《物权法》实施后的故事 物权法, 故事, 实施

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《物权法》实施一周年了，是否如它当初的定位一样成为老百姓生活的帮手呢?使用中出现了什么样的困惑?本文作者作为北京市朝阳区人民法院的法官，用自己的审判经历告诉读者如何认识这部法律。
    面对崭新的“物权”观念，普通大众在保护财产、使用财产的道路上仍然面临着诸多困惑。这种困惑主要体现在3个方面：一是对于建筑物区分所有权制度并不熟悉，对于自己作为业主的权利义务没有明确界限；二是对房屋登记制度的重要性了解不够，自己作为房屋产权人的权利屡被侵害；三是对于房屋买卖缺乏理性认识，合同履行纠纷不断。

    而从《物权法》实施1年的情况来看，这样的故事正在不断上演——

老赵的“地下车库”争夺战

    2007年10月，《物权法》刚实施，其中一章专门界定了小区内的业主、业主委员会、物业公司之间的权利义务关系。作为风尚小区业主的老赵，自然对此十分关心。他在详细研究了这一章的规定后，却产生了一个疑问：这小区的地下车库究竟应该是谁的?

    《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    但是，老赵仔细阅读了自己与开发商签订的《商品房买卖合同》，翻遍合同也没有找到关于地下车库的内容。而在风尚小区内，地下车库一直由物业公司在管理，并且物业公司还从2005年开始就按照每个车位每年2400元的标准收取停车费。

    于是，老赵就琢磨，这地下车库如果是业主共有的财产，那么物业公司就没有权利收取停车费。即使收取停车费，这收取的停车费也应该归所有小区业主共有。

    2007年10月中旬，老赵在与左邻右舍聊天的时候就把自己的想法一五一十地说了。很多业主都赞同老赵的看法，要向物业公司讨个说法。但是，物业公司却坚持说，地下车库是开发商的，与小区业主无关。

    无奈之下，2008年3月20日，以老赵为代表的12位业主将物业公司、开发商起诉到了法院，要求确认地下车库为业主共有，并且要求物业公司将自2005年收取的停车费返还给所有业主。

    2008年5月15日，法院公开开庭审理了该案件。经过审理，法院查明，虽然老赵等业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中没有明确条文提到地下车库的归属。但是，《商品房买卖合同》附件中的分摊面积表中并未将地下车库列入业主的分摊面积。所以，地下车库并不属于开发商出售给业主的面积。而且开发商在2005年10月已经拿到了地下车库的所有权证。

    最终，法院驳回了老赵等人的诉讼请求。虽然，老赵等业主没有夺得地下车库的所有权。但是，老赵说：“这案子打得值，起码明白了小区内哪些是属于自己的财产，哪些是属于别人的财产，哪些是属于大家的财产。”

再也住不进去的共有房屋

    2007年10月8日，十一长假刚过。法院就接待了一对夫妻，丈夫姓张，妻子姓李。双方到法院的目的非常简单，就是想离婚。

    经过询问，两人结婚刚3年，没有孩子，双方都同意离婚，双方唯一有争执的就是双方现在所住的望京西园两居室的房子。

    法官了解到这些情况后，向双方询问了房屋的相关情况，得知房屋是双方在婚后共同购买，房款已经付清，合同是以张先生的名义签的，房屋也登记在张先生名下。但是，目前双方均无其他住处，各自现在又拿不出一半房屋折价款给对方。

    之后，经过法院调解，双方达成协议：张先生与李小姐自愿离婚；望京西园的房屋由双方共有，双方暂不分割，日后再行处理；望京西园的房屋由李小姐居住，张先生在外租一套房居住，李小姐每个月给张先生房租补贴1200元。

    法官还告诉李小姐可以拿着调解书到房屋管理局办理房屋共有权的登记。之后，张先生就离开了望京西园，搬到了外边居住。李小姐则接到公司的通知，要到外地出差3个月，就没到房屋管理局办理共有权的登记手续。

    2008年2月初，李小姐从外地回来，吃惊地发现望京西园的房屋内住着夏先生一家。李小姐马上报了警，可夏先生在警察面前却拿出了这个房屋的房屋买卖合同和房屋所有权证，称张先生在2007年12月已经将房屋以85万元的价格卖给了自己，并且办理完毕了过户手续。李小姐则拿出调解书说明自己对房屋有共有权利，张先生无权私自出售房屋。警察看到这些材料后，便建议李小姐通过法律程序解决。

    2008年2月10日，李小姐将张先生与夏先生起诉到法院，要求确认张先生与夏先生签订的房屋买卖合同无效，夏先生腾退房屋交给自己居住。

    2008年4月10日，法院经过审理认为，虽然调解书确定房屋属于张先生与李小姐共有，但是，李小姐在取得调解书后，并没有到房屋管理局办理共有权登记。由于房屋仅登记在张先生一人名下，夏先生无法得知房屋尚有李小姐的共有权利，而夏先生按照85万元的合理价格支付了房款，并且办理完毕了房屋登记手续。

