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　　一、委托管理合同的主要条款
　　饭店委托经营管理合同一般应包括以下条款：
　　(一)委托经营管理项目及范围
　　委托经营管理合同，首先应明确业主委托经营者进行经营管理的项目及范围，应附有项 目明细表，明确委托管理的项目，范围及要求。如果是带有主要经营指标的委托，还应将受托经营管理期内各年应完成、应交纳的营业收入、营业成本费用、营业毛利等列明细表附后 。
　　(二)双方的权利和职责
　　委托经营管理合同中非常重要的条款之一，就是要明确双方的权利和责任，以免合同执 行中互相干扰、扯皮而影响经营管理工作。双方的权利与职责主要包括：
　　1.业主的权利和责任
　　(1)业主有权审定经营者提出的饭店发展规划、年度经营预算计划、年度决算报告、饭店改扩建计划等。
　　(2)业主有权按委托经营管理合同规定，按期向经营方收缴各项收入，如：出租收入、营业收益等。
　　(3)业主有权监督、检查经营方的经营管理情况，但不得干预 ...


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　　商场物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性市场等，其中，融购物、餐 饮、娱乐、金融等多种服务功能于一体的大型商场物业也称公共性商业楼宇。随着房地产商品化进程的发展，这些商场物业的产权性质也出现了各种形式，其经营方式多种多样。对这 类物业的管理尚属新课题，值得在管理实践中进一步探索。
第一节　概　　述
　　一、商场物业的含义
　　商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种 重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍 然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服 务性行业和各种娱乐场所。
　　二、商场物业的产权性质
　　商场物业的产权性质大致可分三种形式：
　　(1)临时转移产权型。在经营上，这种形式被称为投资保本型。具体是指大型商业物业的开发商向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权(本质是物业的经营使用权)，到期 后，开发公司退还投资款，收回物业。它与分散出租物业的区别是一次性收取价款。
　　(2)分散产权型。即将整体商业物业分隔成不同大小的若干块，出售给各个业主，物业的产权由多人拥有。
　　(3)统一产权型。即物业产权只属于开发公司或某个大业主一家。
　　总的说来，现在统一产权型的商场物业仍然居多。但由于其一次性投资大，经营或招商 所面临的风险也大，在整个商场物业中的比例正逐步变小。分散产权型和临时转移产权型这类新型商业物业正在逐渐增加，这种形式开发商可以尽快收回投资，又能满足众多个体经商 者的需要，比较符合现在的市场需要，因此颇为流行。
　　三、商场物业的类型
　　(1)从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型，如广州的海印电器城、宏城广场等都属此类；同时也有封闭式的购物中心型，如广州天河城，香港的统一中心、太古 城等。
　　(2)从功能上来分，有综合性的专业购物中心，如广州的天河城；也有商住两用型的，如宁波的世贸中心、金光中心等。特别是随着大型居住小区的发展，商住两用型的商业物业 在不断增多。

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　　公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的 概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以本章主要以它作为阐述对象。
　　一、公共商业楼宇的管理内容
　　1.一般性管理
　　(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经 营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证 良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序 。
　　(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时 ，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被 偷盗。
　　(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急 情况下的应急措施。
　　(4)设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营， 造成不必要的损失。
　　(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车 、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。
　　2.特殊管理
　　(1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大公共商业楼宇的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费 者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用，及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。
　　第一，公共商业楼宇良好形象的作用。
　　公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现，也是潜在的销售额和一种无形资产。
　　公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色，才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌 现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有 鲜明特色的形象，以特色丰满形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色 ，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色(一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以公共商业楼 宇的良好形象就是销售的先行指标。同时，公共商业楼宇的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后，消 费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。
　　第二，公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别系统(Corporate Ｉdentity System， 简称CIS)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析，完整的ＣＩＳ系统由三 个子系统构成，即ＭＩＳ(理念识别系统)；ＶＩＳ(视觉识别系统)；BIＳ(行为识别系统)。三者只有互相推进，共同作用，才能产生最好的效果。
