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　　21世纪是生态城市建设世纪，是人类解决环境危机的世纪，住宅小区是城市的重要组成部分。住宅小区是一个以人为中心的人工生态系统，是一个功能高度集聚和自然环境因素高度稀缺的统一体，许多环境问题产生在这里，与生活密切相关的住宅环境污染已日益引起人们的重视。生态城市的建设与管理离不开住宅小区的建设与管理，同时，生态住宅小区的建设与管理也离不开城市的建设与管理。为适应人类的需要，生态住宅小区已开始出现。大量生态住宅小区的建设与管理是物业管理公司面临的新形势。
　　一、生态住宅小区的概念
　　生态住宅小区是一个崭新的概念。它是一个技术与自然达到充分融合，各种资源的利用最有效，环境清洁、优美、舒适，大大降低了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等而产生的各种风险，有利于提高小区文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合系统。它是人类社会发展的产物和现代文明的象征，建设生态住宅小区是人类共同的愿望。生态住宅小 ...


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　　21世纪是生态城市建设世纪，是人类解决环境危机的世纪，住宅小区是城市的重要组成部分。住宅小区是一个以人为中心的人工生态系统，是一个功能高度集聚和自然环境因素高度稀缺的统一体，许多环境问题产生在这里，与生活密切相关的住宅环境污染已日益引起人们的重视。生态城市的建设与管理离不开住宅小区的建设与管理，同时，生态住宅小区的建设与管理也离不开城市的建设与管理。为适应人类的需要，生态住宅小区已开始出现。大量生态住宅小区的建设与管理是物业管理公司面临的新形势。
　　一、生态住宅小区的概念
　　生态住宅小区是一个崭新的概念。它是一个技术与自然达到充分融合，各种资源的利用最有效，环境清洁、优美、舒适，大大降低了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等而产生的各种风险，有利于提高小区文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合系统。它是人类社会发展的产物和现代文明的象征，建设生态住宅小区是人类共同的愿望。生态住宅小区具有下列标志：
　　1.高效益的转换系统。在自然物质—经济物质—废弃物的转换过程中，必须是自然物质投入少，产出多，废弃物排泄少。通过高新技术的使用来推动物质的有效转换与再生、能量的多层次分级充分利用和无污染工艺的推广，从而在满足消费需求的同时，又能使生态环境得到保护。
　　2.高效率的流转系统。以现代化的设施为支撑骨架，为物流、能源流、信息流、价值流和人流的运动创造必要的条件，从而在加速各流的有序运动过程中，减少经济损耗和对生态环境的污染。高效率的流转系统，包括构筑于三维空间并连接内外的交通运输系统，建立在通信数字化、综合化和智能化基础上的快速有序的信息传输系统；配套齐全、保障有效的物资和能源(水、电、煤及其他燃料等)的供给系统；网络完善、布局合理、服务良好的服务系统；设施先进的污水废物排放处理系统。
　　3.高质量的环境状况。对生产和生活造成的大气污染、水污染、噪声污染和各种废弃物，都能按照各自的特点予以防治和及时处理、处置，使各项环境质量指标均能达到国际最高标准。
　　4.多功能、立体化的绿化系统。点线面结合、高低错落，形成绿化网络，在更大程度上发挥绿化调节空气、温度、美化景观和提供娱乐、休闲场所的功效。根据联合国有关组织的规定，居住区内人均绿地面积28㎡。
　　5.高素质的人文环境。具有较高的人口素质，良好的社会风气，井然有序的社会秩序，丰富多彩的精神生活，良好的医疗条件与祥和的社区环境。同时，人们能保持高度的生态环境意识，能自觉地维护公共道德标准，并以此来规范各自的行为。
　　6.高水平的管理功能。对资源利用、社会服务、治安防灾、环境整治等实施高效率的管理，保证资源的合理利用，最大限度地促进人与自然、人与生态环境关系的和谐。
　　二、生态住宅小区建设
　　生态住宅小区建设是按照生态学原理，以空间的合理利用为目标，以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系，协调小区内部结构与外部环境关系，使人类在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，为人类创造一个安全、清洁、美丽、舒适的居住环境。是在对小区环境质量变异规律的深化认识的基础上，有计划、有系统、有组织地安排小区人类活动的强度、广度和深度的行为。建设的基点是合理利用环境容量(环境承载力)，这是小区生态建设的出发点和最终归宿。
　　小区生态问题的产生可归结于两个根源。其一是人口过多导致对资源的过度利用及环境超负荷承载而产生的生态问题；其二是人类活动产生的环境污染问题。生态建设相应包含两大部分内容：一是资源利用，二是环境整治。前者着重研究在资源利用过程中所产生的生态问题，后者着重研究解决、治理环境污染问题。从广泛意义上而言还应包括社会等领域。小区生态建设的内容主要有：
　　1.确定人口适宜容量。一个特定区域的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数，是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。

　　2.研究土地利用适宜性程度。不同的土地利用方式对生态系统有着深刻的影响。在土地开发利用的过程中不仅要考虑经济上的合理性，而且要考虑与其相关的社会效益和环境效益，要分析环境条件对土地利用方式所产生的制约。
　　3.防治污染。通过环境污染的有效治理，形成并维持小区高质量的生态系统，为可持续发展打下坚实的基础。治理的中心环节是在做好环境污染预测基础上，选取适宜的处理方法和处理程序。生态环境保护与治理的工程性对策有：
　　a.构筑结构合理、布置均衡、形式多样、功能强化的绿化系统。
　　ｂ.建设好饮用水工程、中水工程和污水排放与处理工程，使水质逐步向国际标准靠拢。
　　c.实行集中供给能源，采用先进的烟气处置工艺，从根本上减少大气中的有害物质的含量。
　　ｄ.改进和完善垃圾的收集系统，争取做到分类收集、封闭运输，让一部分垃圾变废为宝，另一部分经无害化处理后还原到大自然中。
　　e.采用清洁无害工艺、设备、产品，减少污染的排放量。
　　4.保护生物。人类以外的生物大量地、迅速地减少、退缩以至消亡，是生态恶化的重要原因，各类生物尤其是绿色植物在生态环境中担负着重要的还原功能，绿化程度以及人均绿地面积是体现城市生态建设水平的重要指标。
　　5.提高资源利用效率。小区是资源高强度集中消耗区域，其资源综合利用效率反映和决定了环境质量水平。提高水资源、能源、再生资源等资源综合利用效率是改善环境质量的重要措施。
　　三、住宅小区的环境污染
　　住宅小区由于功能高度集聚和自然环境因素高度稀缺，产生了许多环境生态问题，其中与人类生活密切相关的住宅环境污染已日益引起人们的重视。治理环境污染是生态住宅小区建设与管理的重要组成部分。虽然住宅区环境污染有很多来自住宅区外，但也有相当一部分来自住宅区内部，物业管理部门对部分污染可以通过法律、技术、经济上的措施进行控制。
　　1.住宅环境污染的类型
　　房屋的建设、室内装修、配套设施的运行、区域环境、各种生活习惯等都会对住宅造成污染。
　　①住宅大气污染有：油烟污染、燃料废气污染、排水系统臭气污染、吸烟污染、建筑与装修材料等。油烟污染源有：酒楼、厨房；燃料废气污染有：柴油发电机、烤火炉、汽车、锅炉等；排水系统臭气污染源有：化粪池、通气管、排水沟等。
　　②水污染主要有：饮用水污染、游泳池用水污染、雨水与污水合流污染。饮用水污染的污染源有：水箱、水池、水管等；游泳池用水污染指游泳池水质达不到标准；雨污水合流主要指住户把污水通过雨水管排出，从而对水体造成污染，如把洗衣机污水排入阳台雨水管。
　　③噪音污染主要有：施工噪声污染、交通噪声污染、机电设施噪声污染、社会噪声污染等。施工噪声污染源有：后期工程施工、装修施工、设备安装等；交通噪声污染源有：汽车、飞机、摩托车、汽车报警器等；机电设施噪声污染有：发电机、电梯、水泵、冷却塔、风机、变压器等；社会噪声污染源有：卡拉ＯＫ、商店、学校、家电、人群活动等。
　　④辐射污染主要有：电磁污染、射频辐射污染和放射性污染。电磁辐射污染源有：电力高压线、发电机、整流器、高压水银灯等；射频辐射污染源有：无线电发射机、微波炉等；放射性辐射污染源有：建筑材料中的氡、电视的Ｘ射线等。
　　⑤光污染有：眩光污染、灯光污染、视觉污染、反光污染。眩光污染源有：施工时电焊、汽车头灯、歌舞厅等；灯光污染源有：路灯、工地聚光灯、广告牌等；视觉污染源有：广告、招贴、乱摆的货摊、杂乱的堆物、外墙立面破碎等；反光污染源有：反光玻璃、幕墙等。
　　⑥固体废物污染主要指建筑、生活垃圾乱堆，没有及时清理。

　　2.住宅环境污染的空间分布
　　住宅环境污染源类型较多、分散，在总体上归纳出完整的规律有相当大的难度，但还是可以总结出一些规律。
　　①在平面上可以用按临街面、临公共场所、临设施、其他住宅四种位置来考虑。在临街面住宅会碰到交通噪声、社会噪声、施工噪声、各种光污染、高压输电线电磁污染、汽车尾气污染、油烟污染等，是污染类型最多、污染最严重的地方之一。临公共场所住宅主要是社会噪声污染。临设施住宅主要是机电设施噪声污染，是污染类型少，但污染可能很严重的地方。其他位置住宅污染相对较轻。
　　②在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近，但高压输电线、高架桥、油烟排放口、无线电发射台位于较高位置，使污染分布较无规律。输电线、高架桥、发射台是不常见的，故可以认为大多数情况下靠地面的住宅遭受的污染较严重。
　　③有一些污染在空间上常是较均匀分布，如电视放射性辐射污染、厨房油烟污染等。
　　3.住宅环境污染在时间上的分布
　　住宅环境污染在长尺度时间上的分布可分为持久的、临时的两种情况。在短尺度时间上可分为连续和间断两种情况。持久的污染有厨房油烟污染、机电设施噪声污染、交通噪声等，在房屋使用期都存在。临时性的污染有房屋装修的噪声、施工噪声，在整个使用期只存在较短一段时间。连续污染源有交通噪声、高压输电线污染等，间断污染源有厨房的油烟、备用柴油发电机废气污染等。
　　4.住宅环境污染的可控性
