物业分级收费下月实施市场需要物业退出机制

分级, 收费, 实施

　12月1日起，《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》试行一年　　指导价做到定员、定岗、定薪资、定职责，这在全国尚属首例。它改变了此前住宅物业服务等级标准无细化、无透明化的状态，求得“质价相符”。　　指导价让业主与物业公司都有不同的困惑，业主不仅担心物业费是否存在涨价可能，也担心等级制定后是否会成“终身制”。而另一方面，物业公司也认为业委会权力的膨胀，会给自己带来超乎寻常的压力。　
　6日下午，全市1400多个实行物业服务的小区终于有了一个明确的收费指导标准，市物价局、市建设与管理局联合对外发布了《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》（以下简称《标准》），并从12月1日起试行一年。据此标准，我市的住宅物业服务将分成5个等级，这份新出炉的物业服务“菜单”，让业主今后可以选择物业服务时像点菜一样了然于胸。《标准》有哪些亮点，为业主、物业带来什么，在具体的操作中又会遇到哪些困难？　
　【亮点】　　选物业服务像点菜　　据了解，新出台的住宅物业服务等级包括基础服务、清洁卫生、秩序维护、绿化养护、设备维护等五项，除设备维护分为三个等级之外，其他四项物业服务均分为五个等级。根据选择的各项物业服务等级对应的收费价格累计的总和，还可以在15%的幅度内上下浮动。　　市物价局房地产价格处副处长刘超明说，业主在选择物业服务等级标准时，应根据物业类型的实际情况，选择不同的服务等级进行组合。例如一个小区的住宅绿化配套较简单，就选择较低的服务标准，反之，可以选择高级别的服务。各项服务内容的服务等级可实行菜单式的组合。但他提醒，选择物业服务等级时，基础服务的等级不能高于清洁卫生、秩序维护的等级。　　
业主决定物业收费　　高女士是镇海路某小区的业主。她说，小区现在的物业管理费是1.60元/平方米（不包括房屋公共维修金0.2元/平方米），虽然只是60多平方米的房子，每个月的物业管理费就需100多元。　　高女士粗略地根据指导价标准计算，由于小区内绿化很少，她选择了基础服务、清洁卫生、秩序维护均为三级、其余共用部位及共用设施设备运行维护费为一类的标准来测算，结果是每月所需物业管理费是1.436元/平方米。这么算来，高女士似乎可以每月省下一些物业费，但她也不无担心：“这毕竟只是按三级标准测算，如果我们需要提高某些项目的标准，说不定会比原来1.60元/平方米的管理费更高。” 　　在记者调查中，大多数市民最关心的问题就是指导价是否会引起物业费涨价。对此，刘超明表示，向社会公布这个等级标准及收费指导价，主要是从政策上进一步规范物业服务和收费行为，提高物业服务标准和收费价格透明度，为业主选择物业服务搭建信息平台，明白消费。对于有些收费价格与服务标准不相适应的小区可能会降价，对有些选择服务等级标准高的小区物业收费可能上涨。收费是涨是降，选择权在业主大会或全体业主。　　
【进步】　　市建设与管理局房地产开发与物业管理处副处长邱永聪说，新出台的指导价做到定员、定岗、定薪资、定职责，这在全国尚属首例。它改变了此前住宅物业服务等级标准无细化、无透明化的状态，求得“质价相符”。　　相关人士指出，等级标准及收费指导价的出台将对我市住宅物业服务带来至少五个方面的影响。　　给物业管理施加压力　　《标准》统一制定了物业服务等级标准和相应的等级收费基准价格及浮动幅度。对于物业服务的细化，无疑将给物业管理施加压力。邱永聪举了个例子：比如业主大会选择的等级里包括秩序维护人员“上岗时需佩带统一标志，穿戴统一制服”一项，但业主大会认为秩序维护员无需统一着装，他们就可与物业公司协议取消服装这部分的费用。这就使物业管理不得不严格依照标准规范管理。　　
业主付费“有章可循” 　　物业公司有了自己的标准，相对应的，业主在缴纳物业管理费时也有了标准可以对照，让自己明明白白消费。另外，不同等级标准的基准价也直接为业主提供了参考。据介绍，新出台的指导价中的服务内容和标准可作为前期物业服务的招投标和酬金制方式的参考。它非强制性执行，业主委员会可以参照它与物业服务企业在服务合同中约定。　　