　　ＣＩＳ是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而 提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使公共商业楼宇的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性 化和专有化。其具体的做法是：综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体(如股东 群体、竞争同业群体、制造商群体、金融群体等)，以公共商业楼宇特有和专用的文字、图 案、颜色、字体组合成一定的基本标志——作为顾客和社会公众识别自己的特征，并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸如：企业名称、自有商标、商徽、招牌和证 章；信笺、信封、账单和报表；包装纸、盒、袋；企业报刊、手册、简介、广告单、商品目录、海报、招贴、纪念品；橱窗、指示牌、办公室、接待室、展厅、店堂；员工服装、服饰 、工作包等，使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定，强化和识别楼宇形象。这样便可以帮助顾客克服记忆困难，并使这个一贯、独特的形象在他们决定购物时发生反射作用。 它是公共商业楼宇促销的一项战略性工程，必须系统地展开，长期坚持。
　　(2)承租客商的选配。公共商业楼宇是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而公共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。
　　公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面对承租商进行分类选择：
　　第一，零售商店的经营品种范围。按照经营品种，零售企业可分为家电商店、交电商店 、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。公共商业楼宇的管理者在选配承租商时，要尽量做到 经营各种商品的零售商店“齐”、“全”，以满足购物者各方面的需要。
　　第二，不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还 分为百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在经营上各有特色，它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。
　　第三，不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次，如全国性的 、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。
　　第四，不同的商业机构。商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构，还包括 饮食业企业，如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼；服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室；旅游业企业，如旅行社、旅馆；娱乐业企业，如录像室、电子游戏室、 游泳池、溜冰场、儿童乐园；金融机构，如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。
　　第五，承租客商在公共商业楼宇的不同作用。根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场 所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户，他们对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租户，他们的租期通常要在20年以上， 这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁 期在10年以下的为一般承租户。安排这三类承租客商在公共商业楼宇中的结构比例是公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户承租的 营业面积应达50％以上，即公共商业楼宇营业面积的一半以上要有长期的客户；主要承租户承租的营业面积应达30％以上；其余的20％由一般承租户承租，尽管他们的变动性比较大， 但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。
　　公共商业楼宇的管理者，应主要依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次去选 配承租客商。大型公共商业楼宇，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至 世界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型公共商业楼宇，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同 时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。
　　二、公共商业楼宇的管理方式
　　公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇管 理委员会。因为公共商业楼宇管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而 不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。公共商业 楼宇本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织 由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执 行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动 进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：
　　(1)制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。
　　(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。 带旺人气，吸引顾客。
　　(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争； 统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。
　　(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。
　　(5)协调管理者与经营者之间的关系。一方面，公共商业楼宇管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与公共商业楼宇管理 者之间对话的桥梁和中介。