　　住宅环境污染的可控性指污染控制的难易程度，它直接影响管理部门的治理控制决策。对住宅的环境污染一般分为住宅内部污染源、住宅小区污染源和住宅小区外污染源。
　　①住宅内部污染控制一般可通过设计、物业管理、用户进行严格控制，如设计独立的排烟管，禁止在无污水管的阳台使用洗衣机，规定装修时间和要求等。
　　②住宅小区污染源污染控制可望通过小区规划、设计及物业管理进行严格控制，如有噪声污染设施，离住宅应有一段距离及采取防护措施，车辆速度、鸣笛应严格控制等。
　　③住宅小区外污染源污染控制一般可通过城市规划、城市环境综合治理、小区规划、设计来控制。如交通噪声可设置绿化带进行控制，把一些非住宅用房布置在临街位置上等。
　　从以上分析可以看出，当住宅已建成时，污染控制的难度很大，当处于小区规划设计阶段时，污染较易控制。在物业管理阶段，可控性较好的污染有小区内车辆噪音、水箱、水池、游泳池水质污染、酒楼油烟污染与噪声污染等，可控性较差的有城市道路的交通噪声、小区机电设施噪声等。
　　四、生态住宅小区管理
　　小区是一个以人为中心的人工生态系统，物业管理公司可运用生态学理论规划、建设和管理住宅小区，提高资源利用效率，改善环境，增加小区活力，提高人们生活水平。目前，物业管理公司在生态住宅小区管理中，需重视下面工作：
　　1.实施ISO14000环境管理体系，提高公司生态环境管理水平，树立生态化的人与自然观、科学价值观、经济观、绿色价值观，提高全体员工的生态环境意识。
　　2.节约使用资源，不断提高资源的转换率、各种设施的节能率、废弃物的无害化处理率，减少小区中的污染源，并加强对它们的控制和防治，积极推进设施的现代化，积极采用绿色和节能产品。
　　3.必须依法来规范建设和管理生态小区过程中的各种行为，建立科学的生态建设与管理指标体系。制定生态建设与管理指标体系要符合国家、地方有关生态环境质量法规、标准。
　　4.宣传建设生态小区的重要性，提高居民的生态环境意识、主动参与生态建设的积极性和遵守各项环卫准则的自觉性，加强青少年的生态环境教育，猛烈抨击违反环保法规的人与事，形成一种为生态建设作贡献光荣、破坏生态环境可耻的良好氛围。

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　　随着网络技术日新月异的发展，e时代的浓厚气息正一步步地进入人们的日常工作和生活，2000年宽带接入服务商风起云涌忙于圈地，智能化、网络化小区拔地而起，网络已影响人们的生活，历史已进入一个崭新的时代——网络信息时代。
　　一、网络化小区建设是社会发展的必然趋势
　　信息革命将给整个社会带来巨大的变革，人们的思维方式也将随着“网络信息革命浪潮”的冲击而发生根本性的改变。人们迫切需要获取各方面的信息，可以说谁充分拥有了有利的信息，谁就把握了生存和发展的先机。
　　各种不同功能、形式和范围的社区形成了现代化社会的框架，人们的一切社会活动都是在各个功能有别的社区中进行的，无论是工作还是生活中追求和实现的目标，都离不开人们相互之间的理解、沟通与交流。随着科学技术的迅猛发展，单纯的电话通讯时代正以前所未有的发展速度向无线移动通讯和信息化、智能化网络信息时代跨越。“时间就是金钱，时间就是效益”，网络信息化技术为整个社会的发展提供了一个无限广阔的虚拟空间，人们的日常工作、生活必将随着网络社会和网络经济的建立与发展而发生根本性变革，网络的信息化、智能化即将渗透到每一个家庭、每一个社会成员的工作、学习和生活中，跨越地域界限、跨越空间概念，“地球村”的实现已不再是遥远的梦想。
　　高速宽频网络技术和市场的成熟与运用，网络系统的建立就像树根一样盘根错结地向城市的各个社区蔓延，四通八达的宽频网络形成了“数字信息高速公路”，尤其近两年来房地产开发商更是将建立宽带网络作为新开发楼盘销售的一个市场的卖点，以至于e住宅、SOＨＯ物业持续的市场热销，表明相当部分物业消费者已成为或即将成为社区网民。
　　信息化小区建设所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来，真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户。因此，信息化小区建设是迈进信息化社会的必然趋势。
　　在欧洲智能建筑联盟ＢRE的大院内就有一座可以称之为网络住宅的三层别墅建筑，它包含了环保、节能、智能控制和网络化技术等特色，把计算机网络、智能控制的概念引入到家居住房中来。每个房间里安装了声音、数据、电视网布线，每个房间至少有一个接口，客厅、办公室里安装了更多的接口，用于处理数据与娱乐。ISDＮ为该住宅提供了10个电话号码，同时具有ＴＮＴＥＲＮＥＴ功能，可以在别墅内任何内部网上的计算机快速进入网上操作。10BT数据网形成一个主服务器，在家庭的办公室内、厨房及一个卧室里有工作站。笔记本电脑可以接到任何房间里的网络上。在住宅的大厅里还提供了模拟、数字卫星电视服务。在别墅前门、暖房、蓄水池处还有ＣＣＴＶ的接口，别墅主人可以在网上的任何屏幕上或计算机终端上看到那里发生的情况。联合的信号系统如卫星转播等可以在房间内任何屏幕上使用，包括计算机屏幕。网络被组织成为一个家庭互联网，可以分享数据如文件、日记簿、电子邮件。通过互联网还可以进入住宅的管理系统，可以观察家里发生的情况和控制家用电器。别墅中的家电都与网络相连。房屋主人可以通过办公室的电脑，检查自家冰箱中是否需要补充新的水果和食品；房屋主人可以把自己需要的菜谱和如何制作的演示节目，从ＩＮＴＥＲＮＥＴ网上下载到厨房的微波炉显示屏上，对自己的实际操作进行指导。
　　随着ＩＴ技术的不断发展，其结果就是计算机网络的普及，智能化和网络化将是未来住宅建设发展的必然趋势。网络化的家用电器设备是未来家庭网络的终端，会在未来的5～10年内走进普通家庭。当网络家用电器通过网络连接起来，能够方便地被使用，使得人们的生活质量得到提高、生活更舒适、更安全、更方便的时候，就必须依赖网络住宅。家庭网络上的家用电器既独自工作，又互相通信，并可以被集中控制。
　　二、物业网络化管理实施意义
　　1.可以满足消费需要
　　带宽的不断增加和上网费用的大幅下调，使网络家居为越来越多的人所接受。一个个信息化小区纷纷崛起，强大的社区信息网络体系逐渐形成，仅深圳有数百个社区住宅具备宽通信能力，根据ＣＮＮＩＣ的统计，到去年年底中国已有网民2230万，已形成巨大的市场群体。这必将促进产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业，网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。
　　2.可将社区中人的需求与设施的功能统一起来
　　越来越多的智能化配套设施(如三表远程抄送系统、消防自动控制系统、巡逻系统、停车场ＩＣ卡管理系统、红外线安防系统等)进入社区，直接关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，与每一住户日常生活息息相关。通过网络化管理，可实现对集成的智能化设备、系统、网络、数据库等进行全面的管理和监控，从而可高效地利用这些设施为住户服务，将社区中管理的需求与基础设施的功能统一起来，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。例如一旦出现事故报警，不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理，同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程，以便于及时采取相应的配合措施。
　　3.促进社区管理规范高效运营
　　在住宅小区的物业管理中，大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通，供电的稳定，冬季的用暖供给，土建结构的安全保障，外墙装饰的破损补救，以及对突发事故的急修、抢修等。这些工作相当复杂、繁重。网络化管理，可将其纳入程序化管理，则能够极大地降低劳动强度，使社区的服务管理规范有序，同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。
　　4.为物业管理公司带来增值效益
　　住宅建设飞速发展，人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心，也是教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司为客户提供更方便、迅捷的个性化服务和定制信息。随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖，日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴，并最终实现与物业管理良性互动。可以实现物业管理公司与住户间的“零距离沟通”，为物业公司实行个性化服务提供了可能。目前深圳天安数码城、梅林一村等小区，已经可以在网上实现物业费用查询，网上建议，上网投诉、报修等功能。
　　网络化的管理给住户带来了便捷高效的服务，也给管理公司带来了商机。物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度，开展各种在线的增值服务，如ＶＣＤ点播、远程教育、远程医疗，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务，并从中获取增值效益。
　　目前住宅大多已经在教育、购物、交通、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全，在小区保安人员24ｈ的“巡更”下，小区住户车出车入，与外界的交流依靠着先进的网络系统，连日常费用的缴纳也“出户”且“远程”了。面对激烈的竞争，物业管理公司必须有效利用社区资源，将其转化为真正为自己业主服务的生活配套，让项目的业主能够真实地拥有这些服务。
　　5.网络可以补充自身配套的不足
　　通过网络化管理，物业管理公司可以与外面的配套取得联系，将周边的生活配套视为自己的资源，以补充自身配套的不足。而学校、医院、装修公司、家具公司、商场、超市进驻小区，占有客户，也正是他们的发展战略目标。有了系统的网络化管理手段，物业管理公司可以同其他传统销售业达成合作：业主刚入住就会得到附近超市和娱乐场馆的会员卡、某著名学校还将接纳其子女入学，附近某医院还将为其建立医疗档案，其指定装饰公司也会推出优惠服务，附近某家具城将提供折扣优惠等等。物业管理公司也可以利用自身优势获取一定的中介利润。