    所以，根据《物权法》第106条规定的关于不动产善意取得的制度，夏先生能够取得房屋的所有权。李小姐只能要求张先生将85万元的一半交给自己。

    法官在判决后，对李小姐解释，房屋登记非常重要，作为共有权人，应当及时到房屋管理局办理共有权登记，才能避免自己的权利遭到侵害。

    李小姐追悔莫及，感叹自己错过了3次共有权利登记的机会：一次是在买房时，应该以双方名义购买，就可以将房屋登记在双方名下；一次是在以张先生一人名义购买并下发房屋所有权证后，应该及时到房屋管理局申请共有权登记；一次是在调解书下达后，应该拿着调解书到房屋管理局办理共有权登记。只要自己抓住一次机会，就可以避免名义上的登记人张先生私自出售房屋的情况发生，就不会发生有房住不进的局面。

坐在过山车上的卖房人及买房人

    “买房才10天，房价就降了14郾7万元。”面对开发商的降价促销，时代家园三期业主王华夫妇与开发商协商退房或给予相应赔偿未果后，将对方告上法院，要求变更合同，调整购房单价和贷款金额，享受与后购房业主同样的待遇。

    2008年5月10日，王华与开发商签订合同，购买了时代家园三期的一套房屋。王华说，当时楼盘均价1郾8万元.平方米，因为有楼层和朝向的差价，他们以套内建筑面积单价22986郾17元.平方米，按揭购买了一套近90平方米的两居室。

    签订合同前，他们已得知该楼盘会在下一周进行促销活动。“我们问能不能晚几天签合同，但售楼代表保证我们的户型不会降。”

    5月19日，他们了解到该楼盘3居以下的户型普降近2000元.平方米，而与自己所购房屋户型、楼层相近且原单价相同的房子，降价达14郾7万元。王华夫妇随后与销售人员和销售主管多次沟通，要求退房或给予相应赔偿，一直未果。

    于是，王华夫妇将开发商告上法院，要求将购房单价降至21064郾22元.平方米，并将贷款金额由60万元变更为452644元。而该案作为北京首例因房屋降价引发的纠纷，在目前房屋正处于降价风潮的背景下，引发了社会公众的普遍关注。

    而仅仅是在10个月之前，买房人陈志遇到的却是另外一种情形。当时房屋价格仍处在高点之上，尚未能见到如今的光景。“因为房屋增值，宋刚在与我签订合同后，拒绝履行交付房屋的义务，却将房屋另行以高价卖给了第三人钱某，并且办理了过户手续，导致我无法取得房屋。根据房屋现在的价值，我要求卖房人宋刚赔偿我的房屋损失20万元”，2007年11月15日，陈志在法庭上作了这样的陈述。

    面对这种潮起潮落的房价，导致的直接后果是：或者是卖主嫌卖低了，或者是买主嫌买高了。而为了避免这种重要的财产损失，卖主或者买主都会积极寻找各种各样的理由去不履行合同，要不就说合同是无效合同；要不就说对方违约，合同应该解除；要不就说夫妻另外一方对买卖不同意，自己无权私自作主。总而言之，卖房人、买房人坐在房价的过山车上，心情起伏不定，行为层出不穷，导致呈现出的案情光怪陆离。

请尊重自己的“物权”

    面临“物权”制度带来的种种困惑，作为法官，我希望在此提示的是———请尊重自己的“物权”。

    尊重自己的“物权”，意味着对于自己享有的物权的权利内容有明确的认识，对于自己的物权与他人物权的界限有着清晰的了解。尊重自己的“物权”同时带来的恰恰是尊重他人的“物权”。

    尊重自己的“物权”，意味着能够珍惜与保护自己的物权。对于房屋来说，只有登记才是保护自己对房屋的所有权的最为有效的途径。真正的房屋所有权人，如果未被登记，就应当努力消除登记状况与实际状况不一致的情形，权利才能真正得到保护。

    尊重自己的“物权”，意味着能够合理合法地利用物权。因此，在前面提到的房价涨跌大潮中，对于房屋的价值损失应当合理对待，而不应以不诚信履约的方式意图获取额外的收益，这种不诚信的方式体现的恰恰是对“物权”代表的财富的非理性追逐。

    围绕“物权”制度发生的故事将像永不谢幕的电视剧，在这一集中你可能是观众，而下一集你却可能是主演。因此，希望每个人能从每一集中琢磨出些许味道，得到些许感悟，以确保你出演的那一集能够表现出色，满堂喝彩。———摘编自《法律与生活》

[发帖际遇]: 做了好几年的管理处主任，现在终于晋升为企业副总了，得到物业币2元