　　(6)与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护公共商业楼宇的形象。

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　　一、内部管理运作方式
　　(1)若公共商业楼宇是商住两用型的，商用部分与住宅部分的公共管理事务(如保安、保洁、设备维护等)应由同一机构负责。对商场的管理可以由商场管理处进 行统筹和调度。
　　运作方式以商场、小区为服务对象，管理处为调度中心，工程部、保安部、保洁部根据 商场或小区的管理特点及要求安排人员负责完成。
(2)若公共商业楼宇为专业商场，管理公司的机构便是专为商场管理而设的。
　　在此机构中，商场管理部是中心，其他部门都要与之配合。
　　管理部的工作要旨是服务，不管是对经营的业主还是对承租的商客，都要为他们提供方 便的服务与良好的经营环境，使物业出租率高、经营兴旺、升值快。
　　二、外部管理运作方式
　　(1)成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理。
　　如果公共商业楼宇属分散产权性质，管理委员会由全体业主根据各自产权面积所占的份 额，进行投票选举；如公共商业楼宇为统一产权，则管理委员会由所有经营者每人一票选举产生。管委会的组成人员一般由5～9人为宜，不宜过多，否则不便统一思想、统一意见。管 委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人担任。
　　管委会的主要任务是协助管理公司，协调、规范经营者的经营行为，提出经营方面的合 理化建议，决定经营格局的调整、经营方向的定位、经营活动的整体安排(如拍卖、让利等 经营活动的组织安排)等重大经营行为，同时协助经营者组织经营、联系货源等，并对违规 者进行处罚。
　　(2)引进工商管理部门。在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执法部门协助对经营者的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇的信誉。

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　　由于公共商业楼宇产权性质的多样性，决定了其管理的难易、经营方式的不同。从目前 全国这类经营场所的经营方式与状况分析，有以下两种比较突出的现象：
　　一、统一产权的方式较分散产权方式便于管理，经营效果好
　　统一产权的方式便于统一招租、统一调整、统一管理。由于承租户不是物业的业主，管 理规定在承租合同中已明确，管理条款多以经济处罚为主，约束性强，因此，这类公共商业楼宇的经营与管理成功范例较多，如广州的天河城、海印电器城、白马市场、太平洋电脑市 场等。以下是某商场的管理规定，我们可以用其说明统一产权商场物业的管理与经营(本章 末附另一个商场管理公约，供参考)。　　
　　商场管理规定
　　为维护商户和顾客的共同利益，使商场成为秩序井然、清洁、优雅、有安全保障的购物 经商场所，特制定本规定。本规定的修改和解释权属于物业管理公司。
　　(1)商场每天的营业时间为8：30～21：00。不按规定时间营业，迟到或早退者每次罚款 30元。
　　(2)未经批准，商铺(含橱窗)擅自歇业者，每歇业一天罚款100元。
　　(3)未经批准，在营业时间中断营业者，停业2～4小时按歇业半天，4小时以上按歇业一天处理。
　　(4)营业员不按规定统一着装者，每次罚款10元。
　　(5)大音量开放音响，影响他人正常经营者，每次罚款30元。
　　(6)在商铺堆放物品的高度不准超过地面至天花板距离的2／3。违者罚款500元，并限期改正；造成事故者，赔偿一切损失，并承担由此造成的法律责任。
　　(7)在商铺面积范围以外的公共部位摆放座椅、物品或陈列商品者，没收全部物品并罚款50元。
　　(8)在商场内大声喧哗、吵闹、追逐，不听劝告者，罚款30元。
　　(9)营业时间在商场打扑克、下棋、睡觉，不听劝告者，罚款30元。
　　(10)将自行车放在商场者，每次罚款50元。
　　(11)携带猫、狗、家禽等进入大厦者，每次罚款50元。
　　(12)携带小孩在大厦内乱跑、追逐、打闹、玩弄电梯、到处乱涂乱画，影响秩序者，对家长罚款30元。
　　(13)在商场通道内席地坐卧，妨碍通行，不听劝告者，每人罚款10元。
　　(14)非营业时间未经许可，混进商场者，每次罚款100元。
　　(15)禁止任何人擅自进入大厦商场推销商品、散发广告传单，违者每次每人罚款100元。
　　(16)未经许可，进入大厦收购废品者，每次罚款30元。
　　(17)因拖行物品而有损地面、地毯者，罚款30元，并按市价赔偿。
　　(18)擅自撕毁大厦设置的封条、标签、宣传海报及广告者，每次罚款100元。
　　(19)擅自迁移大厦设置的各种通道指示牌、告示牌者，每次罚款100元；若有损坏者，还须按价赔偿。
　　(20)未经批准在大厦公共场所(包括外墙窗户)张贴宣传品者，每次罚款50元。
　　(21)商场人员到写字楼打开水、洗东西、使用卫生间经劝告无效者，罚款50元。
　　(22)用户更换从业人员不及时报告，欠交从业人员申报表者，每人罚款30元。
　　(23)不按通知规定时间上交有关报表、资料和拒绝参加有关会议的，每次罚款30元。
　　由此可见，对于统一产权的公共商业楼宇来说，其管理规定对经营者是无条件的，因此 管理的有效性较高。而且由于产权的统一性，业主可以统一安排招租对象，便于整体策划，容易实现经营格局的调整，以灵活机动的方式适应变化万端的市场需求。
　　二、分散产权的方式难以管理，以反租统一经营或以龙头带散户的经营方式为好
　　分散产权的方式如果由小业主分散经营，目前来说全国还没有一家很成功的案例。原因 是各小业主心不齐，思想难以统一，很难做到经营格局统一化、经营思想一致化，整体经营形象难以树立，所以，难以取得好的经营效果。而且小业主往往实力不足，抗市场波动、风 险的能力较差，对市场的分析预见性不够，往往盈亏都不明所以，很难适应市场经济的变化。另外，个体经商者的随意性和无组织性也使管理困难，甚至有的经营者自恃业主身份，根 本不服从管理。
因此，对于分散产权的公共商业楼宇，最好的办法是全部反租回来，然后统一招租，或者将适当部分留作自用，或反租后再租给一家有实力的大商家经营，以作为龙头带动整个经 营的兴旺，如广州天河城的南方商贸和吉之岛就是这样的龙头。许多公共商业楼宇因为没有这样的龙头，导致经营状况差或难以为继


附：商场管理公约


　　为了更好地加强商场管理，维护广大经营者的利益，使商场成为一个卫生、安全、优雅 、舒适的经营购物环境，为经营者带来良好的经济效益，特制定本商场公约如下。
　　一、商场营业时间是每天9：30～21：30。各业户必须提前10分钟到齐各自档位，不按时进场作迟到处理，21：30停止营业，顾客离场，各业户在21：45分退场完毕，未经同意擅 自关档离场作早退处理，凡迟到早退者每次扣10元，以此类推，三次及以上作书面检讨，视情况给予处理，情节严重者作停业整顿处理。
　　二、未经管理处同意，不得擅自关档停业或缺业，如因特殊情况需要关档停业，须经管 理处同意，否则作缺业处理。缺业半天罚款人民币50元，缺业一天罚款人民币100元，当月 缺业三天作停业整顿处理，3天以上停业，视情况作自行退档处理，取消其经营资格。迟到 早退1小时作缺业半天处理，迟到早退4小时作缺业一天处理。由于缺业迟到、早退而丢失物品，本公司概不负责，并要追究其缺业责任。
　　三、每位经营者须凭本人的营业证进场(营业证在管理处办理)，营业时间必须佩戴本人的营业证，并在档口显眼处挂出营业执照，以备工商管理部门检查。