　　三、网络化管理在公司内部管理中的应用
　　如果公司下属管理处众多、分散、会造成管理的不便，资源的浪费。网络化管理能对分散的管理处实现统一高效的管理，能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理，提供高效、周到的服务，使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。
　　1.实现高效统一的管理
　　据深圳市住宅局2000年公布的最新统计，深圳物业管理企业进军全国大市场，在全国其他地方管理面积突破3000万㎡大关。有些公司管理面积突破600万㎡。随着市场的变化，小公司的抗风险能力是有限的，大公司的出现，可起到整合市场的功效。
　　发展速度快本来是一件好事，但同时也暴露出了一些问题，如点多、片大、线长、不便管理。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。利用网络可将物业管理公司旗下的项目联结起来，达到资源共用、信息共享，以较少的资源投入，发挥更大的功效，有效地解决了远程化管理问题。大公司只有提早着手建立起远程统一化管理运行机制，及时调整策略，才有可能走在市场竞争的前列。
　　物业管理的网络化可做到工作统一安排，分头实施；管理统一标准，分片服务；财务统一收支，分别核算；保证公司信息的上传下达快速准确，不会失真；总部领导可在任何时间、任何地点了解下属单位实时的营运情况。
　　2.减少中间环节，有效降低成本，提高工作效率
　　网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾，有效的削减中间管理层，实现管理“扁平化”、无纸化，大大降低管理成本，简化了费用核算、文件传递等中间环节，大大降低了管理成本；并实现资源共享、信息公用，从而有效降低经营成本；网络化管理可以实现集中采购、统一库存、集中培训等，不仅堵住了管理漏洞，还有效降低经营成本。
　　网络化物业管理中的流程化管理，能提高工作效率和服务水准；每一工作环节的下一步做什么，由谁做，系统均有提示，保证工作效率，避免出现推委扯皮现象；统一的规范化工作流程，保证每个管理处都能保持一流的服务水准；使许多繁杂的重复劳动如送账单、建立财务报表、信息统计等变得简单，提高工作效率。
　　3.实现交互式管理与个性化服务
　　统一的信息平台实现了交互式管理与个性化服务，缩短了领导与员工的距离，实现了公司内部的交互式管理，营造出宽松的企业文化。
　　四、社区网站建设
　　1.建立社区网站是社会发展的需要
　　物业管理公司建立社区网站是时代发展的要求，更是自身建设的需要。
　　①四通八达的宽频网络形成了“数字信息高速公路”，各种类型的网站为人们提供了获取大量信息和寻求各种服务的交互平台。人们未来工作和生活所追求的目标，将更多地通过网络和网站所构成的虚拟社会得以实现。
　　②建立社区网站可以最贴近人们所有的社会活动，通过社区网站所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来，真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户。因此，建立社区网站是迈进信息化社会的必然趋势。
　　③随着网络社会和网络经济的逐步建立和完善，人们的工作和生活理念及方式将会发生根本性的改变。建立社区网站，物业管理公司能适应这种改变，向广大居民提供更多、更方便、更及时快捷优质服务。社区网站的建立关系到物业管理这项朝阳产业能否突破传统物业管理发展的“瓶颈”，登上更高层次的发展平台，不被时代所抛弃。
　　2.建立社区网站是网络经营公司较佳的切入点
　　网络和网站是当今整个世界共同的热点，有识之士都在憧憬着网络社会和网络经济为人类和自己所创造的美好未来。建立社区网站，是网站经营者亟待开发的处女地，从整个社会上看，开发社区网站有着非常广阔的市场前景。
　　网站经营的根本目的，是通过向社会提供与人们生活密切相关的各种资讯服务，来追求企业经济效益和社会效益的最大化。开发和建立社区网站，从某种意义上说，它把准了网络经济跳动的“脉搏”。由于社区网站是在特定的区域内为特定的人群服务，因此它容易通过民意调查来充分地了解网民的各种心态，具体而细致地把握到人们实际需求，从而可以真正地解决网站资讯与实际需求的矛盾。由于社区网站是扎根于人们的实际生活中，虽然它的服务半径较小，但它有利于在特定的范围内，实现对网民开展方便快捷、真实可靠的服务。
　　3.社区网站资金的筹措
　　建设社区网站就必须投入一定量的资金。物业管理公司是在“以区养区，略有节余”的微利原则基础上进行管理经营的，即使运作好的企业，其利润的积累也是相当有限的。单靠物业管理公司的自身建设社区网站，其难度是可想而知的。因此，如何处理社区网站建设资金的“瓶颈”现象，是物业管理公司的当务之急。
　　①与网络经营公司合作，充分发挥各自在管理与技术上的优势，共同建立社区网站。物业管理公司有与广大业主(住户)最紧密联系、能实现良好沟通的地位优势和完善的社区服务体系；网站经营公司虽具备了建设网站的经济实力和技术条件，但缺乏与网民顺畅沟通的渠道和有效的社区服务网络。
　　从各自服务的对象来看，物业管理公司是向广大的业主(住户)提供全方位的优质服务；网站经营公司是向广大网民提供及时、准确的信息服务。实际上这里的业主(住户)就是网民，网民也就是业主(住户)，仅表述不同。因此，物业管理公司与网站经营公司有着大致相同的经营理念和奋斗目标。
　　从各自服务的过程来看，网站经营公司是通过“高速信息公路”向广大的网民提供及时、准确的服务信息：物业管理公司是向广大业主(住户)提供最终的实际服务。因此，社区网站是物业管理公司及时、准确地掌握广大业主(住户)服务需求的理想途径，物业管理公司是社区网站向广大网民提供各种详实服务信息的最终执行者。
　　上述两个方面表明，采取物业管理公司与网站经营公司双方合作的方式共同经营社区网站，发挥各自在管理与服务、资金与技术的优势，相互取长补短，充分而有机地融合，就可以实现最终的“双赢”。
　　②采取“网站会员制”筹措建设资金。物业管理公司可以通过在管辖区内实行“网站会员制”的方式来筹集建设社区网站的建设资金。对于“休闲会所”，物业管理公司往往是采取“会员制”的形式进行经营管理的，从实际效果来看，这种经营方式广大业主还是乐于接受的，其经济效益也易于达到收支平衡。因此，物业管理公司建设社区网站，同样依据“取之于民、用之于民”的经营方针，设计合理的方案，采用“网站会员制”的方式筹集社区网站的建设资金，也许是物业管理公司解决建设资金问题的有效途径之一。
　　4.物业管理公司建设、经营社区网站的模式
　　管理好社区网站，保证服务和效益双“丰收”，需要物业管理企业根据网站经济规律，按照各自的经营理念，制定出一套适合本企业特点的社区网站经营管理模式。
　　物业管理公司采取与网站经营公司双方共同合作建立社区网站，并在网站经营上对网民实行“会员制”的经营管理模式，有以下几个优点：
　　①由于是按双方共建和“会员制”的建设经营模式，这种思路较为容易地解决网站的前期建设资金和网站基本运作基金，减轻经营网站的财务压力，从而使社区网站能在一开始就形成一个良好的开端。
　　②社区网站上所发布的很多服务资讯，不仅仅是让网民进行一般性的浏览，其最终目的是要将信息转化为具体的服务上。这些具体的服务有一部分与物业管理的传统服务内容相重叠，另一部分是物业管理企业亟待开发的经营服务项目。社区网站的建立所形成的快速互动通道，也将使各种服务在方式、时间和质量上得到很大的改进和提高。因此，双方共建社区网站，可以有效地避免由网站经营公司独立设立社区网站对传统的物业管理工作模式的冲击和造成原有物业管理市场的分化。
　　③由于对业主(住户)实行“会员制”的网站经营策略，必然会出台一系列优惠条件和贴近生活的服务内容吸引广大的业主(住户)，从而可以迅速扩大网站在社区的影响力，提高业主(住户)的入会率，增加电脑使用的普及率，加快其向网民转变的进程，为在社区中尽快实现网络虚拟社会和网络智能化物业管理工作模式创造良好的条件。
　　④未来的社区网站不仅是提供各种社会信息和服务资讯的平台，还应是整个社区网络服务的智能化控制中心，物业管理工作也最终需要通过控制中心的功能，形成网络智能化的新型物业管理模式。因此，合作共建方式可以充分发挥双方在各自行业的专业优势，为研究物业管理工作的网络智能化和建设社区智能化网络控制中心奠定良好的基础。
　　⑤双方共建可以使各自的经营管理和专业技术优势得到发挥，扩展物业管理的服务领域和服务内容。网站经营公司在社区中可开展各种电脑技术支援的服务项目，使技术潜能得到进一步的挖掘。物业管理公司一方面可充分利用网站，向业主(住户)广泛地宣传物业管理知识，使他们可以随时在线查阅物业管理相关内容，增加物业管理工作的透明度；另一方面通过网络的互动功能，可以使业主(住户)能够更多、更直接地参与社区的物业管理事务，及时地反映物业管理工作存在的缺陷，提出改进意见和合理化建议，从而促进物业管理工作向更高层次发展；物业管理公司还可以针对居民的需求，在网上开展更为丰富多彩的，甚至传统物业管理方式无法开展的社区安全、教育、医疗和文化娱乐等服务活动，使物业管理工作在未来网络所构成的虚拟社区中继续得到更新和完善。
　　⑥采取“会员制”的经营方式，有利于物业管理公司划分免费服务与有偿服务项目之间的界限，也有利于物业管理公司本着“收支平衡，略有节余”的原则，制定出更加细化和具体化的有偿服务收费标准，从而促进社区的多种经营活动向更广阔的领域开拓和发展。
　　⑦采取“会员制”的经营方式，业主在入会时缴纳一定入会费后，每月只需随同物业管理服务费一起缴纳固定的会员费即可上网和得到有关的免费服务，这种做法既使广大业主在较低的费用下获得较丰厚的回报，又便于物业管理公司能够收取比较稳定的收入，使其成为公司利润增长点。
　　总之，把网络技术科学有机地融入于现代物业管理之中，已是整个物业管理行业刻不容缓的研究课题。社区网站对物业管理行业是一个崭新的事物，采用什么样的管理模式去建立和经营管理社区网站，是物业管理行业面临的重大挑战，需要物业管理行业不断地开拓、改进和完善自我，迎接挑战。

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　　一、社区、文化和社区文化的概念
　　(一)社区
　　1887年，法国社会学家Ｆ.滕尼斯在《社区与社会》一书中，将人类群体分为两种类型，即社区和社会。社会是社会共同体，以目的、利益、契约以及距离为基础；社区则是生活共同体，以地域、意识、行为以及利益为特征。
