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亚马孙河流域的蝴蝶扇动一下翅膀，远在北美大陆的草原就刮起一阵飓风，经济学上人们熟知的“蝴蝶效应”正以前所未有的方式冲击着房地产的上下游产业，连一向位居幕后的物业管理行业也未能幸免。近一段时间以来，有关物业公司撤离、涨价的纠纷明显增多，西站路小区、科技绿苑小区振兴物业撤离事件，上城公馆物业大逃亡，鑫苑名家物业涨价事件……这一系列物业纠纷背后的利益冲动，源于长期以来形成的不合理的物业收费与服务价格倒挂机制。随着楼市的低迷、开发商的资金链日益紧张，房地产红火时期被掩盖的矛盾终于爆发。前后发生的这一系列物业纠纷，使人们反思物业公司的生存状况。
事件：品牌物业身陷“涨价风波”
作为郑州物业管理行业的一面旗帜，鑫苑物业是河南响当当的一块金字招牌，这不惟该公司曾多次入围郑州市、河南省物业管理先进单位，也不惟有多少领导前去参观指导，而更在于坊间争相传颂的口碑。然而，近来发生在鑫苑名家的“涨价风波”，让鑫苑物业不得不面对公众重新审视的目光。
１０月２２日，鑫苑名家物业费涨价事件经媒体公开报道后，引起了社会各界对鑫苑物业及物业行业的关注。物业行业怎么了？人们在心里打下了一个大大的问号。
身处舆论漩涡中心，鑫苑物业公司上上下下承受了很大的压力，他们没有想到，一次在他们看来合情合理合法的调价行为，会惹出如此多的是非。
一个巨大的疑问袭上人们心头：为什么连鑫苑这样的品牌物业公司也会遭遇困扰？在看似个案的背后，是否潜藏着行业普遍存在的危机？
带着对这一问题的思考，１０月３０日，在河南省物业商会的组织下，郑州市较大的１９家物业企业负责人会聚一堂，对物业公司生存状况问题进行了调研。大家一致认为，发生在鑫苑名家的“涨价风波”绝不是个别现象，而是当前河南物业管理行业普遍存在的问题，是物业收费价格倒挂带来的后果。
背景：物管成本日渐上涨
河南省物业商会会长于阳告诉记者，近期省会许多小区发生的物业公司撤退和涨价纠纷与当前房地产形势密切相关。
于阳表示，这是物业管理行业的一个新动向，究其原因有二，一是房地产市场的低迷，使得开发商对物业公司的支持减少；二是今年以来物价上涨和人工成本的上升导致物业公司的财务状况进一步恶化。
于阳告诉记者，根据郑州物业管理协会的统计，郑州近７０％的物业公司处于亏损经营的状况，不亏损的多数也只能算是“勉强糊口”而已。
物业公司赔钱在业界早已是公开的秘密，为什么以前也说，但问题并不像现在这样突出呢？于阳一句话道破天机：以前有开发商贴补，但现在贴补减少或没有了。
于阳告诉记者，开发商为了拉动房产销售，往往给物业公司一定的贴补，贴补的形式多样，包括将门面房收入、有产权的地下停车位的收入贴补给物业公司，直接贴补物业公司经费等等，物业公司因此能够勉强度日。但是，今年以来，因为市场低迷，很多房地产公司对物业的贴补在日渐减少。在这种情况下，物业公司只能选择自救，而自救最简单的办法，就是提高收费标准，增加收入，“总不能带着口粮去当保姆吧”。
于阳告诉记者，从今年五六月份开始，郑州很多物业公司开始跟小区业主委员会或业主进行协商，希望提高物业收费标准，有的协商一致，涨价成功；也有没协商好的，被迫退出，由新的物业公司接管小区。于是就出现了前文所述的涨价或撤退现象。但不管是退出还是继续留任，据他了解，这些小区的物业费均有不同程度上调。
于阳表示，物业管理不是公益性事业，物业公司亏损，可以支撑一时，但不能支撑一世。要解决当前亏损问题，只有涨价一条路。否则，物业公司只能选择撤离。
现实：收费标准十年不变
当前郑州物业管理行业为何大面积亏损？于阳认为，主要原因在于郑州市实施了将近１０年却一成不变的物业收费政府指导价。
于阳说，去年年底郑州市人大审核《郑州市物业管理条例》时，就有人大代表提出，对实施了将近１０年的郑州市物业收费政府指导价进行调整，但最后未能如愿。
于阳说，郑州市物业收费政府指导价规定，一级物业收费标准为每平方米０．３８元，二级物业收费标准为每平方米０．３２元。近１０年来，郑州的物价、人工成本、物料成本不知涨了多少，连郑州市最低工资标准也由数年前的每月三四百元，上涨到每月６５０元，但郑州市物业收费指导价多年来却一成不变。其最直接的影响，就是导致执行政府指导价的小区物业公司长期亏损。其间，郑州市物价部门虽然有优秀物业管理小区允许物业费上浮２０％的规定，但这点收益对物业公司来说不过是杯水车薪。