　　四、每位经营者退场时，须收好物品，锁好各自档口，保管好锁匙，否则丢失物品自己 负责。
　　五、经营者必须衣冠整齐，营业时间不得穿拖鞋，不准睡觉，不准大声喧哗，不准粗言 秽语，不准辱骂顾客，不准占用公用通道，违者须作书面检讨并罚款50元，情节严重者作停 业整顿，如仍不能认识错误将取消当事人的营业资格。
　　六、爱护公共卫生人人有责，在商场内不准有随地乱扔乱吐、乱堆乱放、影响整个经营 环境的行为，违者除责令清除外，罚款人民币50～100元。
　　七、营业时间在场内不准以任何方式进行赌博活动，如打扑克、打麻将等，若查获某档 发生此类事情，按管理条例罚款(50～100元)，并追究档主及当事人的一切责任。
　　八、经营者必须礼貌待客，文明经商，应主动为顾客调试商品，商品必须保证质量，遇 有质量问题，必须保证退换，并应提供保修和维修服务，对购买不满意，在72小时内要求退 货、换货者，在原商品没有受损的情况下，均应满足其要求。
　　九、为维护消费者利益，各业户必须遵守国家有关规定，守法经营，不得出售旧货、次 货、伪货、冒牌货，如经查出，没收货品及送工商部门处理，情节严重者作停业整顿并实行经济制裁，吊销营业执照。
　　十、未经商场管理处同意，不得擅自装设用电设备，如需临装或加装电器设备者，须向 管理处提出申请，经同意后方可装设，违反者作书面检查并罚款人民币100元，没收安装工 具和私装设备，严重者作停电处理。
　　十一、每位经营者，须自己到保险公司对自有财产投保，或委托管理公司代办，费用自 理。否则，如因火灾、地震等自然灾害造成的损失，责任自负。
　　十二、为确保人身及财产安全，必须加强防火措施(每档位需备1211型灭火器两个，并摆放明显处)，严禁擅自用电熨斗、电饭煲等未经许可使用的电器用具，违者罚款100元并追 究当事者的一切责任。
　　十三、以上制度如有违反者，且拒不接受处理或罚款，管理处有权停止电力供应或要求 停止营业，待其认识错误并接受处理后方能开业。停业期间，租金管理费照常计算。如业户在被停业后仍置之不理，超过三天，将被取消营业资格，没收押金或物品，收回档位。
　　十四、每位经营者首年管理费按物业部门批准价×××元／平方米收取，以后按物价指 数逐年上升，该费用不包括公用及自用水电费及公共设施设备维修费。以上费用除自用水电费按自家独立电表计外，其他的由全体用户按面积分摊。每位经营者须自觉按时缴交水电费 、管理费，逾期不缴交者，除须补齐原费用外，还须增交滞纳金(每天滞纳金按总费用的1％ 收取)。逾期一个月欠交者，管理处将停止电力供应，直至缴清所有费用为止。
　　以上条款一经签字即生效，并具有法律效力，任何违约者，将承担由此而产生的全部责任。

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　　公寓是我国目前商务物业之一，其主要功能是为业主和用户提供较高层次的居住条件、 生活环境和服务。
第一节　公寓别墅管理的概述
　　一、公寓别墅管理的概念
　　(一)公寓
　　公寓是比普通居民住宅高一个档次的居住场所，其主要居住者是境外来华工作人员、经 商办事机构的常驻人员、三资企业外方的工作人员以及国内少数高薪阶层、有产阶层中的部分人员等。
　　公寓一般由专门的物业管理公司进行专业化管理，收费较高，目前国家尚无统一收费标 准，收费价格一般由业主和用户与物业管理公司协商确定。
　　虽然公寓目前占我国城镇居住面积比例比较小，但从长远看是我国城镇建设发展的方向 。随着我国生产力的发展，人们物质文化生活水平的提高，以及人们生活习惯的改变，公寓的需求量必然越来越大，要求居住的标准和环境亦必然越来越高，对物业管理的档次也会有 更高的要求。
　　(二)别墅
　　别墅是我国目前最高档次的居住场所，一般是两层或三层小楼、独门独院。其特点是建 筑档次高，设施设备配套，功能齐全；管理收费多，服务周全。一般是几十栋或上百栋、几百栋建在一个区域，形成群体，规模化管理，优质服务。
　　我国目前别墅占的比例很小，主要是为来华工作的国外高级人员、经商的老板、高级雇 员，国内少数明星、名家、名人以及有产阶层中的高收入者等。一栋别墅造价少则几十万、上百万人民币，多的几百万人民币。
　　别墅虽然有其存在、发展的客观必要，但终究是为极少数人提供享受的，不是我国房地 产大规模发展的方向，因此也不是我国物业管理的主体部分。
　　我国商务物业建筑和管理起步较晚，是改革开放后，随着市场经济的发展，房地产被确 认为商品之后，全国广大城镇高档建筑迅猛发展而兴起的，时间短，缺乏经验。但相信随着生产力的提高，人们物质文化生活水平的不断提高，今后我国商务物业的建设和管理，一定 会有一个更快的发展和提高。
　　二、公寓的特征
　　(一)建筑档次高，硬件设施齐备
　　我国目前新建高档公寓，一般是按规定在“统一规划，综合开发”的原则下进行开发建 设的，其设计规范，设备设施配套；专业化施工，主要设备和关键原材料进口，其建筑档次与其他商务物业基本相同。不过公寓为能使业主和用户居住更舒适、方便，在设计、硬件配 备和装修上更具匠心，如：
　　1.设计在讲求质量，延长寿命，确保安全，提高使用效率的基础上，充分考虑用户的舒适方便，体现对人的关怀。框架式，大开间；在房间的安排上，讲究户外自然采光，客厅面 积大，可按用户的意愿调整分割装修，适用性强。
　　2.居住面积大。公寓每户的居住面积比普通居民住宅小区每户的居住面积大得多，据统计分析，一般比例大约是1：1.5～1：2。因此居住起来宽敞舒适。
　　3.硬件配备齐。公寓除与普通居民住宅一样供水、电、暖、煤气，通讯、电视天线外，还供应有热水，有的还设有中央空调。层次较高的还配有家用电器，如彩电、冰箱；家具， 如床、沙发、写字台、桌椅板凳；厨具，如灶具、炊具、餐具等。
　　要说明的是，由于我国公寓建设起步较晚，目前在硬件配备上很不统一，有多有少，还 有待于进一步发展和规范。
　　(二)客户相对稳定，服务周期长
　　我国公寓从目前实际情况看，开发商一般是采用出售或出租两种方式进行经营管理。因 此，其业主和客户都相对比较稳定，较少变化，流动性较小。
　　1.服务周期长。公寓的物业管理除与智能化的写字楼相似之处外，其主要特征是管理服务周期长，一天24小时，从早到晚，从白天到晚上，每时每刻都有人住、有人进出；物业管 理要不间断地进行管理与服务。不像写字楼上班时间人员集中，流动性大；下班后，人走楼空；物业管理只留少数人值班就可以了。
　　2.管理服务对象较为复杂，不像写字楼管理服务主要对象是工作人员，公寓内居住的是一家一户、几代人，有老有小，衣食住行，饮食起居，时时刻刻，年年月月，都要管理好， 都要服务好。人员层次不一，无形中增大了管理服务的难度。
　　(三)管理要求严，服务层次高
　　公寓客户对居住条件和环境要求比较高。因此，对物业管理的要求也高的，特别是保安 、保洁和服务等方面：要保证住户安全，进出口设有保安值班岗位，非居住人员不得入内，来客要进行登记，征得主人同意后，方可入内。卫生保洁也像智能化写字楼一样，按规范要 求，不断地进行清扫、擦洗，进行环境绿化，努力为住户创造出一个安全、静雅、优美、温馨的良好生活环境。
　　在方便住户，搞好服务上，要举办各种服务项目，如：购物中心、餐饮、洗衣、文化娱 乐、代定报刊杂志等项目。

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　　一、机构设置的指导思想与原则
　　(一)公寓物业管理机构设置的指导思想
　　公寓物业管理机构设置的指导思想是：
　　1.有利于加强公寓的物业管理，保证住户的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值；
　　2.有利于物业管理公司的自身发展；
　　3.有利于为物业管理公司股东创造一定的效益。