　　此后，社会学家们从不同的角度给社区下过不同的定义。据社会学家1981年的统计，已达140多种。韦伯、杜尔凯姆、齐美尔、沃思、帕克、帕森斯、阿莫斯等对社区都发表过具有代表性的论述。在这些定义中，社区被描述成群体、过程、社会系统、地理区隔、归属等等，其中共性的因素有地域、共同联系和社会互动。
　　参照社会学家的定义，结合居住区的情形，从物业管理的实际出发，我们所说的社区是指区域性的社会，是在相对独立的区域内，具有一定人口和建筑规模，能满足人们的日常文化需要，凭感觉能够感觉到的具体化了的社会。
　　社区作为一定的地缘性群体和区域性社会，具有四个基本特征：
　　(1)地域要素。指为城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。
　　(2)人口因素。指由一定规模、数量、分布状况和类型构成的人口。
　　(3)结构要素。社区由一些群体和组织所构成，如家庭、邻里、商业、学校、医院、民间团体、政府机关等。
　　(4)社会心理要素。群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。
　　社区可以划分为农村社区、集镇社区和都市社区，此后提及的社区主要是指都市社区，即在现代城市里，具有一定共同利益关系的人们，在同一地域内共同生活的有机体。它具有鲜明的城市特点，如地域的独立性渐趋模糊，居民需求对外部的交通、通讯和服务有更强的依赖性，人口密度调整适当，年龄结构老化，社区管理机构多元化，社区成员的归属感和参与感增强，等等。这些特点要求城市社区建设必须充分发挥服务功能、整合功能、凝聚功能、稳定功能和发展功能。
　　(二)文化
　　社会科学中，一些最基本、最重要的概念在含义上往往也是最含糊不清的。“文化”和“社区”一样，定义繁多。据统计，有代表性的定义达340多条。
　　“文化”一词源于拉丁文，意指经过人类耕作、培养、教育、学习而发展的各种事物或方式，是与大自然本来存在的事物相对而言的。1871年，爱德华•泰勒在他的《原始文化》一书中，首次将文化作为一个中心概念提出，并把文化表述为“是一个复杂的总体，包括知识、信仰、艺术、道德、法律、风俗以及人类在社会中所获得的一切能力与习惯”。美国文化人类学家克鲁伯和克拉克洪等将文化定义为“是历史上所创造的生存样式系统，其中既包含显性样式也包含隐性样式”。《大英百科全书》将文化分为两类：一类将文化等同于“总体的人类社会遗产”；另一类“是一种渊源于历史的生活结构的体系，这种体系往往为集团的成员所共有”，它包括集团的语言、传统、习惯和制度，包括有激励作用的思想、信仰和价值观，以及它们在物质工具和制造物中的体现。
　　文化概念有多种外延不同的涵义，但可以作一个最基本的区分。广义上，文化是指人类社会历史实践过程中所创造的物质财产和精神财产的总和；狭义上，文化仅指精神层面的内容，像哲学、艺术、道德、宗教、礼仪、制度等。
　　从上述定义出发，文化显现出三个基本特征：
　　(1)文化与行为有密切的关系，它在很大程度上决定着人的行为，并激励和限制行为的结果。
　　(2)文化是后天习得的，可以继承，生生不息。
　　(3)价值观是文化的核心。
　　(三)社区文化
　　文化与社区不能割裂。文化是在一定的空间范围和时间向度上生成的，社区是文化的土壤，社区结构的形成端赖于文化的制约，文化的孕育和传承又存在于社区的社会活动和生活工作之中。
　　社区文化的定义因文化外延的不同也有很多说法。吴文藻先生认为：“文化的简单的定义，可以说是某一社区内的居住所形成的生活方式……也可以说是一个民族应付环境——物质的、象征的、社会的和精神的环境——的总成绩。”
　　马林洪斯基认为，文化从功能的角度来考察，包括经济、教育、政治、法律与秩序、知识、巫术、宗教、艺术及娱乐等八个方面。桑佳斯论述的社区文化的外延更小，包括语言文字、公共象征、知识信仰、价值体系以及有关行为程序中的惯例、规则与特定方式。
　　从物业管理的角度来审视社区文化，社区文化应该是一个较为宽泛的概念。为了方便论述，我们将物业管理中的社区文化界定为：社区文化是指在一定的区域范围内，在一定的社会历史条件下，社区成员在社区社会实践中共同创造的具有本社区特色的精神财富及其物质形态。
　　理解社区文化的概念需要注意：
　　(1)社区文化是社区成员在社区社会实践中所构建的。
　　(2)社区文化是社区成员在社区实践中所构建的各种成果。
　　(3)社区文化是社区成员在社区实践中所构建的各种生活方式或样式。
　　(4)社区是社区文化的生存地、生产地和传播地。
　　从物业管理中的社区文化概念出发，可以管窥到社区文化具有自身的一些特点：
　　(1)社区文化有着浓郁的企业化色彩。社区管理者主观推动，企业在社区文化建设中扮演着重要的角色。在物业管理对小区实施一体化管理之后，物业管理企业成了社区文化的组织者、创造者与传播者。
　　(2)社区文化建设有潜在的功利性。物业管理企业藉此推动物业管理，节约劳动成本，提高工作效率。社区文化旨在改变问题住户，创造理想住户。
　　(3)社区文化具有理性化和世俗化的特征。社区成员以效率和效能作为衡量与评价日常生活的标准，对事件的处理不太强调邻里个人感情，而以利益为基本准则。人们讲究实效，讲究实惠，注重切身利益，重视实实在在的好处。社区成员的人格往往呈孤独的、冷漠化的态势。
　　(4)社区文化具有开放性特征。这种开放性一方面表现为社区文化的手段对社区外的依赖，另一方面则表现为社区成员对域外各种文化的吸纳。同时，社区成员的文化需求呈多元性，除了因年龄、素质、兴趣等因素之外，跟社区文化的内外撞击有很大的关系。
　　二、社区文化的内容
　　社区文化是指一定区域、一定条件下社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，它包括文化观念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等，其中，价值观是社区文化的核心。社区文化不可能离开一定的形态而存在，这种形态既可以是物质的、精神的，也可以是物质与精神的结合。具体来说，社区文化可以包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的内容。
　　(一)环境文化
　　社区环境是社区文化的第一个层面。它是由社区成员共同创造、维护的自然环境与人文环境的结合，是社区精神物质化、对象化的具体体现。它主要包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等。通过社区环境，可以感知社区成员理想、价值观、精神面貌等外在形象。如残疾人无障碍通道设施可以充分体现社区关怀、尊重生命、以人为本的社区理念。当然，怡人的绿化园林、舒心的休闲布局、写意的小品园艺等都可以营造出理想的环境文化氛围。现在很多社区积极导入环境识别系统(ＣＩS)，用意也基于此。
　　(二)行为文化
　　行为文化也被称为活动文化，是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生的活动文化。通常所说的社区文化都是指这一类的社区文化活动。这些活动实际上反映出社区的社区风尚、精神面貌、人际关系范式等文化特征，它如社区之“手”，动态地勾勒出社区精神、社区理想等。如“中国城市文明第一村”深圳市莲花北村的物业管理者——万厦居业公司，自1994年以来，就在该小区组织开展了300多场大中型社区文化活动，涉及娱乐、健身等各个方面，如广场交响音乐会、元旦千人舞会、重阳节文艺汇演、趣味家庭运动会、游泳比赛、新春长跑等等。
　　(三)制度文化
　　制度文化是社区成员在生活、娱乐、交往、学习等活动过程中形成的，与社区精神、社区价值观、社区理想等相适应的规章制度、组织机构等。它们对保障社区文化持久、健康地开展具有一定的约束力和控制力。制度文化可以粗略地分为两大类：一类是物业管理企业的各种规章制度，另一类是社区的公共制度。企业的规章制度和社区的公共制度都可以反映出社区价值观、社区道德准则、生活准则等。如奖罚分明可以体现出社区的严谨风格，规劝有加可以体现出社区的人性感悟，条分缕析可以反映出社区的细腻规矩等。为保障社区文化活动深入持久地开展下去，现在很多小区物业管理部门都成立了专门社区文化部，负责社区文化活动建设工作。社区文化部在引导、扶植的基础上成立各种类型的社区文化活动组织，如艺术团、协会、表演队等，同时还对社区文化活动开展的时间、地点、内容、方式、程序等予以规范。
　　(四)精神文化
　　精神文化是社区文化的核心，是社区独具特征的意识形态和文化观念，包括社区精神、社区道德、价值观念、社区理想、行为准则等。这是社区成员价值观、道德观生成的主要途径。环境文化、行为文化、制度文化都属于精神文化的外在体现。这里，特别将那些指向性强烈、精神性突出的活动等也算作精神文化建设的范畴，如社区升旗仪式、评选文明户、学雷锋演讲等。由于精神文化具有明显的社区特点，所以往往要多年积累，逐步形成。

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　　一、物业管理与社区文化建设的关系
　　有的学者认为，现代社区成员典型的心理征候就是孤独与焦虑。生活在现代都市的现代人类，很容易患上人际关系淡薄这一“现代都市症”。这一病症，像一堵无形的围墙拦截了社区成员间的沟通与融洽。而物业管理是人对人、面对面的服务，它的自身特点又决定了沟通和配合是优质服务的必备前提。如何解决这一矛盾？经过十几年的探索，深圳等物业管理发达的城市基本上找到了一条符合中国国情、具有中国特色的办法，出现了像“一手抓物业管理，一手抓精神文明建设”的“万厦—莲花北”物业管理模式。下面就物业管理与社区文化建设的关系从两个方面予以说明。
　　(一)社区文化建设对物业管理的互动
　　现代城市住宅区与传统的住宅区性质不同。旧住宅区分布散乱、住房狭小、配套不全，住户工作单位划一，同质性程度高，集体色彩使私隐难以实现；现代城市住宅区规划有序、环境良好、配套齐全，既有独立的私人空间，又有交往的公共场所，住户来自各单位各行业，异质性程度强，住户更具独立色彩。住户间的陌生更加造成了交往障碍。业缘关系重于地缘关系，住户间“关上单元门，个人顾个人”，忽视人际间的交往，继而引发集体观念松散、社区关怀淡薄等不良征候。而物业管理是物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及公共设备、设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境效益的统一和增长。物业管理的产品主要是服务，而服务是以劳务量来衡量的。物业管理企业的管理就是充分优化人、财、物等经营要素，尽可能减少或节约劳务量的输出，实现最大化的效益和效率。除了无法节约、必须输出的绝对劳务量之外，怎样尽可能减少相对劳务量是物业公司追求的管理目标。
