蓄水准备。
（2） 临时抢修或更换供水设备需停水的，应提前20分钟，用电话或口头形式通知各有关用户，且尽量将维修时间控制在最短时间内。
（3） 供水部门通知停水的，应在接到通知后1小时内将停水原因及时间通知各用户。提醒业主（住户）作好蓄水准备，并应做好节约用水的宣传。
（4） 如因设备故障，在抢修期间不能抽水到储水池的，应根据情况，采取限制用水或停水措施，并在采取该措施前40分钟通知各用户，并做好节约用水的宣传。（如暂停洗衣、淋花等非必需的用水）。

zwt1230

设施设备管理

  一、设施设备管理基本知识
     （一）什么是设施设备
     （二）什么是设施设备管理
     （三）物业管理常遇设施设备种类
           1、给排水类
           2、供配电类
           3、电梯类
           4、消防类
           5、空调类
  6、电信和智能化系统
     （四）设施设备管理的指导思想和基本要求
           1、指导思想
           2、基本要求
     （五）设施设备管理的主要内容
           1、使用管理
           2、维修保养
           3、安全管理
           4、技术档案资料管理
           5、采购和零星件管理
           6、工量具和维修用设备管理
           7、外包管理
           8、技术支持
     （六）设施设备管理的主要措施
           1、建立设施设备清单、台账和标识卡
           2、建立健全必要的管理制度
           3、坚持“巡查”是管理设施设备的重要手段
           4、处理设施设备事故，必须做到“三不放过”的原则
            5、制订应急处理方案
     （七）设施设备的运行管理
           1、制定合理的运行计划
            2、配备合格的运行管理人员
           3、提供良好的工作环境
           4、严格执行各项管理制度
5、设施设备的状态管理
           6、节能管理
（八）设施设备的外包控制
1、设施设备外包的选择
  2、外包管理合同的签订和外包控制
（九）管理好设施设备的标准
  1、达到“三、四、五”标准
  2、能耗得到有效控制和下降
  3、业主满意、同行认可、领导肯定
   
二、物业管理常遇设施设备的管理
（一）给排水系统
           1、种类和组成
              ①给水系统
②排水系统
           2、管理工作的主要内容
              ①组建给排水管理队伍
②建立规章制度
③建立给排水工程技术档案
④配备必要的工具、防护品、零部件等
⑤制订供水计划
⑥用水量计量和测算
⑦定期清洗水池、水箱
⑧有应急措施
           3、给排水系统日常维保内容
              ①供水系统维保内容
              ②排水系统维保内容
           4、注意事项
     （二）供配电系统
           1、种类和组成
              ①按供电方式分
②按供电线路数目的情况分
③按配用电源情况分
④按供电性质分
           2、管理工作的主要内容
              ①配备合格的工程技术人员和维保电工
②建立必要的管理制度
③建立供配电系统技术档案
④配备必要的工具、仪器仪表、防护品、零配件等
⑤定期校验用电计量表
⑥用电负荷分配合理
⑦限电、停电事前通知
⑧建立24小时值班制
⑨定期对备用电源进行检查，确保随时可启动
⑩有应急措施
3、配电房管理制度
          ①专业电工24小时值班，其他人不得进入配电房
②值班员应随时观察电压表、电流表、功率因素表的指示情况，严禁变压器、空开超载运行
③保持配电房及设备外表清洁
④消防设施设备，应急灯正常使用
⑤做好防水、防潮工作、严防小动物进入
⑥做好值班和巡查记录，严格交接班制
4、供配电系统日巡查维保内容
          ①低压配电屏
          ②强电井
          ③变压器
          ④发电机
（三）电梯系统
1、种类和组成
          ①按用途分
          ②按拖动方式分
          ③按控制方式分
2、管理工作的主要内容
          ①电梯管理员必须持证上岗
          ②建立必要的管理制度
          ③建立电梯技术档案
          ④配备必要工具、仪器、零部件
          ⑤确定服务时间
          ⑥电梯耗电计量
          ⑦维保或故障停机事前通知
          ⑧监督维保外包合同执行和服务评估
          ⑨电梯年检、取得合格证才能使用
3、电梯安全管理规定
          ①电梯工持证上岗，无关者不得操作电梯
          ②电梯工每天一次对电梯全面检查，严禁开带病梯
          ③设备管理人员对电梯周检时，发现安全隐患应立即排除
          ④电梯委托维保，应对维保方资质、实力严格审查
          ⑤轿箱内三方通话畅通无阻，报警点有人坚守岗位
          ⑥电梯一旦发生故障，严格按“电梯困人救援规定”救助规定
          ⑦未获得使用合格证的电梯严禁使用
           4、电梯每日巡查维保内容
              ①机房
              ②轿箱
              ③井道
（四）消防系统
1、构成
          ①火灾报警系统
          ②消防控制中心
          ③消火栓系统
          ④自动喷淋灭火系统
          ⑤防排烟系统
          ⑥安全疏散和防火隔离系统
    ⑦手提示灭火器
          ⑧其他灭火系统
2、管理工作主要内容
          ①配备消防设施技术人员
  ②建立消防设施管理制度
          ③建立消防设备设施技术档案
          ④建立消防设备巡视、检查、测试制度
          ⑤一旦发现安全隐患，必须在限期内整改完毕
          ⑥进行运行成本测算，为收好费提供数据
       3、注意事项

benteng

挺好的资料，感谢楼主分享
支持一下

[发帖际遇]: 2#岗保安捡到钱包，上交管理处，得到物业币物业币2元

LIMINGE

挺好的，感谢分享！！！！！

[发帖际遇]: 因物业公司未交税被国税局罚款物业币4元  

姜太公jtg2008

楼主辛苦了..

百花

设备功率过剩怎么办

上海华联物业管理有限公司管理的福兴大厦原设计5-6楼为餐饮、酒家，7-15层为办公楼，均带有套内卫生间，为此设计中二级污水处理以每小时用水流量为20立方米每小时，选用风机11千瓦二台，但大楼竣工后，7-15层办公楼套内卫生间改为楼层公用卫生间，5-6楼经招租后，也改为办公楼。因此，用水流量大大减少，实际二级污水处理每小时流量仅为5立方米每小时，故原配套11千瓦风机严重过剩，这时候企业内部出现了修理还是更换的分歧。

[提示]
综合大厦由于设计和实际竣工使用后用途有所改变，原设计有部分设备不甚合理，通过适当改造，可节约大量费用。