　　(二)公寓物业管理机构设置的原则
　　公寓物业管理机构设置的原则是：
　　“精简效能”，即在保证搞好物业管理与服务的前提下，尽力精简机构，压缩编制定员 。可设可不设的机构，坚决不设；可要可不要的岗位，坚决不要。
　　二、公寓物业管理制度建设
　　公寓的物业管理工作是一个系统工程，包括各个方面的管理与服务，如：人事、劳动工 资、劳保福利管理制度，财务管理方面的制度，保安消防方面的管理制度，工程、设备设施运行、管理、维修保养方面的管理制度等。

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　　一、别墅的特征
　　1.别墅的群体性。别墅的突出特征之一是群体建筑，一般是几十栋、上百栋，统一设计，统一施工，构成群体，形成规模，自成体系。
　　2.占地多、面积大是其第二个特征。
　　3.楼层少，每户占用土地面积大，一般是一、二层，最多不超过三层的小楼，建筑面积一般在200～400平方米之间。
　　二、别墅的特性
　　(一)建筑档次高设备设施齐备
　　别墅在建筑档次和设备设施配套上除与写字楼、公寓等相同处之外，其主要特性是：
　　1.框架式结构，2～3层，防震性能好，安全系数大，保证业主或用户使用安全可靠。
　　2.主要建筑用材料，特别是装饰材料主要是进口，如钢材、铝带、胶合板、涂料、卫生洁具、家用电器等。
　　3.配套设施齐备，从衣、食、住、行，到吃、喝、玩、乐，从设计到施工，均为业主或用户居住安全、生活舒适、方便进行了全面安排和考虑。
　　4.环境优美，由于别墅占用土地面积大，每户都是独门独院，空闲面积多，为绿化环境提供了条件，一般有山(或营造人工假山)，有水，丛林簇拥，片片绿地，乃至鸟语花香。
　　(二)住户层次高
　　在我国目前(将来恐怕也是如此)能够买得起或租住得起别墅的，是极少数人，而决非一般工薪阶层或普通老百姓。据了解目前在北京要购买一栋别墅，少则几十万、上百万人民币 ，多的几百万人民币，最高的则要上千万人民币。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民币16元以上。因此，凡能购买或租住得起的，都是有钱的人。而有大钱的人一般都是(个别 的除外)文化层次和社会经济地位较高，对居住条件和居住环境比较讲究，自然对物业管理和服务要求较高。
　　(三)物业管理和服务要求高
　　正是由于客户层次高，所以对物业管理的档次要求也相应高。因为有钱，更容易引起坏 人的注意。因此，物业管理必须从高标准、严要求出发，特别是消防保安方面、环境绿化方面和多种项目服务方面等，要有可靠的保证，要实行封闭式管理。
　　(四)物业管理收费标准高
　　我国目前物业管理收费标准，只有居民小区，国家及各级政府房地产主管部门都做了具 体规定。北京市政府1996年制定的《委托管理收费标准》中，对普通居民住宅收费标准做了 明确规定。而商务物业，如：写字楼、公寓、酒店、别墅等，国家目前尚未做出具体规定，一般是由委托方与受托方共同协商确定。从目前北京市实际情况看，三星级及其以上物业， 收取管理费大体在人民币16～40元／(平方米•月)，而以公寓收费最高。
　　三、别墅的物业管理
　　(一)物业管理的指导思想与原则
　　1.指导思想
　　别墅物业管理的指导思想是：
　　(1)有利于加强别墅的管理，保证住户的人身、财产安全，生活方便舒适，物业保值增值。
　　(2)有利于物业管理公司自身的发展。
　　(3)有利于为物业管理公司股东创造一定的经济效益。
　　2.原则
　　物业管理的原则是：全心全意为业主服务，一切从有利于业主和用户的角度出发，搞好 各项管理和服务工作。
　　(二)别墅物业管理的关键性
　　根据上述别墅的特征与特性以及管理的指导思想和原则，别墅的物业管理与服务，除了 与写字楼、公寓等相同之处外，应重点做好以下几个方面的管理与服务工作：
　　1.要特别抓好消防与保安工作
　　前面我们已经讲过，能够购买得起或租住得起别墅的一般都是有钱的人、社会经济地位 比较高的人。因为有钱、因为社会经济地位比较高，财产比较多，就更容易引起坏人的注意。因此，物业管理应特别突出加强消防与保安管理工作，要实行封闭式管理，24小时全面巡 逻、全面监控；对进出的人员进行监视，外来人员一律实行登记制度，对来访客人，还要电话征得住户同意后，方可放入。要采取一切有效措施，确保住户的人身、财产安全。
　　2.要搞好环境绿化工作
　　一般居住在别墅群里的住户，绝不仅仅是解决居住的问题，而是讲求享受，除了要求要 有一个安全的居住条件外，还要求有一个清静、优美的生活环境。因为一般别墅都是2～3层 小楼，独门独院，楼前房后空地很多，如：位于北京东北郊温榆河畔的丽京花园别墅，占地 20万平方米，建有389套别墅，平均每套占地514平方米。而园内建有人工湖泊水域面积高达 6500平方米；绿化面积占总建筑面积的60％，人均占有绿地110平方米。给环境绿化提供了 前提条件。因此，物业管理应特别注意搞好环境绿化工作，为住户创造出一个花园式的居住环境，使栋栋别墅，掩映于绿荫丛中，处处鸟语花香。
　　3.搞好全方位服务
　　为方便住户，物业管理要在保证设备设施安全正常运行、卫生保洁达到标准要求、礼貌 服务符合规定标准的前提下，搞好多种服务，如：通讯、商业网点、餐饮、康乐、各项体育场所、学校、代订报纸、代购物、代送子女上学等。

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第一节　智能大厦概述
　　一、定义和范畴
　　智能大厦的内涵至今还在不断发展变化，所以迄今为止还没有一个普遍接受的定义。但 是我们基本可以采用以下的方式来定义：
　　智能大厦利用计算机技术、网络通信技术及自动控制技术，经过系统综合开发，将楼宇 设备自动化系统(ＢAS)、通信自动化系统(CAＳ)、办公自动化系统(OＡＳ)与大厦和结构有 机地集成为一体，为人们提供理想的安全、舒适、节能、高效的工作和生活空间。
　　智能大厦起源于美国联合科技建筑集团(Ｕnited Technologies Ｂuilding Systems， 简称UTBＳ)所介绍的康涅狄格州市政大楼(City Place ｂuilding)我们可从其所描述的情况 中概括出智能大厦具有以下性质：
　　１.楼内设置数字式程控电话，全楼布满可供LAＮ(局域网)通信的电话网。
　　２.诸如计算机传感器、LAＮ等在智能大厦里得到高效综合的应用，使得以最节省的消耗得到最舒适的温度、最悦耳的音乐、最愉快的气氛，使居住者能够上下出入方便，并确保 防火、防烟、防震、防盗，保证控制电梯、空调设备的功能等。
　　３.能高度自动处理办公室事务，由于办公室里各种终端联网作业，所以文字处理、电子邮件、档案共享、科学计算等要求能够灵活自如地加以处理。
　　４.通信费用少。
　　５.可提供电视会议、座谈等办公业务需要的使用场所及信息传递途径。
　　６.具备自动保安系统，如电子自动警戒、追踪和记录。
　　７.确保符合电子化办公环境的性能。例如图像显示设备(Visual Ｄisplay Terminal) 的应用可能带来的问题——灯光(窗光)幻影、空调噪声等，另外，工作人员在此环境内长时间工作，需要绿色植物调节身心健康，相应地对建筑环境也要做出必要的考虑。
　　二、诞 生 背 景
　　智能大厦与一般建筑的不同之处在于，智能大厦能够使人“足不出户，日理万机”。美 国UTBＳ公司在１９８１年最初使用“智能”两字时，那时的含义与现在相比，具有相当大 的区别。其它的智能大厦，如日本的本田大厦、NTT品川大厦等，情况也是如此。这是因为 智能大厦的兴起有着其特定背景，随着背景因素的变化，智能大厦的内涵也在不断变化。促 使智能大厦蓬勃兴起的背景因素主要有以下三方面：
　　１.计算机及通信技术的飞速发展，将人们原来的梦想变为了现实，原来的不可能成为可能。