　　减少相对劳务量的一个最主要的通道就是住用户的大力配合和深层理解。如果服务对象随意高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地，甚至人为地攀折花木、损坏设施，那么，物业管理机构势必事倍功半。相反，如果住用户恪守公约、遵守公德、邻里相亲、互助友爱，甚至主动维护公共秩序和社区环境，物业管理单位就会事半功倍。
　　那么，怎样才能实现减少相对劳务量这一管理目标呢？除了企业自身深挖潜力、提高效率之外，社区文化建设是十分重要的手段。社区文化建设搞好了，会增强住用户之间、住用户与管理者之间的感情，加强邻里之间的团结，达成服务主客体之间的共识，形成管理者与对象之间的相互尊重。在这种理想的管理与服务的环境下，管理单位自然会省心省力、省时省物。所以董日臣先生说“社区文化实际就是管理艺术，一种减少劳务量的艺术”。
　　社区文化建设对物业管理具有巨大的促进作用。那么，物业管理单位要想提高管理水平，社区文化建设就是不可或缺的内容。正是这种良性的互动，形成了物业管理的中国特色。1997年颁布的《深圳市物业管理考核评比标准》明确规定：“社区文化必须有制度，有设施场地，有活动记录，有专职或兼职人员，有相当数量和实效的活动。”这一举措，更加引导并促成了物业管理与社区文化建设的良性互动，收到很好的社会效益和经济效益。
　　(二)物业管理对社区文化建设的整合
　　物业管理企业对小区实行社会化、一体化管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家，另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。原来那种自建自管的分散管理体制和多个管理部门的多头为政局面，演化成物业管理企业在授权范围内实施社会化管理，其中就包含社区文化的组织与服务；同时，物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住用户日益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位服务和以邻里相亲为主旨的社区文化建设相辅相成。
　　社区文化建设首先经历了一个从住用户的自觉到管理者的自觉这样一个过程。社区文化需求是社区居民物质生活改善、环境需求不断满足以后的必然结果。居有定所、衣食无忧，社区文化活动就会在社区成员中自发地产生。社区发展到一定的阶段必然会出现社区文化，这已经成为不争的事实，关键是对这种自娱自乐的社区文化活动如何加以扶植，加以引导，加以整合。物业管理企业因为特殊的身份与角色，凝聚社区成员文化关注的目光，成了社区文化的组织者、实践者。如前所述，物业管理企业组织开展社区文化活动主观上是为了提高管理服务水平，创造品牌，提升竞争，但客观上却形成了经济与文化的互动，改变了以往群众文化都由政府文化部门一管到底的局面。有人预言，当标准化服务如ISO9002等在21世纪形成物业管理同质化以后，文化的竞争将是最激烈的竞争，文化服务的水平将最能体现物业管理企业的水平，物业管理企业在社区管理工作中必然会将社区文化建设提高到一个重要的层次予以高度重视。
　　物业管理是城市管理的重要组成部分，社会总代管的地位自然要求物业管理企业担当社区文化建设的责任。人的一生有2/3的时间是在社区度过的，社区文化对社区成员的影响是深刻的、持久的，对社区成员的价值观、道德观、人生观等的形成具有至关重要的作用。如果物业管理企业不加引导，听任消极的、颓废的、虚无的精神氛围弥漫开来，不仅对社区而且对整个城市会产生不良的影响。8小时之外最能体现社区成员的精神真我，没有掩饰、没有遮拦，这种情况下最易放松自我约束。正是这种现实因素，要求物业管理企业担当起教育人、提高人的重任。
　　社会的需求、住用户的需求以及物业管理企业自身需求的高度融合，使得社区文化建设从深层的建构中浮出水面。这冰山般潜在的管理动力和恒久深厚的服务附加值，使得社区文化成为社区精神的载体，成为物业管理的维系力量，成为一种社区认同的象征，而这种认同、参与，已导向一个充满道德秩序和协作关系的新型社区。
　　二、社区文化建设的功能
　　社区文化建设愈来愈为社会、社区成员及物业管理企业所重视，因为社区文化有其特殊功能，这种特殊功能主要可概括为引导功能、约束功能、凝聚功能、娱乐功能、激励功能、改造功能。
　　(一)引导功能
　　社区文化的引导功能是指社区文化对社区成员的思想和行为的取向具有引导作用，使之符合社区理想和目标。社区文化的引导功能既表现为对社区成员个体的思想行为的引导作用，同时也表现为对社区整体的价值取向和行为起导向作用。这种导向作用之所以能够实现，是因为一个社区的社区文化一旦形成，它就会建立起自身系统的价值和规范标准。如果社区成员在价值取向和行为取向上与“标准”产生不符的情况，社区文化将发挥引导作用，使之与标准相符合。当然，这种导向是潜移默化和自觉自愿的，是主动认同基础上的接受和融洽。例如莲花北村倡导的“家庭责任也是社会责任”、“尊老从自己的家庭开始”等等，对社区成员的价值取向和行为取向起到了很大的引导作用。
　　(二)约束功能
　　约束功能是指社区文化对社区成员的思想、心理和行为具有约束和规范的作用，主要表现在社区文化中的制度文化建设上。为了加强对社区文化工作的管理，必须建立和健全各项规章制度。通过营造社区特有的文化氛围，制订行为规范和行为准则来维持社区秩序，调整人与人之间的社会关系，使社区居民懂得哪些事该做，哪些事不该做，产生一种自我约束作用，从而保证社区文化健康、稳定地发展。群体意识、社区舆论、共同的习俗和风尚等造成强大的使个体从众化的群体压力和动力，使社区成员产生心理共鸣，继而产生行为的自我控制。
　　(三)凝聚功能
　　凝聚功能是指社区成员在共同目标、利益和信念的基础上，通过共建机制，使社区各种力量相互作用、相互吸引，从而形成一种特有的集聚、凝结的社区合力和整体效应。社区文化犹如粘合剂，把社区内的成员“粘合”在一起，社区通过多种文化活动吸引居民参与，使他们从生疏到认识，从认识到熟悉，增加认同感和归属感，从而产生一种凝聚力，形成共同的理想和希望。社区就像是一个大家庭，每个居民都是家庭中的一员，社区文化将使他们产生主人翁的责任感，使他们乐于参与社区的事务，发挥自己的才能和智慧，为社区的繁荣作出贡献。
　　(四)娱乐功能
　　娱乐功能是指社区文化能起到给人们的消遣提供一种轻松、舒适的环境的作用。人们不仅有物质方面的需求，更有精神方面的需要。随着改革开放和社会主义现代化建设的不断发展，人们生活水平的提高，人们对精神生活有了更高的需求，而社区文化恰恰在很大的程度上满足了人们对精神生活的需求，社区为他们提供了场地。社区居民在紧张繁忙的一天工作中会感到精神倦怠，身体疲劳。社区文化活动将为他们提供一个轻松、愉快和舒适的环境，使他们从劳累和压力中解脱出来，得到精神上的享受，并以饱满的精神投入次日的工作。
　　(五)激励功能
　　社区文化能使社区成员从内心产生一种积极向上和进取的精神。这种激励表现在正面的引导而不是消极地满足需求，表现在内在的引导而不是表面的推动。例如，在社区住着各种各样的人，其中包括老、弱、病、残、鳏、寡、孤、独等人士，他们中有些人由于生理或心理等原因，对生活和生存产生厌恶心理，为使他们重新找回自信和人生目标，有必要让他们多参与社区文化活动，通过参加活动使他们重拾信心，积极面对人生。
　　(六)改造功能
　　社区文化的改造功能最直接的表现是解决精神方面的社会问题。如居民中的封建迷信思想及活动，只能用科学道理和事实加以解释和纠正。当前，我国社会主义市场经济新体制必然伴随有拜金主义、自私自利、以权谋私、道德滑坡等社会问题，造成社会污染。加强社区文化，开展各种文化活动，则能够净化社会环境，改善社区居民的精神风貌，为改革开放和社会主义现代化建设创造更加有利的社会环境。

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　　严格地说，社区文化建设是一项系统工程。物业管理企业组织开展社区文化建设必须遵循一定的原则，讲究一定的方法，才能有成效。那种打突击、走过场的形式主义作风和编入另册、附庸风雅的表面化行为都不利于社区文化的持续健康发展。社区文化建设是一项艰辛的、细致的、持久的工程，只有扎扎实实、一步一个脚印，才能抵达理想的彼岸。
　　一、社区文化建设的原则
　　(一)老与少相结合
　　老与少相结合是指社区文化建设应该抓住老人与儿童这两个大的群体，带动中青年人参与社区文化活动。这种抓“两头”促“中间”的做法是由老人与儿童的特点决定的。首先，社区成员中老人和儿童所占的比例较大，在很多小区，他们的比例占总人口的一半以上，这一群体自然要倍受关注和重视。其次，参与社区文化活动必须有充裕的时间。现代都市节奏加快，迫于竞争的压力和生存的需求，中青年人的大部分时间都用于工作和围绕工作所进行的学习、交往上，没有太多的时间和精力参与社区文化活动；相反，老人和孩子时间宽裕。特别是老人，除了日常家务之外，有充足的时间参与社区活动。再次，参与社区文化活动必须有强烈的需求。中青年人当然也有，但是他们的渴望为繁杂的事务所限制，需求成了深层次的期盼；而老人和孩子的需求是直接的、显在的，只要有环境，就可以实现。最后，社区是老人和孩子实现文化需求的最主要的场所，他们的文化更具有区域性，对区域性的关注和依赖远胜过中青年人。中青年更多的要参与区域外的文化实践，音乐厅、舞厅、咖啡屋等可能是其主要活动地点。针对这些特点，对老人和孩子自发的、自娱的活动要积极地加以扶植、引导、组织。如上面介绍的莲花北村成立了“夕阳红”艺术团和各种健身、娱乐、表演组织，除了自编自演、自娱自乐之外，还走出村门，赴敬老院、福利中心、驻深部队等慰问演出，与日本、新加坡、香港等国家和地区的老人联谊，成为传播中国社区文化的“老年天使”。
　　(二)大与小相结合