于阳告诉记者，并非所有管理住宅小区的物业公司都亏损，根据２００３年１８６４号文国家发改委有关物业管理定价的规定，住宅小区前期物业管理既可以实行政府指导价也可由市场定价，保障性住房前期物业管理实行政府指导价，写字楼、商业、别墅前期物业管理采取市场定价的方式。近几年的新建小区，因为一部分采取了市场定价的办法，经营状况稍好。但此前的老小区，因为沿用了过去的政府指导价，经营情况往往都是“入不敷出”。
鑫苑名家就是在此项规定出台前执行政府指导价的小区。鑫苑物业行政副总万顺科告诉记者，鑫苑名家一期交付时间为２００２年５月，２００２年４月２４日，郑州市物价局以郑价函［２００２］８５号文件形式批复同意鑫苑名家按照一级服务收费指导价标准上浮执行，其中多层为０．４３元／平方米，高层为１．１５元／平方米，公摊水电另外据实分摊。鑫苑名家执行此价格体系一直到今年。
回应：为什么调整物业费
为什么要调整物业费？作为“涨价风波”事件的当事方，鑫苑物业也感到“有话要说”。
万顺科告诉记者，首先是人工成本与物价自然上涨。以公司保洁员为例，２００２年至２００８年工资翻了一番，而公共秩序维护员的工资６年间更是翻了两番。与此同时，水电价格也是节节攀升，从２００４年到２００８年，水费上涨幅度最大，接近６９％，照明电涨幅最小，涨幅也接近１２％。
其次，新《劳动合同法》的实施带来人工成本上涨。今年１月１日颁布实施的《中华人民共和国劳动合同法》规定，用人单位需要按照国家规定为劳动者缴纳养老统筹、工伤保险、失业保险等社会保险，物业公司的人力成本因此大大增加了。
再次，源于鑫苑物业多年来在鑫苑名家项目上的付出、投入，包括资金投入和感情投入。多年来，为了提升小区服务品质，鑫苑集团给予小区很多贴补。今年１０月份，鑫苑物业在自己很困难的情况下，为了提升鑫苑名家的服务品质，又集中投入７万元左右，用于提升小区品质。而在感情投入方面，鑫苑物业一直把业主当做亲人，把业主的事情当做自己的事情干，和业主形成了真正的鱼水深情。多年来，鑫苑物业持续保持９５％的客户满意度，获得了６０％的老业主重复购房与推荐购房率。“诚心、尽心、专心、贴心、热心、细心”，鑫苑物业六心服务深入人心。小区也获得了很多荣誉，成为郑州市的一张名片。
“其实，在这里我并不想诉苦，作为企业，我们理应坚强。我们只是希望业主理解，希望业主对我们的服务更加满意。”万顺科一再这样表示。
万顺科表示，无论任何时候、任何情况下，鑫苑物业都会做好服务，对业主负责，对社会负责，对鑫苑品牌负责。
期待：理性对待物业涨价
省会此起彼伏的物业公司涨价、撤离事件，给业界提供了反思的机会。
河南省物业商会会长于阳对记者表示：“鑫苑名家物业涨价事件值得广大业主和物业管理界思考，当自己所在的小区面临同样的问题时，该如何处置？”
于阳认为，高品质的物业服务与高的收费标准应该匹配，因为高品质的服务需要更大的人力、物力、财力投入。对此，业主应该有清楚的认识，在购房时就应该预见到物业管理费用的支出，在选择楼盘时要考虑到自己的承受能力。
面对可能出现的物业公司大规模撤离现象，河南省物业商会会长于阳表示，一方面，业主应该理性地对待物业公司的涨价诉求，因为物业公司也是企业，不可能一直赔钱赚吆喝，而一个安宁、和谐的小区也是广大业主愿意看到的；另一方面，政府有关部门对此现象应该给予足够的重视，尽快调整郑州市物业收费政府指导价，同时，对小区业主委员会的成立、运作提供必要的监督、指导，确保小区物业管理秩序正常。
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发表于 2008-11-5 09:56
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发表于 2008-11-5 10:00
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