　　２.计算机通信自由及通信线路大众化，促使了信息技术毫无约束地发挥作用。
　　３.在大楼销售竞争中，如果没有独特的魅力便难以推销成功，将原来长方体式建筑造型变为笔筒式建筑造型就是其中一种促销手段，冠以“智能大厦”则更是一种促销措施。
　　三、发 展 历 程
　　１.１９７３年，Ｈｅrbert大学社会学家Ｄｅniel Bell声称“信息时代到来了”，从此以后，重要的不再是劳动力和能源，信息开始扮演着越来越重要的角色。
　　２.原来是以电话为代表的通信时代，到了７０年代中期，兴起了通信技术与信息处理并行的所谓compunication时代。
　　３.７０年代末期，开始使用“智能(intelligent)”一词。
　　４.１97８年９月，NTT副社长北原在国际计算机通信会议(IＣＣＣ)上提倡信息网络系统(INS)，使得希望利用网络的人，只要拥有一条网络线路，就可以获取多种信息服务，获 得丰富多彩的信息。
　　５.１９８２年ICOT财团成立，专门从事生产具有推理能力的人工智能计算机(第五代计算机)，信息通信的能力因此大为提高。
　　６.１９84年１月，康涅狄格州市政大楼建成，从此“智能”一词开始广为传播。
　　７.１９84年２月，在纽约召开世界第一届Teleport(信息发射基地)会议，会议决定发射广播卫星，24小时将信息传播到世界各地。
　　８.同年日本指定盛冈市等地作为新媒体地区，探讨信息化的需求，调查其可行性(fea sibility)。
　　９、１９８５年３月，日本选定Teletopia(未来型通信都市构想)的20个地域。
　　１０、同年４月，日本电气公司转为民营，成立NTT(日本电信电话株式会社)，从此竞争加快了智能化的步伐。
　　11.１９８６年成立智能联合促进会，研究智能大厦及其周围地区环境，推进调查研究工作，迈入了智能综合城市建设的新纪元。
　　四、对社会的影响
　　单一智能大厦的效果只能体现在该建筑内部，但若能与同类型建筑互相交换信息，则信 息面更广、效果会更好。所以智能建筑对社会的影响越来越大，成本越来越低廉，信息越来越快、准、全。可以想象，有朝一日，在家上班犹如到办公室上班一样，完全可以成为现实 。与此同时，高度智能大厦也存在下列的一些问题：
　　１.电子设备对于工作人员健康的不利影响；
　　２.由于过分依赖智能化自动管理，一旦机器发生故障，可能导致一系列问题，甚至瘫痪；
　　３.工作中，人只面对计算机，减少了工作中面对面交谈的机会，可能造成人际关系淡漠；
　　４.因为过度依赖计算机，将影响人们的应变能力；
　　５.计算机病毒广泛流行，利用计算机网络犯罪的事件增多。
　　五、现状与发展趋势
　　由于经济水平、文化需求差距很大，美国、日本等当今世界经济大国，已经开始综合智 能城市构想的建设。在美国，已有数以万计的智能大厦拔地而起。在日本，新建的办公大楼已有60%是智能大厦。发达国家，如瑞士、瑞典等，因祟尚自由生活，追求舒适安全，所以 虽然拥有经济实力，但人们只求住在智能住宅中，满足于自动保安及高度视听享受。至于发展中国家的人民，温饱问题尚未解决，更不用说追求智能住宅的享受了。虽然各国现状有所 不同，但是智能大厦未来的发展趋势是一样的，只是发展先后而已。所以从美、日现状出发，设想我国在１０年后应该会有下列发展：
　　１.在大城市附近交通便利的地方，建立国际信息发射基地Teleport，吸引企业界聚集，共享丰富快捷的信息服务。这种基地，小的如社区，大的如城镇，世界上已有22处。
２.今后的商业城市一定是Teletopia(未来型通信城市)，是综合智能(Intelligent Co mplex)的城市，其组成单元是智能大厦(Intelligent Ｂuilding)，是建筑企业(如UTBＳ)与 通信企业(如AT&Ｔ)联合开发的跨领域合作完成的高附加值的新兴事物。在屋里就能知道世界各个角落发生的事，然后再做出决策下达命令。因此今后智能大厦必须具有ＯＡ(Ｏffice  Automation)、ＢA(Ｂｕilding Automtion)及ＣＡ(Communication Ａutomatioｎ)的功能才行。图7-7-1概括表示了智能大厦的基本框架。
　　综上所述，对“智能”两字含义需要补充说明的是，“智能”应该主要体现综合技术， 因为系统综合是智能的重要手段，它把OＡ和ＢＡ联系成为一个整体，变成一元化服务(Tota l Service)。经过系统集成，优化组合各种信息，以较少的费用获取较多的信息，实现自动报警、防灾保安、自动调节室温、自动换气、代缴电费水费、节省能源的目标。
　　我国的智能大厦尚处在萌芽阶段，一切都在追随美、日等先进国家的前进步伐。以日本 为例，日本最初因为资料档案及ＷAN落后，亟待充实，所以从LAN的对接着手，着眼于与WAN 的对接(dcking)，构成网络以利用外部资料。同时注意建筑理念的转变，不单纯追求建筑智能化，而且要求功能与人的配合，通过人机界面有效发挥高度智能效应。发达国家认为资料 档案化发展的结果是，一般档案文件将全部被计算机所取代，一般知识信息不再像以前那样充满价值，只有创造性的知识才能真正拥有未来的知识产权，所以应该激发人们的创造潜能 ，使得智能建筑更智能，智能城市更发达。

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　　一、特 征 剖 析
　　美国UTBＳ推出的市政大楼大致具有下列特征：
　　１.“智能”主要用在出租式大楼；
　　２.ＳTS(Shared Tenant Service)：用户电话交换设备的免费服务；
　　３.One Stop Shopping：一个窗口满足任何通信及ＯＡ的有关要求，即所谓的功能集成；
　　４.集成程度不同：有多少智能建筑就有多少个智能等级；
　　５.目标在于提高办公室工作效率，方法是通信技术的集成(integration)；
　　６.每个建筑都有集成，但是集成的目标不仅限于一栋建筑，可以联系跨越数座大厦。
　　(一)智能大厦的构成因素。
　　1.智能大厦的目标。
　　智能大厦的目的是让中小企业能够共享到如同大企业规模的方便、快捷、安全、高层次 的办公室工作环境。
对于智能大厦，商业界与企业界学者们的研究结论往往是不一样的。前者往往认为智能大厦的目的在于提高利润，后者却乐于宣称“智能的目的的在于改善办公室工作环境”。前 者强调经济利益，后者强调运用效果。智能大厦错综复杂的关系，请参见下图7-7-2，其上 半部分反映智能大厦与用户需求的关系，下半部分反映智能大厦与智能综合方法的关系。
　　总之，用户的实际需求和智能大厦的高额利润引起了开发商的极大兴趣，迫使研究建筑 信息技术的学者不得不绞尽脑汁全力以赴，采取最为有效的集成方法，以节省投资，获得最高利润。学者们的研究对象已从智能大厦扩展到智能城市。
　　(二)智能大厦的技术内涵。
　　１.传输技术。
　　用于智能建筑的重要技术多种多样，其中，传输技术起着不可缺少的主要作用。
　　犹如人体中联系大脑的神经系统一样，通信系统遍及建筑物各处。其中主神经线路是星 型LAN，通常采用双绞线电缆(Ｔwist Pair Ｃable)为主要配线材料。
　　２.智能化技术。
　　美国人把单独使用的智能大厦称为Ｓmart Ｂuilding，多用户合用的智能建筑才称为In telligent Ｂuilding，目的在于强调智能化技术就是综合集成。
集成各软硬件要素时，如果稍有倾向，就会产生有所偏重的智能化。常见的智能大厦偏重于豪华，所以智能化技术除了集成的意义外，给人的印象更多是“豪华”。而当今学者们 推崇的智能化是由八种因素综合平衡构成的。这八种因素分别为：OＡ设备、通信设备、防 灾防盗设备、电气设备、传输设备、空气调节设备、人体工程学、身份辨别系统等。
　　３.人体工程学技术。