　　这里说的“大”是指大型的社区文化活动，需经过专门的精心策划组织，参与者众，影响面广，如体育节、艺术节、文艺汇演、入住仪式、社区周年庆等；“小”是指小型的社区文化活动，即那些常规的、每日每周都可能开展的、又有一定的组织安排的社区文化活动，如每日的晨练、休闲、娱乐等，通常由兴趣小组组织。大活动和小活动要合理搭配，合理安排。大活动不能没有，也不能过于频密。缺少大的活动，影响面窄，影响力小，社区文化建设的进程会减慢，社区文化氛围会减弱。但是大活动对场地、经费、人员素质的要求比较高，而且要倾注大量的人力、物力、财力。大活动过于频密，容易产生倦怠等负面心态，往往适得其反。一般大的活动以2～3个月一次为宜。小的活动要经常性开展，形成制度，以兴趣为纽带，以持久为目标。小活动的面可以铺得广一些，琴棋书画、天文地理、娱乐游戏、吹拉弹唱等等都可以形成兴趣组织，渐进式地渗透发展。小活动的组织要充分利用已有的资源，尽可能地节约开支，并且注意不要形成噪音扰民、负担过重的情形。大小活动合理搭配，形成节奏，小活动时间长了也会演化成大活动。
　　(三)雅与俗相结合
　　所谓雅与俗相结合，是指社区文化活动应当注重社区成员不同层面的需求，既有阳春白雪的活动，又有下里巴人的安排，高雅与媚俗同在，崇高与优美并存。社区文化活动忌讳单调乏味，如果总是“炒剩饭”、单打一，再多的活动也不会提起社区成员的兴趣，甚至会影响到社区成员对社区其他服务项目的不良评价。社区文化活动也应该百花齐放，满足不同层次的兴趣爱好，兼顾不同类型的文化品味。这就要求物业管理企业要充分做好社区文化调查工作，真正摸清社区成员在想什么，需要得到什么样的文化服务，愿意参加什么样的社区文化活动。通俗的活动如家庭卡拉ＯＫ比赛、迪斯科表演、秧歌、腰鼓等等，高雅的活动如莲花北村举办的交响音乐会、中国旅游门票展、荣宝斋书画珍藏品展、国标编队舞等等。当然，社区文化之雅也不能曲高和寡，那样会失去文化的群众基础；俗也不可以俗不可耐，那样会导致社区文化的畸形发育。所以，社区文化的开展一定要做到雅俗共赏，不温不火。
　　(四)远与近相结合
　　这里言及的“远”是指组织开展社区文化建设要有超前的意识，要有发展的眼光，要有整体的目标；“近”是指要有短期周密的安排、落实和检查。社区文化对塑造社区精神、引导生活方式等方面具有极其重要的作用。物业管理单位被誉为新生活方式的“领航者”。随着人们生活水平的提高和社会的不断进步，社区成员的价值观念、消费观念等都在悄悄地发生着变化。物业管理企业应当审时度势，把握时代的脉搏，以敏锐的目光洞察社区将要面临的变化，超前一步为住户提供服务。社区文化活动的开展要有预见性、领先性。例如，随着知识经济时代的到来，住用户已不再满足单纯的吹拉弹唱等娱乐形式，社区文化已从娱乐型向科技知识型发展。深圳万厦公司把握这一趋势，在所管理的小区中积极开展诸如克隆科普展、智能住宅展等科技含量高的社区文化活动，受到一致好评。他们还在屋村成立社区科协，开设科技活动中心，建立科技图书馆等，收到了很好的效果。社区文化建设要有长远的规划，对社区文化开展的效果等要进行预测分析。在此基础上的短期安排也非常重要，每一次大型活动事先都要有计划，事后都要有分析。只有对社区文化活动的开展过程进行有效的控制，才能真正做到切实可行，行之有效。
　　除了上述几个原则之外，社区文化活动还要做到教与乐相结合，虚与实相结合，内与外相结合，等等。
　　二、社区文化建设的方法
　　(一)关于场地
　　开展社区文化活动必须有场地，硬件设施是社区文化活动的基本保障。场地的来源首先要有规划。设计部门将社区文化活动的场地、设施纳入规划；物业管理企业在前期介入阶段要积极争取、合理建议。小区交付使用后，物业管理单位在资金许可的情况下，还要有计划、有步骤地对社区文化设施加以完善。条件不够的，要尽可能地提高文化设施的利用率，充分发挥露天广场、庭院、架空层的作用，要做到大活动有地点，小活动有场所。物业管理企业还应动员常驻社区的企事业单位及机关、学校将其文化设施对社区成员开放。政府应进行这方面的法规政策建设，使社区文化工作有法可依，有章可循。
　　(二)关于资金
　　社区文化活动的开展需要一定的资金支持。资金的来源主要有几个方面：一是物业管理单位每年从管理经费中划拨一定的比例用于社区文化建设，这是企业办文化的重要表现。二是寻求企事业单位和个人的赞助。热心于公益事业、关心社区成长的单位和个人越来越多，物业管理单位应处理好关系，把握好时机，掌握好分寸，争取多方面的支持。三是由社区文化活动的直接受益者出资，如组织旅游等，资金的主要来源是向参与者筹措。四是以文养文，进行文化经营，将其所得再用于社区文化建设。社区文化活动经费要厉行节约，开源节流。
　　(三)关于机构
　　设立机构是社区文化活动得以正常开展的组织保证。物业管理单位开展得较好的城市和地区一般都要求物业管理企业成立社区文化的专门部门，负责落实社区文化活动的组织与执行。社区文化的管理部门对人才素质要求较高，很多人要能做到一专多能。能否建立一支高素质的社区文化队伍，直接关系到社区文化活动的成效。规模大的小区可以专人负责，明确分工；规模小的小区也可以兼职工作，松散合作。
　　(四)关于方案
　　社区文化建设的管理部门要制订好社区文化活动的计划和方案，并及时做好活动后的总结工作。有了计划与方案，在工作过程中才不会手忙脚乱，才不会影响活动的质量。方案的拟订要以调查分析为依据，科学合理，切实可行，行之有效。
　　三、社区文化建设的意义
　　(一)城市社区的特征
　　当世界从工业化向工业化后社会变迁之时，社会便发生一系列的深刻变化，城市社区的界限和特征变得复杂起来。
　　(1)人口的高度集中和大规模聚集是城市区别于传统农村社区的基本特征。人口集中造成城市土地价格的昂贵，城市居住格局出现多层甚至高层建筑，导致生活空间的单元化、独立化、封闭化，改变了传统社区的人文生态，邻舍间、家族间的交往密切程度减弱。
　　(2)城市中择业自由和社会流动性大，造成多次迁移和居住不定，导致人际陌生化、孤立化和群体意识的淡薄。
　　(3)城市生活中的人口异质化程度高。所谓异质化是指那些与社会行为有关的社会性质，例如教育程度、宗教信仰、经济能力以及职业、年龄、婚姻状况等方面的差异影响人们的行为，导致社会行为的差异。造成城市人口的高异质化主要有以下原因：
　　a.职业结构高度分化造成职业上的异质化；
　　ｂ.各种职业的收入差异造成人们经济上的异质化；
　　c.城市层次差异大的组织结构使居民的社会参与程度以及在社会生活中发生的作用产生差异，造成城市居民在社会地位和权力方面的异质化；
　　ｄ.受教育程度的不同造成城市居民在文化水平上的异质化；
　　e.城市居民居住地的区位结构造成城市居民在居住方式、行为方式等方面的异质化。
　　在高度异质化的大众社会中，人们不能自然有机地结合起来，只是无机地集会在一起，在其中扮演一个特定的社会角色。个人只有在很狭窄、单调的周围环境中才能认识他人，与之发生某种交往关系。
　　(4)网络化使信息获得方式发生了根本的变化，人们可足不出门知道天下大事，使人与人之间关系更加淡薄。
　　(二)社区的“失落”和“衰落”
　　在城市中，市民在一个急速运转的社会经济体系中充当一个螺丝钉般的功能性角色，他们越来越失去自律自主性，变成孤立、被动，彼此之间没有稳定认同感，对生活环境的变化显得无奈或者冷漠。这就是现代西方城市生活中的“社区失落”或“社区消失”。人们既喜欢享受大都市的物质文明和精神文明生活，又希冀保持自己个人的隐私权；既要独居清静，同时却又渴望广交朋友，享有归属感和认同感。当代社会之所以重视社区的重建，就是出于一种人类心灵深处对精神家园的向往，就是一种对现代工业文明的缺憾的补救。
　　中国社会长期以来是一个农业文明发达的社会，农业社会结构自然具有村社组织的各种特征。“人情”被视为与“王法”、“天理”并列的规范人们行为的三大原则。“不近人情”、“不懂人情世故”，要被社会批评，“合情”、“通情”，就会赢得赞赏。中国“人伦”关系的核心是家庭，由家庭再扩展出去，就是亲属、同乡、朋友，以至朋友的亲属、同乡与朋友，伦理关系的圈子就这样由此推而广之。中国传统社会是重关系、有人情味的社会，这样的社会是富有社区色彩的社会。但这种社区色彩并不同于西方社会建立在自由、独立人格基础上的现代社区的性质。因而，随着经济发展和社会体制的改革深化，这种重关系、有人情味的“社区”色彩在目前城市社会中就越来越淡薄，难怪有许多人兴起“人情淡薄”的感慨。
　　从社会学角度看，这些感觉所反映的社会事实，概括而言，就是“社区的衰落”。而这一“社区的衰落”，可以归咎三项因素：
　　1.市场制度。市场是最不讲人情的。具体说来其中有四个原因。其一，市场是“金钱挂帅”，就是以金钱为交易媒介，以金钱计算交易得失，以实现更多金钱为主导原则。其二，讲钱是要失感情的，因为讲钱就必须计较得失，必须服从“理性”，而理性考虑与感情互不相容。所以，在市场经济中，最好与陌生人做生意，因为可以“无情”。其三，市场其实就是让陌生人以金钱为媒介、以价格为指标进行“经济性交换”的场所，在市场交易中，除了“买家”与“卖家”这两种身份外，人的其他身份，诸如性别、年龄、宗教、家族、乡里等都显得次要，市场的确是不讲人情、不带人情味的。其四，市场因此也是不讲道义的，甚至在“利字当头”影响下，完全可以做出虽然“合理”但却伤害道义的行为来。
　　2.都市化。城市人口异质化程度大。城市人踏出家门，就是一个“陌生人的世界”，必须小心提防，有所保留，有所准备。这种防御性心理机制，使人时刻精神紧张，不敢松懈，有意无意用冷漠与敌意在人与人之间筑起一种安全的距离，使人与人间不会无缘无故发生关系。都市人这样不近人情，缺乏人情味，实在由环境所造成，是适应环境而不得已采取的一种人生态度，是与人的内在交往的需求相冲突的。
　　3.科层组织。现代文明所造就的庞大的科层组织无处不在，无时不有。从婴孩呱呱坠地一直到入学、上班、就医、娱乐、旅游……人们无时无刻不在与现代社会的种种科层组织打交道，不能不遵循它们的规矩和处事方式。科层组织要求按规章制度办事，不徇私情，一视同仁。从积极方面看，科层组织有利于办事效率，符合公正原则；从消极方面看，科层组织却是不少“病态”的温床：因循、保守、胆小、墨守成规、一板一眼、冷漠、不近人情、官僚作风以及舞弊等。甚至那些原先以服务人为宗旨的官办机构或组织，却成为“纳税人”头上的发号施令者，高高在上，盛气凌人，这种“目标迷失”或异化成为一种十分普遍的现象，令人反感。
　　所有这些，造成当今社会生活中“社区精神的双重失落”，人们盼望一种温馨、互助、平等、团结的新型人际关系和精神家园。
　　(三)开展社区文化的意义
　　在许多人看来，物业管理只是一些日常维修、园林绿化、保安、清洁等与人们日常生活相关的事务，却忽略了物业管理在精神文明建设中的重要作用，最突出的是在社区文化方面。作为物业管理的重要内容之一，社区文化开展得好与坏，不仅可以直接反映出物业管理公司的管理水平，还能够综合地反映该小区的形象和精神风貌，以及反映该小区居民的素质、精神境界和道德规范等。人们已经接受了买房子是买70年生活方式的观念，而这种生活方式直接体现于社区文化中，积极、健康、向上的社区文化反映了小区的生命力，关系到安居乐业，关系到房子的升值和保值。