减少物业和业主间矛盾　　此前物业服务缺乏统一的服务等级标准，服务内容也较为粗放，因此，由于服务质量而引起的居民与物业之间的矛盾时有发生。物业服务等级标准出台后，例如在“清洁卫生”项目的三级标准中，它详细列出了服务内容及要求，包括“地面每日清扫一次，其中门厅每日清扫两次，隔日拖洗一次，地面清洁”、“每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次”等。内容细化将有利于社会和业主的监督，减少纠纷和矛盾，促进社区和谐。　　减少业主拖欠物业费　　时有这样的案例，业主由于不满或质疑物业管理，而迟迟不交物业费。相关人士认为，业主拖欠物业费的原因很可能因此得到有效解决。业主有了“标准对照表”，对于物业管理的水平和自己为此付出的管理费有更清晰的了解与比较，不再是“看不见摸不着”。　
　保障物业员工最低工资　　指导价中最大的亮点之一，就是为秩序维护员与清洁员制定了最低工资标准，每月工资不得低于750元。一位从事物业工作多年的保洁员告诉记者，她所在的物业公司是单位“养”的，每个月该单位都按照1040元/人的标准作为保洁员工资支付给物业公司，可真正拿到保洁员手上的只有750元左右。　　邱永聪表示，业主委员会今后可在保证最低工资750元的前提下，与物业直接在服务合同中签订物业人员的具体工资，这样就可以避免管理费涨价只流入企业囊中，有利于提升物业管理的水平。　　
【困惑】　　新出台的指导价让业主与物业公司都有不同的困惑，业主不仅担心物业费是否存在涨价可能，也担心等级制定后是否会成“终身制”。而另一方面，物业公司也认为业委会权力的膨胀，会给自己带来超乎寻常的压力。总结他们的困惑，主要集中在：　　业委会无人监管　　某物业公司的负责人大倒苦水：“目前有些小区的业委会几乎都是退休职工组成，平时根本什么都不管。”他表示，若业委会的权力增大，物业公司今后可能会吃不少“闷亏”。　　根据规定，成立业主委员会的住宅物业服务收费属于市场调节价范畴，具体服务内容、服务等级标准和收费价格可根据市场行情由业主大会授权业委会与物业服务企业在物业服务合同
中约定。而约定后，主要由业委会对物业公司的管理进行监管，那么，谁来监管业委会呢？据业内人士介绍，目前暂不存在可监管业委会的单位或机构。
　　因此，业内人士认为，业委会无人监管的状态同样需要改变，更要建立合理的物业管理评价机制和评价程序，以此来完成业委会的评价功能。　　缺乏具体退出机制　　当物业公司的等级标准确定后，业委会要如何让他们不满意的物业公司调整价格呢？评价机制渴望完善的同时，也需要有退出机制的配合。　　
家住火车站附近的杨女士说，她对目前居住小区的物业管理感到不太满意，但又找不到合适的理由换掉他们。“如果我不久后买了套新房，万一也碰到让我不满意的物业怎么办？万一我们业主中途觉得不好想降低物业费怎么办？”她从新出台的指导价中找不到答案。　　对此，也有一些人提出，对于物业公司应建立一个退出机制，如遇级别不高、服务不到位等情况，有相关应对措施。例如当多少业主提出异议时，业委会应重新审核该物业公司或物业费标准等。尤其是指导价中提到，选择该物业服务项目收费标准后，还可在15%幅度内上下浮动，而该在何种情况下浮动并未明确。业内人士称，这一部分需提醒业委会，在与物业公司签订服务合同时，最好能有针对此方面的具体约定，避免物业收费“终身制”。　　条例该有配套制度　　有关人士认为，新出台的指导价只是政策引导，不是刚性规定，因此它需要配套制度的支持。他表示，等级标准的出台，促使物业管理的实施更加细化，因此我市物业管理条例或许也应针对这一方面加以修改与完善。

[发帖际遇]: 做了好几年的管理处主任，现在终于晋升为企业副总了，得到物业币1元

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