　　(１)人体工程学概念。
　　智能大厦的功能在于尽量提高环境舒适与方便程度，所以必须根据ERＧＯ-ＮＯＭＩＣＳ的观念进行探讨。ＥＲＧＯＮOＭIＣＳ由希腊语ＥＲＧOＮ(工作)、ＮＯＭＯＳ(管理)及I ＣＳ(学科)等三个词合成而来，本意为“研究人与工作环境的科学”，首先为英国海军的Ｍ arell所提倡。美国常称其为Ｈuman Engineering，日本译成“人间工学”，就是我们常说的人体工程学的意思。
　　(２)人体工程学环境化。
　　过去ＥＲＧ０ＮＯＭICＳ往往只针对机器或家具的人机界面，如今美国人将它的涵义扩大，认为空间环境也应列入研究范围之中。通常情况下，办公室工作人员对工作环境的要求 具体包括：
　　①工作便捷，容易达到高效率；
　　②提供如同都市生活的方便；
　　③身心舒畅的工作环境；
　　④心情愉快、气氛轻松的周围环境；
　　⑤处处想到工作人员是人，并不是机器；
　　⑥尊重工作人员独特的创造兴趣。
　　以上六种需求，可以按观点分类改写成为：
　　①在业务上要功能齐全；
　　②在生活上要方便；
　　③在生理上要舒适；
　　④在心理上要愉快；
　　⑤不干涉独立人格；
　　⑥尊重个人志趣爱好。
　　(３)活动空间工作流线化。
　　１)空间规划。
　　①活动空间应按下列四个目标进行规划：
　　Ａ.提供舒适、容易满足各种需求的生活空间；
　　Ｂ.提供适合自控系统精密要求的环境，以满足节省能源的需要；
　　Ｃ.提供能够提高工作效率的情报及通信自动化系统环境；
　　Ｄ.提供方便高效的辅助工作环境，即所谓的工作服务环境。
　　②在设计时，除考虑是否符合人体工程学环境外，同时还应重视下列五个重点：
　　Ａ.适应性(Flexibility，Ａｄaptability)
　　Ｂ.可用性(Ａｖailability)
　　Ｃ.安全性、保安性(Ｓafety，Security)
　　Ｄ.可靠性(Reliability)
　　Ｅ.经济性、效率性(EConomy，Ｅfficiency)
　　③重视上面五个重点的理由：
　　Ａ.由于办公室的空间使用并非只限于一种工作，通常为日常工作、一般业务、各种会议、研究开发等目的而引进OＡ设备，为了空间能够灵活地得以利用，硬件条件逐年都在完 善提高。所以要求使用上具有兼容性；
　　Ｂ.智能大厦要提高信息系统的用途和地位，主要是看使用它是否会更加方便，即要有便利性；
　　Ｃ.智能大厦号称楼宇自动化，除了大楼电梯能自动经济有效运作外，建筑物在遇到地震、火灾时都应具有自动抗震、自动防火及指导避难的功能，以确保人身及财产安全。所以 智能大厦必须具有安全性、可靠性及经济高效的重要保障。
　　④智能大厦要特别注意按照下列规则进行设计：
　　Ａ.对于硬件用途，应能够互通、互换、具有较强的兼容性；
　　Ｂ.按处理的急缓需要和装置的重要程度，合理确定配备率或共同性后，据此决定空间区域等级(rank)，必要时区域能够及时开放，以便各个区域灵活连通；
　　Ｃ.通信管道应合理布置在智能大厦的各个角落，如神经系统一样发挥重要作用；
　　Ｄ.建筑结构、建筑设备甚至网络设施都应具有灵活性(flexibility)；
　　Ｅ.电视会议室及会客厅可提供用户公共使用，卫星天线与大楼主机应设连通装置，自助餐厅、医疗中心等不仅为用户服务，也可对外开放，以便利大家生活；
　　Ｆ.智能大厦除了抗震、耐火设施及防灾避难指导设施外，还应做到保护大楼内一切资料完好无损，绝对防止资料遭到泄漏、破坏、涂改；
　　Ｇ.应尽量提高系统可靠性。万一出现系统死机或误操作，就要具有防止错误扩大，并迅速复原的对应措施。这些措施都是系统工作制度的基本事项，在规划时应该合理地进行设 计；
　　Ｈ.智能大厦除节省能源和运行费用外，也应考虑精兵简政，提高服务人员的工作效率。
　　２)空间布局。
　　虽然根据办公空间的工作性质，办公空间布局可以有所变化，但仍要考虑基本一致的型 式。换句话说，要营造“多中有一，一中有多，多而不乱，一而有致”的艺术品味。
　　传统的办公桌排列杂乱无章可循。今天则更加注重人体工程学空间布置方式及业务活动 路线，以及OＡ设备的有效共享。下面分为四个层次举例说明OＡ的设置布局。　　第一个层 次是按单位多人共用ＯＡ机器，所以OＡ机器设置在楼角或OＡ设备室，称为孤立式(ｓtand  alone)或犄角式布局。
　　第二个层次是按部门单位设置OＡ机器，各机器间通过LAN(局域网)联合运行来发挥效率，称为部门式布局。
　　第三个层次是３人或４人使用一台ＯＡ机器，若办公室达到这种规模，则ＯＡ机器必然 与业务息息相关。公司想要查资料、洽谈磋商、会客决策都将依赖OＡ机器，所以必须提供 理想的空间条件。这是OＡ机器以工作站的形式出现，称为工作站式布局。
　　第四个层次是1人或２人使用一台ＯＡ机器的工作站布局，这种布局讲究工作保密性及活动路线，采取舒适的矮墙隔间形式，满足建筑设计提出的光、热、声条件，以及保密和开 放兼备的要求。这种布局可以称为间隔式布局。
　　二、系统的构成特点
　　(一)智能大厦的分级。
　　我们可以根据智能大厦功能的综合程度，具体评价其智能水平的高低优劣。
　　因此当智能大厦分级时，要根据实际情况来考察主要因素和次要因素的构成关系，例如 我们可以参考下列的分法。
　　•初级、较低级——有电话共享服务系统、楼宇自动化系统、防灾防盗系统等。
　　•中级、一般级——初级之外还有个人计算机共享的配套程序，可用于通信服务。
　　•高级、共享级——中级之外还有计算机系统的一切共享服务。
　　以上是仅按经济性及通用性分级，其实它们都有逐步扩充的可能。今天的基本级可能明 天发展成中级，后天发展为高级，高级的成为更高级，成为智能城市网络的一部分等等。给出分级标准只是为了便于说明条件，并非一定要分级。
　　(二)智能大厦系统范围的划分。
　　智能城市是由智能大厦、全电气化住宅、公寓群及工厂构成，所以基本上是ＨA/ＦA/Ｏ A/IM的综合体。当然也可以分别视为自动化住宅(HA)、自动化工厂(FA)、自动化办公室(Ｏ Ａ)、智能大厦(ＩＭ)。在结构上将由大厦智能化(ＢＩ)、通信智能化(CI)、电源智能化(EI )、办公自动化(OA)及保安系统自动化(ＳA)所组成。
　　(三)智能大厦的规划要点与必备的电气设备系统。
　　１.智能大厦的规划要点。
　　智能大厦的智能来自于下列软件的集成综合运作：
　　(１)遥控通信/自备交换自动化(CA)；
　　(２)办公室工作信息自动化处理(ＯA)；
　　(３)大楼管理自动化运转(BA)；
　　(4)防盗、防火、防劫自动化保安管理(SA)；
　　(５)自动换气，自动调光，环境舒适化(MA)。
　　除了应该具备上列各项外，还应增加如何定期及不定期维修硬件等。
　　２.必要的电气设备系统。
　　从规划角度来看，必要的电气设备系统一般包括：
　　(１)信息交换系统(CS)——如电话通信、工作站通信、图像通信；
　　(２)大楼综合管理系统(ＢＳ)——如节约能源、安全控制、环境管制。
　　大楼监视控制必要的设备包括：
　　(１)新型电话机；
　　(２)信息网络，如ＬAN、ＷAN等；
　　(３)数字式用户交换机(简写为数字式ＰＢＸ)；
　　(４)电子计算机；
　　(５)电源设备。
除了上述必要的设备外，智能大厦还需要另外一些设备，它们随着大厦内企业规模和业务种类而有所不同。办公大楼信息系统通信组合概念如图7-7-4所示，它把大楼信息通信系 统与外界的网络相接通，构成了多重组合智能关系。
        以数字式ＰＢＸ为主体的通信系统，综合了以电子计算机为中心的LAN信息交换 系统并结合了电视会议等特殊的专线服务信息处理系统。
　　智能大厦里的各种通信仪器与大厦、公用通信线路、专用线路甚至高速数字线路的联系必须以数字式ＰBX或新型电话为核心。所以今天智能大厦的发展，与它们有很大的关系。