　　在经历了房地产从盲目到理智的变化过程中，我们不难发现房地产市场发育的三个阶段：第一阶段是人们追求有楼住就行了，是房子总有相应的买家；第二阶段是追求居家的完美，装修、功能、布局、朝向等因素进入购房者的考虑范围；第三阶段是追求家之外的居住环境的优雅，规模大、配套完善、环境优雅的小区备受市场追捧。人们一旦在一个优美的环境中安置一个优雅的家这一目标达到之后，人们对社区的人文环境便会提出新的要求。社区文化是人们对高品质生活追求的一种体现。
　　综上所述，社区文化的开展和营造对于物业管理工作有着十分重要的意义，主要体现在：
　　(1)社区文化的开展有利于形成一种和睦、融洽、安宁的气氛。良好的社区人文环境是建立在相同的品位、相同的社会地位之上的和睦的社区人际关系，邻里之间守望相助、互相友爱、健康向上，现代人由此可以从普遍存在的压抑感和不安全感中解放出来，社区文化建设工作，有助于这样一种和谐的邻里关系的形成。如通过组织球类比赛、卡拉ＯＫ、台球比赛、运动会等形式，密切了往来，为互相之间的沟通提供了渠道，能营造一种和谐、友好的气氛，也能为用户带来无限商机。
　　(2)通过开展社区活动，有利于加强用户与管理公司的沟通，化解矛盾。目前，在房地产投诉中，有相当一部分是来自物业管理方面的投诉。究其原因，一方面，固然是个别物业管理公司自身的管理上存在一定的问题；另一个很重要的原因，也在于管理公司和用户之间缺乏沟通。通过设置宣传栏及开展各种社区活动，有利于加强管理公司与用户沟通，增进相互间的了解，使物业管理工作得以顺利开展。
　　(3)社区工作的开展有利于唤起全体业主的荣誉感，制造名牌效应。社区文化的开展，对培养用户的忠诚度起着十分重要的作用。良好的社区文化活动的组织，往往会使业主有一种自豪感。在重大活动组织时，他们会呼朋唤友前来参与。有了自豪感，自然增加了忠诚度。这就是为什么众多的白领甘愿每天上下班花费近两个小时、每月的生活成本高居不下而矢志不移的居住在具有优秀物业管理水平的小区的原因之一。通过足球队、旅行团、音乐会、文娱康体活动等，一方面唤起了全体业、用户的参与意识和为大厦(小区)争光的荣誉感，另一方面也提高了大厦(小区)的知名度，并将为大厦(小区)带来可观的商业效应。
　　(4)通过开展社区文化，宣传社会主义法制和精神文明建设，保证了大厦(小区)的“安全文明”，为社会的稳定和发展奠定基础。
　　(5)社区文化活动的组织，对于营造社区高雅的文化艺术氛围，提高小区的档次，形成小区的格调有相当重要的作用。物以类聚，人以群分，只有形成高档次和格调的小区气氛，才有可能吸引高档次的用户，而高档次和高品位的人群，既是小区强有力的潜在消费群，同时可以提高小区的格调，相得益彰，起到良性循环的作用。
　　(6)通过举办各种各样的社区文化活动，增强用户尤其是老、弱、病、残、鳏、寡、孤、独等人士对生活的信心，并呼唤起用户热爱家园建设家园的热心。每一个社区都是一个社会的缩影，正是由一个个的社区组成了我们的社会大家庭。因此，社区工作做好了，治安、清洁、环境、绿化搞好了，就能有效保证社会的稳定和繁荣。
　　(7)良好的社区文化活动，能直接促进房地产销售，塑造产品品牌形象。社区文化活动与促销活动的不同之处在于，社区文化活动的参与主体是业主，而促销活动的参与主体是潜在客户。当然，社区文化活动与促销活动也可合二为一，特别是在小区入住人口尚少，社区氛围尚未形成时，将促销活动与社区文化活动结合在一起，可以有效地节省资金。在销售渠道中，业主介绍的成功率颇高。只有业主住得舒畅、舒心、满意，才有可能介绍给亲友。而让业主住得满意，除了业主购楼时的一切外部因素(地段、交通、环境、设施等)外，还有一个重要的因素，就是社区的氛围和格调，这通过社区文化活动体现出来。良好的社区文化活动，往往具有新闻效应，发展商如果在社区文化建设、塑造品牌的文化内蕴等方面投入巨大的人力、物力和财力，最终总会赢得业主的心，得到买家发自内心的认同，并引起共鸣，在市场上高高树起自己的品牌大旗。
　　(四)社区文化目前所存在的问题
　　社区文化虽然已搞了许多年，但它在物业管理行业中运作状况却还差强人意。因为它目前还没有得到有关政府部门的高度重视和大力支持、仅仅停留在物业管理的有限空间和思维下，为物业管理所利用。如果对物业管理没有多大创意和帮助，社区文化就形同虚设，一片空白。目前在物业管理中，社区文化存在的主要问题如下：
　　(1)社区文化工作人员专业人员少。形象好、会说、会写、会跳、会唱，有组织协调能力，是社区文化工作人员基本要求。但目前许多社区文化工作人员达不到这些要求，给社区文化工作的开展带来不利的影响。
　　(2)人员数量太少。社区文化工作如果全面开展起来，不是一个人、两个人就能够全面动作起来的，而是需要很多不同专业人员才能开展起来。现在许多住宅区，只配置一个社区文化工作人员，许多工作没有人干。
　　(3)由于物业管理经费的吃紧，社区文化活动不得不走形式。有物业管理公司搞社区文化活动仅仅是为了达到宣传企业、树立企业形象的目的。一些公司在实施物业管理时，往往只重视物质方面的工作，而忽视了精神文明在人们生活中的重要作用。这样一来，社区文化工作任务就会加重和艰巨，物业管理工作也会越来越不轻松。
　　(4)政府和社会对物业管理工作支持的力度不够。社区文化运行得比较完善的企业，如深圳万科的桃源村、万厦的莲花北、大众的松坪村等名牌住宅区，一般都是亏本运作的。计划生育工作、出租屋管理工作、“三无”人员的清理和整顿工作、地方病的防疫工作等等，实质与物业管理毫无利益和权责关系，但社会把这许多项工作交给物业管理公司做。像以上几个大型住宅区的管理处，虽然明白这不是自己份内的事，但为了一个住宅区的整体利益和住户(用户)的切身利益，他们还是不得不贴出这一笔开支。
　　(5)认为社区文化就是简单的出板报或开展一些文娱活动，形式单调，无新意。出板报、宣传栏或小区内的期刊，逢节日或纪念日开展一些文娱(体)活动，内容比较单一，使居民提不起兴趣来参加，不能调动其参加活动的积极性，或者就是请专业的表演团体来表演，从而忽略了业主的参与性，开展社区文化活动的目的也就达不到。在开展活动时，不能充分利用小区或周边的配套设施，使得活动场地及设施受到限制。
　　(五)社区文化发展前景
　　随着物业管理工作的发展和日臻完善，社区文化工作将会以更加崭新和诱人的面目出现在世人面前。
　　(1)社区文化工作人员的素质将会越来越高。所谓文化本身就是一种精神的东西，需要高素质的人来倡导和把握。社区文化工作人员首先是有较高文化水准，有着与常人不一般的文化艺术修养和高深的造诣。既懂一门技艺，又口齿伶俐，见多识广，组织、协调和倡导能力特别强。
　　(2)物业管理需要如舞蹈专业、音乐专业、美术专业、文学专业、社会专业、人口专业、医学专业、管理专业等类人才。只有这样社区文化才会正常完美的运作，而不会像现在某些物业管理公司走走形式而已。
　　(3)政府对物业管理的社区文化工作将会越来越重视，并把它作为社会主义精神文明建设的有力武器而相应地投入一批人力和财力。
　　(4)由于物业管理法规的健全，住宅区社区文化工作的开展也会越来越完善。在社区文化经费范围内，任何住宅必须开展足够的社区文化活动，并时刻接受业主和管委会成员的监督检查。
　　(5)多元化的社区文化，带动整个社会的全民健美健身、文化娱乐活动。
(6)住宅区社区文化经费将变得多起来，开发商、政府、业主将会补偿一部分资金给物业管理公司开展社区文化活动。

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　　一、公共文体设施管理的一般要领
　　1.社区内文体设施一般包括：网球场、游泳池、儿童活动中心、兵乓球室、台球室、棋牌活动室、图书室、健身房、宣传栏等项目。
　　2.小区文体设施一般不收费或只收设施维护费，目的是为住户提供服务，不以盈利为目的。
　　3.住户使用文体设施时，一般凭业主证、住户证入场活动。
　　4.小区公共文体设施一般只为本区内住户提供服务，不对外开放营业。
　　二、网球场、健身房管理
　　1.开场前的准备工作
　　(1)管理员应于开场前10min到岗，不得无故延误。
　　(2)清洁球场、健身房卫生，特别做好休息椅的清洁，检查设施完好情况。
　　(3)打开网球场、健身房门迎接住户入场。
　　2.网球场、健身房入场一般程序
　　(1)网球场、健身房入场消费对业主采用会员制形式，对非业主采用购票入场形式。
　　(2)小区内业主应于每年12月10日前凭业主证办理会员证。
　　(3)业主进入网球场、健身房消费时：首先向文化管理员出示会员证；文化管理员核对会员证与使用人本人是否相符，如有疑问应验明其他证件直到无疑问；填写文体活动消费登记表，请业主在相应栏目内签名确认；请业主进入网球场健身房进行消费活动；活动结束后，文化管理员请业主在文体活动消费登记表相应栏目内签名确认。
　　(4)非业主进入网球场、健身房消费时：到管理处收银处购买入场活动门票；入场前向管理员出示门票；管理员将门票副券小心撕下妥善保管，正券交消费者本人保管；持票人进入场内消费。
　　(5)业主可采用电话预约或亲自填写网球场、健身房订场登记表，预约活动时间，管理员凭订场先后顺序准予业主使用网球场、健身房，在不影响业主活动的前提下，方可让非业主进场活动。
　　3.网球场、健身房公众管理规定
　　(1)所有人员进场时必须穿运动鞋，严禁穿皮鞋进场；爱护网球场、健身房内的公共设施，因使用不当而损坏的设施应照价赔偿。
　　(2)讲究场地卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂，违者除负责清理恢复原状外，处以一定罚款。
　　(3)网球场、健身房内只能进行健康的娱乐活动，不准进行赌博等违法活动。
　　(4)参加活动者必须服从管理员管理，不强行延长活动时间。
　　每日活动结束后，文化管理员应收拾好各类设施，整理该日内入场活动记录及相关票据副联，无误后方可锁门下班。
　　三、游泳池管理
　　1.开场前的准备工作
　　(1)管理员应于开场前半小时到岗。
　　(2)做好游泳池场地的清洁工作，检查设施设备完好情况，补充水源，协助专业消毒人员做好泳池消毒工作。
　　(3)迎接泳客入场。
　　2.游泳池入场一般程序
　　(1)到管理处收银处购票，业主可凭(业主证)到收银处限购优惠票。
　　(2)凭票及本人区级以上卫生防疫站核发的健康证进场，文化管理员必须严格执行入场须知，严禁不符合入场条件人员进入游泳池内，凡有皮肤病、传染病、心脏病、癫痫病等及酗酒者，一律禁止下池游泳。
　　(3)到物品保管处领取贮物牌，将自己随身携带物品锁入保管柜内，不得把贵重物品存放在更衣室内，以免遗失。
　　(4)更衣淋浴，再经消毒池洗脚入池。
　　3.游泳池注意事项
　　(1)必须凭票凭证入场，严禁强行冲入或爬栏入场。
　　(2)按时进场和出场。
　　(3)凡进入游泳池游泳者，必须整齐穿着泳衣泳裤，严禁在池内玩球、打水、跳水、潜水或有其他影响他人游泳的行为。
　　(4)下池前应看清池边水深标识，凡身高在1.4ｍ以下或不会游泳者，不得进入大池游泳，游泳不熟练者不得越过分区线入深水区游泳。
　　(5)注意公共卫生，不在池内吐痰、大小便和丢杂物，爱护公共设施，节约用水，随手关闭水阀。
　　(6)入场者必须服从工作人员管理，自觉遵守游泳场一切规章制度。
　　文化管理员应于每场结束后清场，统计该场泳客数量及票据，并填写每日工作汇总表。
　　四、儿童活动中心管理
　　1.儿童游乐场专供儿童使用，谢绝成人在设施上活动。
　　2.小孩活动时，家长或保姆要保护孩子的安全，不要从滑坡往上爬，荡秋千时幅度不要过大。
　　3.讲文明礼貌，互敬互让，不在场内争执、吵闹。
　　4.保持环境卫生，不乱丢杂物，不玩泥沙，不随地大小便。
　　5.爱护场内设施。
　　6.管理员负责儿童活动中心的具体管理，凡进入儿童活动中心的人员必须听从文化管理员的安排。
　　五、兵乓球室、台球室、棋牌活动室管理
　　1.开场前的准备工作
　　(1)文化管理员应于每日活动室开放前半小时到岗。
　　(2)清理活动场地的卫生、摆放好桌椅、清理球具。
　　(3)迎接活动人员入场。
　　2.入室活动一般程序
　　(1)到管理处收银处购买相应类别活动门票，业主可凭(业主证)到收银处购买优惠票。
　　(2)在各活动室开放时间内持票进入活动室内。
　　(3)管理员根据入场先后顺序，安排好各类活动的时间场次，并负责各类活动用具配置及监督使用情况。
　　(4)每场活动结束后，活动人员应整理好棋牌、球具类，经文化管理员清点无误、无损坏后离场。
　　3.活动室内注意事项
　　(1)活动人员必须凭票到相应活动室内活动，不得串岗或到处走动。
　　(2)室内不得有大声喧哗、随地吐痰、吸烟、乱丢杂物等行为。
　　(3)爱护室内设施和活动器具，不得将球具、棋牌乱丢，不得在台面、墙面上乱画、坐或站在球台上，损坏设施或器具照价赔偿。
　　(4)活动人员必须服从文化管理员管理，依照排定的时间场次进行活动，不得无理取闹。
　　(5)管理员于每次活动结束后应清理现场，收拾好球具类、棋牌类并摆放好，统计该次活动的门票收入情况，认真填写每日工作情况汇总表。
　　六、图书室管理
　　1.图书阅览室是为丰富社区居民业余文化生活，便于小区居民查阅资料、学习而设立非盈利性学习场所。
　　2.凡欲进入图书阅览室学习的住户，需在规定的开放时间内持相关的有效证件进入图书室。
　　3.阅览室内注意卫生，不乱丢杂物、不随地吐痰。
　　4.自觉维护室内秩序，不大声喧哗，保持室内安静。
　　5.爱护图书及公共财物，不得撕毁、涂改图书，不得将图书带出图书阅览室。如确有需要，欲带出室外的，住户应提前凭有效证件办理《借阅证》，凭《借阅证》做好详细登记后方可带出。
　　6.文化管理员负责阅览室的清洁卫生，维护秩序、桌椅及图书整理工作，每次开放时间结束后，文化管理员应将图书归类摆放整齐，清点有无图书丢失，并将该图书室开放情况详细填写在每日工作情况汇总表内。
　　七、报刊宣传栏、公告栏管理
　　1.社区宣传栏、公告栏是为了向住户宣传有关法规、法令、小区新人、新事、新风尚而设定的，由文化管理员具体负责收集宣传资料及定期更换。
　　2.根据月工作计划及宣传需要，指定文化管理员拟定宣传品。
　　3.应及时收集相关资料、制作图文并茂、形式生动活泼的宣传制品，张贴到宣传栏上。
　　4.任何外单位(个人)未经许可不得在小区宣传栏内外张贴宣传品，特别是不良宣传品，违者一经查处将按有关规定予以处罚。
　　5.文化管理员负责每月更换宣传栏内容，保证无陈旧、过期的宣传品，并负责对宣传栏的清洁与养护工作。
　　6.文化管理员必须将每期的宣传内容、版式材料收集汇编好，拍摄照片并归档保存。
　　八、卡拉OＫ室
　　1.凡需租用卡拉ＯＫ室者，先在咨询服务台办理手续，在工作人员的引导下进入该室。
　　2.不准播放yin秽录像和不健康的节目，禁止从事一切违法活动。
　　3.注意室内卫生，不随地吐痰、丢果皮杂物，不准酗酒、吵闹。
　　4.设备和器材只能由工作人员操作，来宾不得擅自使用，以免损坏。
　　5.进场和离场时需清点唱片及器材，如有遗失，照价赔偿。
　　九、会所经营
　　会所作为配套服务功能设施，其目的是为客户提供一个高品位的社交、文娱、健身的场所。通过配套这一设施，以创造良好的物业形象，不断提升物业的价值。
　　由于会所场地有限，故多采用向本业主、租户发放会员卡的形式经营，以保证他们能优先享受这一设施。
　　在服务项目方面，主要开设健身室、阅览室、游泳、桑拿、台球室、兵乓球室、娱乐室、电脑室、餐饮等。
　　主要通过配售形式发放会员卡，根据会所的面积确定会员卡发放数量。业主、租户均可申请成为会员，并按要求缴纳年费及各项设施的标准收费。
　　会所的经营通常不以盈利为目的。配套会所主要是为提升物业的档次，为客户提供休闲娱乐场所。故会所经营在保持其高品位的同时，最重要的是开源节流，减少亏损，

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　　一、社区文化工作制度的主要内容
　　1.管理处每年至少组织一次(或若干次)大型的社区文化活动。
　　2.社区活动负责人根据以往经验和具体情况，于年初拟定本年度社区文化活动计划，报管理处主任审批。
　　3.管理处主任根据实际情况予以同意或做适当调整后，报总经理批准。
　　4.活动开展前，先征询各用户意见，并根据意见结果，拟定活动实施方案，报管理处主任审批。
　　5.将具体实施方案征询业主委员会意见并报其审批或备案。
　　6.物业部组织、协调其他部门完成活动前的准备工作，并负责及时向用户及有关单位发出举办活动的通知。
　　7.根据开展活动的形式，物业部负责安排有关人员做好安全防范工作，防止意外事件发生。
　　二、社区活动负责人主要职责
　　1.全面负责社区活动工作，协助做好物业管理和精神文明建设的宣传工作。
　　2.负责拟定社区活动的工作计划和工作制度，报管理处主任审核。
　　3.根据工作计划制定社区活动方案，报管理处主任或总经理审核，根据审批要求，组织实施，并做好“社区活动记录”。
　　4.负责组织开展与业主、租户的联谊活动和体育比赛，加强与业主的沟通。
　　5.负责对文体场所及其设备设施进行管理，落实各项管理规定和员工岗位职责，协助办公室对本部门工作人员进行专业培训。
　　三、社区活动工作人员主要职责
　　1.负责对文娱体育场所及其设备设施进行管理。
　　2.负责对活动场所的宾客进行登记和指引，按标准收费并及时上缴营业款。
　　3.负责完成公司和管理处安排的参观、来访以及各类会议的准备工作。
　　4.负责监督检查社区活动场所及设备和器具的清洁、绿化工作。
　　5.负责登记每天服务项目的营业情况。
　　6.服从社区活动负责人的工作安排。
　　四、社区文体活动意向调查
　　1.每年的年中及年底，分别向住户做一次文体活动意向调查，并分析、总结调查结果。
　　2.文体活动意向调查主要采取以下方式进行：
　　a.投递文化活动调查表；
　　ｂ.电话采访；
　　c.预约采访。
　　3.文体活动意向调查具体操作应按照有关住户意见征集、评价作业规程进行。
　　五、社区文体活动计划与实施方案的制定
　　1.根据开展的每半年一次的居民活动意向调查结果，结合社区文体活动设施情况，于每年的6月及12月前，制定出社区文体活动计划与实施方案。
　　2.计划与实施方案应包括以下几方面：
　　a.举办文体活动的目的；
　　ｂ.开展文体活动的项目与活动方式；
　　c.需要配置的文体活动设施的装备、配备情况；
　　ｄ.开展文体活动所需经费的预算；
　　e.开展文体活动的组织及实施方案。
　　3.文体活动计划与实施方案应报管理处主任审核后，汇入管理处半年度、年度工作计划，报公司总经理审批。
　　六、社区文体活动开展与组织要领
　　1.根据审批过的文体活动计划，主管于每次活动前半个月，制定出一个详细活动组织方案及相关物品采购计划，呈报管理处主任、公司总经理审批。
　　2.管理处主任应召集各部门主管讨论文体活动组织方案的可行性、奖品设置情况及活动经费的落实情况。
　　3.管理处主任应提前10天召开有关组织人员的筹备会议，落实文体活动组织的具体事宜，如各类比赛的裁判工作会议、文艺演出活动的主持人会议等。
　　4.应提前1个星期，将举办文体活动通知以海报形式张贴在社区公告栏、宣传栏内，对于重要文体活动，应做到每家每户均通知到。
　　5.提前1个星期做好以下准备工作：
　　a.文体活动场地准备；
　　ｂ.奖品及所需物品准备；
　　c.组织人员分工准备；
　　d.活动场地所需设施设备的准备。
　　6.管理处主任于每次活动举办前2～3天，召集相关组织人员，做一次模拟组织安排或相关演练工作，确保文体活动组织工作无漏项。
　　7.文体活动举办当天，管理处人员应全部调整好班次，相关组织人员均应进入活动场地，进行现场布置及相关工作安排。
　　8.在整个文体活动组织与进行过程中，管理处主任必须亲自抓各项工作，确保组织工作质量。
　　七、社区文体活动注意事项
　　1.举办各类文体活动必须选定有经验、活动能力强的主持人。
　　2.社区文体活动举办时间一般安排在周六、日或重大节日来临前2天。
　　3.保安主管应制定详细的人流组织与疏散方案，并亲临现场具体落实。
　　4.机电维修主管应确保活动场地的设施设备良好，并做好应急方案与处理措施。
　　5.开展文体活动时应注意防火、防盗、防打架斗殴或其他治安防范工作。
　　6.文体活动一般在晚上10：00以前停止，以不影响小区居民正常休息为原则。
　　7.社区内举办的各项文体活动应确保内容健康、积极、合法，有益于住户身心健康。
　　八、社区文体活动总结
　　1.应在每次文体活动结束后，及时做好本次文体活动的总结工作，找出存在的缺点与不足之处，并填写社区文体活动检查与处理记录及社区文体活动总结报告。
　　2.以上活动总结报告及相关记录表格应及时上报管理处主任，作为进行绩效考评的依据之一。
　　3.应将每次社区文体活动的相关资料及记录分类归档保存。

水牛07

小K 您真的太专业，改天一定向您请教。我电话在通讯录里。
我有很多方面还要向您学习呢。

琬儿

楼主真厉害，资料好齐全啊．