数字式ＰＢＸ已经能够综合传统电话的功能，并增加存储交换功能、数据终端机存档功 能、声音传递功能及连接专用线功能，若再加上新型电话机连接办公室计算机服务、记录声音服务、文字处理服务及用住宅设备接通专用线路的功能，就会如虎添翼。但ＰＢＸ的能力 有限，当需要高速通信(超过64dbps传输速度)及图像通信时，它会一筹莫展，就需要中心计算机的帮助。所以今天智能化的发展，是数字式ＰＢＸ、新型电话机及ＯＡ用计算机三者的 功劳。
　　不但要研究通信系统，还应探讨办公业务处理(OＡ)与楼宇自动化(ＢＡ)之间的互相作用。例如对于特定用户，ＮTT提供业务用电视(ITV)、教育用电视(ETV)、医疗用电视(MTV) 等电视通信系统。对于INＳ模式系统还要考虑信息积累、变换媒体通信功能等。
　　对于通信收费，日本采用固定单价收费，不论使用多少都没有折扣。而美国对于大用户 有合同性折扣率(大用户能得到七折优惠再以八折分租给别人)，以节省大楼管理费用，因此 在美国除了上述机种外，还需要其它必要的软件及机器。
　　３.电源设施应有的配合，请参照有关规定。
　　４.空调设备应有的配合。
　　新一代办公环境的四个要素是声、热、光及卫生。除了光以外，其它要素的效果都将直 接或间接地受到空调设备好坏的影响。若空调设备系统缺少灵活性(flexibilitｙ)，则将损 害到智能建筑的功能，所以要特别关注空调系统。
　　(１)目前是发展时期，所以应该预留多少，需要设计者与所有者协商之后才能决定。虽然结果常是根据爱好而做出结论，但一般来说，建筑物的规模越小，越需要考虑因将来安置 机器，而考察确保施工方便的位置与空间。
(２)大楼里空调系统宜采取区域划分方式进行规划。属于独立部门的大楼，用这种方式很容易规划好；但是租赁大楼由于租户的使用情况不一，所以对于租赁大楼则不宜采用。按 保安需要程度，分为轻、中、重三组区域，如表7-7-2按以下程序处理。
①轻级保安区是出 租性工作室区域，由于工作人员大多吃住在这里，所以室内环境较为重要，冷气、暖气系统往往随住户爱好而变化，应多考虑温度控制和隔间变化带来的影响。要根据模数单位确定区 域的大小，或按终端计算机或复印机等OＡ机器配置要求进行考虑。接待室和会议室要另外考虑室内换气等。但不论采取什么方式，今后的智能建筑最好按一人一台计算机终端进行设 计。轻级保安区的负载变动幅度约在20(kcal/ｈ•㎡)［２３.２６w/(ｈ•㎡)］左 右，采用小型悬挂式空调最为合适，建筑物设计施工时应按这个标准装设。
　　②中级保安区仅占出租面积的１０％上下，但墙砌到天花板高度，相互之间完全隔开，每小时平方米产生热量７５～１５０kcal(３１４～６２８KJ)(ＳＨ)，冬天也需要使用冷气 。好在这种区域分布在建筑物中心，便于设置冷却水管等。设计时不但要预设冷却水配管，还要预留修理漏水用的进出空间及从空调机接出冷风的空间，这样才能应付自如地暂停区域 供水来修理漏水。
③重级保安区都是与中心计算机相关的房间，保安、载荷、自由进出方式和层高都比其 他区域讲究，约占建筑面积５％～７％，也必须留有冷却水管的配置和维修空间。由于有些租户为了保密性可能要求专用配管，所以管径不要太大，占满预留空间。这个区域的冷气负 载约为５00kcal/(h•㎡)［５８１.５w］左右。为智能管理专设的主计算机和数字式Ｐ ＢＸ室等的冷热源或空调机都应分设专用为宜。
(３)０Ａ办公时代讲究省能省力，智能建筑更是如此。
　　“省能、省力第一”的时代已经过时，现在是“智能(全能、方便、有效)、进取”的时代，是以积极开发(努力生产、调节生产、控制生产)来代替消极的节省能源人力(当然不是 放弃节约能源人力，只是不再一味主张省能省力)的时代。例如在ＯＡ办公时代，有“时间外”(正常办公时间外)的观念；时间外用电增加了大楼设施的消耗，是应按高价计罚并限制 用量。但在讲究智能的今天，为了迎接国际通信密集化、高速化的需求，不得不采取“时间外也是时间内”的做法，缩小昼夜不同时间用电的单价差额，以满足不同用户的用电需要。
　　对于时间外的问题，以前是以全公司为对象，今天改以“科”为对象进行区域划分。但 是如果要兼顾省能省力，就还要智能地操作控制空调设备，所以大楼空调必须系统化，减少传送动力并尽量利用自然热源。对于下列各项要仔细考虑，如果预算金额可以应付，就应设 法予以满足。
　　①降低空调机与风槽间的空气阻力；
　　②大温度差送风及送水；
　　③变流量送水系统(VWV方式)；
　　④空调面积变化时传送动力的适应效率；
　　⑤湿度、CO2粉尘控制的经济运转。
　　关于节省热能，则应按照下列原则实施：
　　①了解冬季所需热能，把握整个建筑的负载特性，设计以热能再生为重点的系统。因为 智能建筑中控制湿度最为重要，所以不必考虑使用外气进行房屋冷却。
　　②应使建筑部分负载特性良好，使它容易按照二次侧变流量方式或大温度送水。
　　③为了实现安全及自动化管理，即使耗能稍多一点，也应在所不惜。
　　④宜设置全热交换器或蓄热槽以存贮冬季冷水及夏季温水。
　　(四)智能大厦的主要工作内容。
　　传统的建筑多采用大型仪表集中盘对各个重要设备的状态进行监视，并通过操作盘来进 行集中式的操作，配线上则采用一对一的配线方式。智能大厦实际是高新技术在传统建筑业中，信息技术向传统产业转移的集中表现。结合我国国情，特别是房地产业，智能大厦的侧 重点是建筑设备自动化。ＢＡ系统是智能大厦的基本起点，它采用计算机及网络技术、自动控制和通信技术，组成高度自动化的综合管理系统，把建筑物内的所有设备和设施有效地管 理起来，实现节能、高效、可靠、安全地运行。在智能大厦中，与大厦环境相关的应用技术还有：地板配线技术、墙板配线技术、顶棚配线技术。系统的网络布线，是通过综合布线系 统(Premises Ｄistribution System)来实现的，综合布线系统对智能大厦来说，就如人体 内的神经系统，其特点是将所有的语言、数据、视频信号等的布线，通过统一的规划设计， 综合在一套标准的布线系统中。信号传输技术的进步，使得一对信号线路可传输多种信号。 PD系统提供开放式的标准通讯接口，能支持多厂商的不同类型设备的数据传输和网间互联， 其几乎包含了全部弱电系统的布线，可以传输数据、文本、图像、传感器、模拟或数字语音等信号，综合布线将智能大厦的各子系统有机地连接，为系统的集成提供了物理介质：
　　ＢＡ系统采用集散式的计算机控制系统，通常分为中央管理系统、系统监督控制器、现 场控制机三级管理。现场控制机包括各类设备如水泵、空调机、风机等自带的保护器、控制箱；温度、湿度、烟、压差、流量、液位等传感器和各类调节阀门等。现场控制机对设备或 对象参数实行自动检测、自动保护、自动故障报警和自动调节控制。系统监督控制器则是接受系统内各现场控制机传送的信息，按照设定的程序或管理人员的指令实现对各设备的控制 管理，并将信息上传到中央管理系统。中央管理系统负责对整个ＢＡ系统实施组织、协调、监督、管理、控制。
　　由于智能大厦的各智能化子系统是由多厂商提供的，因此，必须通过综合布线系统及计 算机网络技术，把构成智能大厦的各子系统集成为一个相互关联、统一和协调的系统，使资源达到充分地共享。而系统的集成是一个涉及多学科、多技术的综合性应用领域。８０年代 起，国际上就兴起系统集成商业务。系统集成商并不从事硬、软件的生产和开发，而是根据业主需求，设计系统建设方案，选择不同厂商的产品进行组合，以自己的技术和经验为用户 建设一个适当的系统：其必须为用户提供的三大服务是：１.系统优化设计；２.系统优化施 工；３.系统运行管理。
　　随着智能大厦的逐步普及，传统的电气设备安装公司必须适应市场动向，将传统的安装 方式与智能大厦应用的高新科技有机地结合起来，提高技术队伍的水平及安装层次，集设备安装及系统集成于一体，敢于向智能大厦的综合性工程挑战，才能使自己跟上时代发展的步 伐，在市场经济中永远立于不败之地。